Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
- Старый Ко
- Коверный
- Сообщения: 5661
- Зарегистрирован: Ср апр 11, 2007 10:05 am
- Откуда: Шапито Милтон Онтарио (выступает в антрактах)
- Контактная информация:
Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Эта заметка для будущих покупателей домов в Канаде. Новых покупателей не совсем новых домов. В этом ничего страшного. Если быть вооруженным знаниями.
Что такое рынок вторичного жилья? Это когда дом продает не строитель, а владелец. Как правило, дом уже не новый. Но бывает, что дом еще даже не построен, а продает его владелец, а не строитель. И в этом случае тоже речь идет о продаже на рынке вторичного жилья. Пусть даже если оно новое.
Рынок вторичного жилья состоит из продавцов, покупателей и посредников.
В нем не участвует строитель самого жилья. Он на рынке первичного жилья.
Когда продают новое жилье, то продавец это строитель. У него, как правило, есть посредник. Вы приходите в офис как бы к строителю. Но разговариваете и заключаете сделку с агентом по недвижимости. Который работает на агенство по продаже жилья. И раз он работает, то он получает комиссию с продаж. Каждого дома, каждой квартиры. Деньги на его комиссию заложены в цене нового жилья. За которое платите вы.
Мало кто об этом задумывается. Всплывает это далеко не всегда. У некоторых строителей принято, что когда договор о покупке нового жилья практически готов, агент вам предлагает включить в (офер offer, sale contract, purchase agreement - договор о покупки вами жилья у строителя) предложение на бесплатный камин, высокие потолки и т.д. И строитель должен на это предложение ответить спустя какое-то время. Но такое бывает очень редко. В основном либо все эти опции оговорены сразу в контракте, либо они предлагаются как “дополнительная” скидка, чтобы завлечь покупателя. В любом случае вам нужно обязательно проверять, что входит в стандартную комплектацию дома, а что будет потом на этапе дизайна, когда контракт уже подпишите и начнется стройка.
На рынке вторичного жилья есть несколько вариантов продажи – покупки.
Ну, давайте начнем с покупки. Все же вначале покупают, а потом только продают.
Желание созрело вместе с кредитной историей и моргиж вам тоже обещали дать.
Как только у вас появляется желание, а вернее, если оно в первый раз, будет не лишним проверить, есть ли государственные программы тем кто хочет это сделать в первый раз. Чаще об этом знают в банках. Там где моргижи дают. Сделайте это как можно раньше.
Итак. Что абсолютно необходимо для покупки вторичного жилья. Конечно же нужен дом. А у дома есть хозяин. И на самом деле ничто не мешает самому хозяину продавать свой дом. А самому покупателю его купить у хозяина.
Это абсолютно законно и распространено в Канаде. Чтобы это было сделано как надо и по закону хозяину дома и покупателю будет нужен тот, кто сделает это в соответствие со всеми законами. Примет и переведет деньги, а до этого проверит, что хозяин у дома не липовый, что за домом не числится долг и т.д и т.п. Ну вы уже догадались. Нужен юрист. Lawyer по-канадски. Иногда они себя еще кличат solicitor. И даже barrister.
Такая продажа будет называться частной (private) без посредников. FSBO – на продажу от продавца – for sale by owner.
Продавец просит одну цену, на определенных условиях. Когда он съедет (закрытие – closing) какой депозит должен предоставить покупатель. Что продавец отдает вместе с домом, а что забирает. Важно чтобы он оставил Вам не только стиралку-сушилку и шторы на окнах. Очень важно, чтобы продавец Вам отдал бумагу с планом застройки. Этот документ первоначально отдает строитель первому владельцу дома. Называется он survey. Важно чтобы бумажка эта отображала не только где дом стоит, но и прочие больше структуры на участке. Если они есть и они действительно большие.
А покупатель торгуется с продавцом. Или вы не торгуясь?
Делается это на бумажке определенного образца, которую составляет (по шаблону) юрист покупателя. Называется offer. Ее отдают (посылают по факсу) продавцу. Подают offer продавцу. Тот может внести свои изменения. В цене, в дате закрытия и т.д и т.п. И отдать обратно покупателю. Когда продавец и покупатель договариваются окончательная версия договора передается юристам покупателя и продавца. И в день закрытия сделки (closing) юрист покупателя переводит деньги продавца юристу покупателя. И осуществляет прочие формальности. Вам к этому дню нужно иметь моргиж и страховку на дом который Вам купит юрист на ваше имя. Моргиж и страховку на дом нужно получать загодя. Иначе вам дом не купят.
Если вам дом по какой-то причине не купят вообще, то задаток который вы оставили продавцу (юристу) останется у продавца. Ибо здесь не принято обещать купить дом, но не покупать.
Итак. Частная продажа дома на рынке вторичного жилья. Участвуют – продавец, покупатель и юрист с каждой стороны. Некоторые ленятся и берут одного юриста.
Не советую. Дружба-дружбой деньги врозь.
Возьмем тот же survey. Продавец ваш лучший друг. И survey вам отдал. Но план был от строителя. Когда он новый дом с голым участком покупал. А он на нем потом построил домик для гостей. А в план изменения не внес. А вы решили пожив в доме после покупки продать его. И вас просят внести изменения в план. Survey это очень важный документ. В том числе и для налогоисчисления. И стоит его переделка хороших денег. И тут уже тот кто вам дом продал с неуточненным планом может и не друг, а просто так. Сразу так. Вот так. Поэтому лучше, чтобы и юристы были разные. На всякий случай.
Как люди находят друг друга при частной продаже? Если не друзья.
Ну вам никто не мешает поехать в район где вы мечтаете жить и поездить там по улицам. И иногда там можно увидеть скромную надпись перед домом – For Sale by Owner. И телефончик там будет. Звоните, не стесняйтесь, и договаривайтесь.
Есть ростки прогресса и в этом виде продаж на рынке вторичного жилья. Вы же читаете мою статью об этом через интернет. Так и объявления можно прочесть через интернет о частной продаже.
Есть несколько сайтов.
http://bytheowner.com/
http://propertysold.ca/
Если вы обращаетесь к таким сайтам как продавец, то они выступают в роли посредников. За несколько сотен долларов.
Можно и без них. Просто тиснуть объявление в местную газету. Или на популярный в вашей местности сайт где продают все подрят. Мебель не новую, борзых щенков, самих борзых, машины и т.д и т.п. И дома там тоже предлагают купить. Нормально это, не бойтесь.
Но по каким-то причинам вам все это некогда. Ездить, искать, договариваться.
Вы живете в Монореале, а дом хотите купить в Торонто. Что тогда?
Тогда вам нужен помошник. Кто живет в Торонто и его знает. Друзья тут не помошники. Правда-правда. Нужен спец. Агент. То есть посредник. Кто вам поможет жилье найти. Есть такая работа - агент по недвижимости. Сверхпопулярна она у иммигрантов. И часто иммигранты могут выбрать агента, который будет с ними говорить на родном языке. Что совсем не плохо.
Итак, что делает ваш агент. Он никуда не едет. Но смотрит. В базу данных.
И вы туда тоже можете посмотреть. http://www.realtor.ca/index.aspx?cul=1
Спецы и старожилы до сих пор называют эту систему mls. Так она раньше называлась как сайт.
Можете набрать http://www.mls.ca и окажетесь там же. Состоит она из двух частей. Одна – открытая. Вы туда как раз и смотрели только что. Ну вы поняли, там поиск домов по местоположению, цене, типу дома, числу комнат и даже туалетов. Фото там тоже есть. Адрес тоже есть. Почти всегда. А что там есть всегда? Есть номер – MLS number. Вот он как раз и является главным параметром в системе базы данных mls. Этот номер общий для вас и для вашего агента. И его часто используют в общении друг с другом.
Приходите вы к агенту. Или он мчится к вам. Или вы с ним говорите по телефону из Монореаля. Вы говорите, хочу дом такой-то в таком месте. Агент по этой базе данных ищет и посылает вам e-mail с выборкой из базы данных. Ну если вы еще в каменном веке то он дает вам распечатку-копию этой выборки. Там может быть много домов. Ибо он ваш вкус точно не знает.
Вы смотрите и говорите - нам понравился номер такой-то и такой-то, а агент говорит, ну еще и вот этот номер. (mls number). И вы уже готовы смотреть.
Агент звонит агенту продавца и договаривается о визите в удобное вам время.
И вы едете из Монореаля в Торонто смотреть дома. С нанятым вами агентом.
Хорошие продавцы из дома всегда уходят, когда приходят дом смотреть. Поэтому на входной двери будет висет коробочка с кодом. Код знает ваш агент. Он коробочку открывает и достает ключ от входной двери. Вы заходите, смотрите, щупаете, включаете все, валяетесь на кроватях и т.д и т.п. А агент ваш должен оставить визиточку. Зайдет продавец в дом, увидет это безобразие после вас и будет знать на кого жаловаться. Ну или просто не пускать во второй раз.
Выбрали вы таки дом с помощью вашего агента. Дальше все как в первом варианте продаж от частного лица. Только офер (offer) вы гоняете туда-сюда через агентов. А не сами. И когда вариант окончательный есть - отсылаете юристу.
Хороший агент со стороны покупателя расскажет, что средняя цена на такой дом в такой местности такая-то. И что опции которые в доме есть, если есть, тянут на столько-то. И что дома построенные десять лет назад в этой местности, например, страдают каким-то общим дефектом. Или что дома на этой улице смотрят в лес и берут денег за это дополнительно продавцы, но через год лес спилят и зафигачат там ндцать этажей кондо с парковкой напротив вашего бакъярда. К чему это я? К тому что иногда лучший агент не тот, кто живет рядом с вами и говорит на родном языке, а тот кто живет и работает в той местности где вы ищете дом. И не первый год уже живет и не первый дом продал, купил. Мда. И есть даже агенты кто говорит с вами на одном языке, но будет рассказывать всякие странные вещи. Что тот район в котором он живет самый лучший во всей Канаде. И что вам нужно именно там дом даже если у вас работа на другом краю того же GTA (Большие Торонта). И что только в этом районе (в котором он живет) живут все белые и пушистые. Не спешите этому верить на слово.
Какие еще нюансы есть в покупке вторичного жилья с агентом?
Как ни странно, многие не задумываются, что агент это делает за деньги. За чьи деньги? Да за Ваши же и делает. Это только формально вы не платите ему денег.
А что на самом деле. А на самом деле в цене дома которая указана на mls сидит цена за услуги вашего агента вам. И когда вы берете моргиж на этот дом, что вам агент нашел, ему с этого перепадает положенное. То есть в моргиже который вы берете и будет заложена цена за его услуги. Моргиж платить-то вам.
А вы не забыли, что у продаца свой агент был. Так он тоже не за даром работал.
И его услуги тоже в цене на дом заложены. И стало быть вы тоже за них платите.
Какова сумма которую вы оплатили обоим агентам?
Ну от местности зависит. В торонтах продавец может нанять агента за один процент от заявленной стоимости. Но есть, и много, агентов которые будут продавать дом только за два и даже больше процентов.
А тем кто вас приводит к продавцу платят два с половиной, иногда и три процента.
Что получается? Дом вы купили за 400. Тыщъ. Из них как минимум 4 тысячи ушло на оплату агента продавца. И как минимум 10 тысяч агенту которого вы наняли.
То есть “на руки” продавец (вернее юрист и банк) получили на 14 тысяч меньше.
Неплохо, правда? Или Вам плохо? После прочитанного. Нет еще, ну тогда не забывайте, что с этих 14 еще и налоги возьмут.
Как улучшить потери? Чаще всего никак. Хорошие агенты стоят хороших денег. И жадничать нечего, если они вам хорошо помогли.
Но. Едете вы мимо. И вдруг видете дом своей мечты. А перед ним вывеска. “Агент такой-то. MLS номер такой-то. Телефон такой-то.” Что будет правильно сделать, ну хотя бы попробовать. Да позвонить тут же по телефону агенту продавца.
И сказать я – частник. Private Buyer. Мне дом вот этот интересен. И агент вас наверняка пригласит встретится. И если вы с ним поговорите, то шанс договориться о снижении цены на процент полагающийся несуществующему у вас агента достаточно высок. И тогда, если вернуться, к примеру выше, вы заплатите продавцу 390, но он это даже не заметит и никак не пострадает. А у вас будет моргиж на десять тысяч меньше.
Вообщем, хороший агент это не так просто. И с агентами не все так просто.
Вот просто не любят они FSBO. Потому как там нет сложившейся этики и правил и договориться вашему агенту, что если он в дом к частному продавцу клиента приведет он деньги свои в конце сделки получит. Как-то не складывается это.
Да и попадаются продавцы частники, кто выставляет дом по цене не включающей комиссионные агентов. Опытному покупателю, а уж агенту это сразу видно.
По цене. Только не все опытные-то. Даже агенты.
Кто еще есть из посредников на рынке вторичного жилья. Забыли мы еше про один вид. Друг покупателя и враг продавца. Называется инспектор. Home Inspector.
Вы, как покупатель, можете попросить продавца об инспекции дома. До вступления договора о покупке в силу.
Как это выглядет по временной шкале. Окончательный офер, инспекция дома, несколько дней покупателю на раздумье. Если не передумал и ничего не попросил после инспекции дома продавца - договор вступает в силу. Когда задаток будет у агента или юриста, разумеется.
Есть продавцы которые суют бумажку об инспекции дома. Ну, это даже не смешно.
Есть агенты покупателя, которые подсовывают своего инспектора. Это смешно.
Как говорят сами агенты, не было еще такого инспектора, который бы не посоветовал покупателю покупать дом, если этот инспектор был приглашен агентом покупающим дом. Шутка конечно. Но я советую искать независимого инспектора. Они есть. Тоже важно, чтобы он был из той же местности, что и дом.
Такой часто знает знает как дела с почвой и с бракодельничаньем конкретных строителей. Дома-то теперь почти все типовые. И проблемы у домов от одного строителя бывают один к одному. Хороший инспектор вам все покажет и расскажет, что нашел и как дорого это будет стоить починить. И вы можете продавца попросить починить найденный инспектором дефект или снизить цену на дом.
Некоторые покупатели про инспекцию забывают или сами проводят. Мне кажется, что такая экономия будет лишней.
Что еще нужно упомянуть для покупателя. Всегда проверяйте расчеты вашего юриста. Их много. Они разные. И юристы тоже разные. Есть жулики, есть неряхи.
Я заметил, что все юристы никогда не ошибаются в расчетах в свою сторону. Только в вашу. Обязательно проверяйте цифры, которые вам насчитает юрист.
Бывали случаи когда пытались нагреть на десять и больше тысяч долларов. Причем даже когда им указывали на это, они пытались возражать. Знакомый как-то полдня провел у такого жулика. Правда, дом был новый, от строителя. Юриста же в день закрытия не пошлешь. А расчеты и контракт подписывать они часто вызывают в день накануне закрытия.
Уточните, сколько дней после закрытия вы можете использовать для того чтобы попросить починить апплаянсы, которые почему-то перестали работать или там что-нибудь не то.
Кстати, между тем моментом когда подписан offer и совершается closing вы можете (если это было в договоре) еще пару раз закатиться в дом, который будет скоро вашим.
Помечтать, проверить.
Короче, в тот день когда вы приедете к юристу за ключами ставшего вашим домом вы поймете всю глубину счастья Купившего Дом.
Что такое рынок вторичного жилья? Это когда дом продает не строитель, а владелец. Как правило, дом уже не новый. Но бывает, что дом еще даже не построен, а продает его владелец, а не строитель. И в этом случае тоже речь идет о продаже на рынке вторичного жилья. Пусть даже если оно новое.
Рынок вторичного жилья состоит из продавцов, покупателей и посредников.
В нем не участвует строитель самого жилья. Он на рынке первичного жилья.
Когда продают новое жилье, то продавец это строитель. У него, как правило, есть посредник. Вы приходите в офис как бы к строителю. Но разговариваете и заключаете сделку с агентом по недвижимости. Который работает на агенство по продаже жилья. И раз он работает, то он получает комиссию с продаж. Каждого дома, каждой квартиры. Деньги на его комиссию заложены в цене нового жилья. За которое платите вы.
Мало кто об этом задумывается. Всплывает это далеко не всегда. У некоторых строителей принято, что когда договор о покупке нового жилья практически готов, агент вам предлагает включить в (офер offer, sale contract, purchase agreement - договор о покупки вами жилья у строителя) предложение на бесплатный камин, высокие потолки и т.д. И строитель должен на это предложение ответить спустя какое-то время. Но такое бывает очень редко. В основном либо все эти опции оговорены сразу в контракте, либо они предлагаются как “дополнительная” скидка, чтобы завлечь покупателя. В любом случае вам нужно обязательно проверять, что входит в стандартную комплектацию дома, а что будет потом на этапе дизайна, когда контракт уже подпишите и начнется стройка.
На рынке вторичного жилья есть несколько вариантов продажи – покупки.
Ну, давайте начнем с покупки. Все же вначале покупают, а потом только продают.
Желание созрело вместе с кредитной историей и моргиж вам тоже обещали дать.
Как только у вас появляется желание, а вернее, если оно в первый раз, будет не лишним проверить, есть ли государственные программы тем кто хочет это сделать в первый раз. Чаще об этом знают в банках. Там где моргижи дают. Сделайте это как можно раньше.
Итак. Что абсолютно необходимо для покупки вторичного жилья. Конечно же нужен дом. А у дома есть хозяин. И на самом деле ничто не мешает самому хозяину продавать свой дом. А самому покупателю его купить у хозяина.
Это абсолютно законно и распространено в Канаде. Чтобы это было сделано как надо и по закону хозяину дома и покупателю будет нужен тот, кто сделает это в соответствие со всеми законами. Примет и переведет деньги, а до этого проверит, что хозяин у дома не липовый, что за домом не числится долг и т.д и т.п. Ну вы уже догадались. Нужен юрист. Lawyer по-канадски. Иногда они себя еще кличат solicitor. И даже barrister.
Такая продажа будет называться частной (private) без посредников. FSBO – на продажу от продавца – for sale by owner.
Продавец просит одну цену, на определенных условиях. Когда он съедет (закрытие – closing) какой депозит должен предоставить покупатель. Что продавец отдает вместе с домом, а что забирает. Важно чтобы он оставил Вам не только стиралку-сушилку и шторы на окнах. Очень важно, чтобы продавец Вам отдал бумагу с планом застройки. Этот документ первоначально отдает строитель первому владельцу дома. Называется он survey. Важно чтобы бумажка эта отображала не только где дом стоит, но и прочие больше структуры на участке. Если они есть и они действительно большие.
А покупатель торгуется с продавцом. Или вы не торгуясь?
Делается это на бумажке определенного образца, которую составляет (по шаблону) юрист покупателя. Называется offer. Ее отдают (посылают по факсу) продавцу. Подают offer продавцу. Тот может внести свои изменения. В цене, в дате закрытия и т.д и т.п. И отдать обратно покупателю. Когда продавец и покупатель договариваются окончательная версия договора передается юристам покупателя и продавца. И в день закрытия сделки (closing) юрист покупателя переводит деньги продавца юристу покупателя. И осуществляет прочие формальности. Вам к этому дню нужно иметь моргиж и страховку на дом который Вам купит юрист на ваше имя. Моргиж и страховку на дом нужно получать загодя. Иначе вам дом не купят.
Если вам дом по какой-то причине не купят вообще, то задаток который вы оставили продавцу (юристу) останется у продавца. Ибо здесь не принято обещать купить дом, но не покупать.
Итак. Частная продажа дома на рынке вторичного жилья. Участвуют – продавец, покупатель и юрист с каждой стороны. Некоторые ленятся и берут одного юриста.
Не советую. Дружба-дружбой деньги врозь.
Возьмем тот же survey. Продавец ваш лучший друг. И survey вам отдал. Но план был от строителя. Когда он новый дом с голым участком покупал. А он на нем потом построил домик для гостей. А в план изменения не внес. А вы решили пожив в доме после покупки продать его. И вас просят внести изменения в план. Survey это очень важный документ. В том числе и для налогоисчисления. И стоит его переделка хороших денег. И тут уже тот кто вам дом продал с неуточненным планом может и не друг, а просто так. Сразу так. Вот так. Поэтому лучше, чтобы и юристы были разные. На всякий случай.
Как люди находят друг друга при частной продаже? Если не друзья.
Ну вам никто не мешает поехать в район где вы мечтаете жить и поездить там по улицам. И иногда там можно увидеть скромную надпись перед домом – For Sale by Owner. И телефончик там будет. Звоните, не стесняйтесь, и договаривайтесь.
Есть ростки прогресса и в этом виде продаж на рынке вторичного жилья. Вы же читаете мою статью об этом через интернет. Так и объявления можно прочесть через интернет о частной продаже.
Есть несколько сайтов.
http://bytheowner.com/
http://propertysold.ca/
Если вы обращаетесь к таким сайтам как продавец, то они выступают в роли посредников. За несколько сотен долларов.
Можно и без них. Просто тиснуть объявление в местную газету. Или на популярный в вашей местности сайт где продают все подрят. Мебель не новую, борзых щенков, самих борзых, машины и т.д и т.п. И дома там тоже предлагают купить. Нормально это, не бойтесь.
Но по каким-то причинам вам все это некогда. Ездить, искать, договариваться.
Вы живете в Монореале, а дом хотите купить в Торонто. Что тогда?
Тогда вам нужен помошник. Кто живет в Торонто и его знает. Друзья тут не помошники. Правда-правда. Нужен спец. Агент. То есть посредник. Кто вам поможет жилье найти. Есть такая работа - агент по недвижимости. Сверхпопулярна она у иммигрантов. И часто иммигранты могут выбрать агента, который будет с ними говорить на родном языке. Что совсем не плохо.
Итак, что делает ваш агент. Он никуда не едет. Но смотрит. В базу данных.
И вы туда тоже можете посмотреть. http://www.realtor.ca/index.aspx?cul=1
Спецы и старожилы до сих пор называют эту систему mls. Так она раньше называлась как сайт.
Можете набрать http://www.mls.ca и окажетесь там же. Состоит она из двух частей. Одна – открытая. Вы туда как раз и смотрели только что. Ну вы поняли, там поиск домов по местоположению, цене, типу дома, числу комнат и даже туалетов. Фото там тоже есть. Адрес тоже есть. Почти всегда. А что там есть всегда? Есть номер – MLS number. Вот он как раз и является главным параметром в системе базы данных mls. Этот номер общий для вас и для вашего агента. И его часто используют в общении друг с другом.
Приходите вы к агенту. Или он мчится к вам. Или вы с ним говорите по телефону из Монореаля. Вы говорите, хочу дом такой-то в таком месте. Агент по этой базе данных ищет и посылает вам e-mail с выборкой из базы данных. Ну если вы еще в каменном веке то он дает вам распечатку-копию этой выборки. Там может быть много домов. Ибо он ваш вкус точно не знает.
Вы смотрите и говорите - нам понравился номер такой-то и такой-то, а агент говорит, ну еще и вот этот номер. (mls number). И вы уже готовы смотреть.
Агент звонит агенту продавца и договаривается о визите в удобное вам время.
И вы едете из Монореаля в Торонто смотреть дома. С нанятым вами агентом.
Хорошие продавцы из дома всегда уходят, когда приходят дом смотреть. Поэтому на входной двери будет висет коробочка с кодом. Код знает ваш агент. Он коробочку открывает и достает ключ от входной двери. Вы заходите, смотрите, щупаете, включаете все, валяетесь на кроватях и т.д и т.п. А агент ваш должен оставить визиточку. Зайдет продавец в дом, увидет это безобразие после вас и будет знать на кого жаловаться. Ну или просто не пускать во второй раз.
Выбрали вы таки дом с помощью вашего агента. Дальше все как в первом варианте продаж от частного лица. Только офер (offer) вы гоняете туда-сюда через агентов. А не сами. И когда вариант окончательный есть - отсылаете юристу.
Хороший агент со стороны покупателя расскажет, что средняя цена на такой дом в такой местности такая-то. И что опции которые в доме есть, если есть, тянут на столько-то. И что дома построенные десять лет назад в этой местности, например, страдают каким-то общим дефектом. Или что дома на этой улице смотрят в лес и берут денег за это дополнительно продавцы, но через год лес спилят и зафигачат там ндцать этажей кондо с парковкой напротив вашего бакъярда. К чему это я? К тому что иногда лучший агент не тот, кто живет рядом с вами и говорит на родном языке, а тот кто живет и работает в той местности где вы ищете дом. И не первый год уже живет и не первый дом продал, купил. Мда. И есть даже агенты кто говорит с вами на одном языке, но будет рассказывать всякие странные вещи. Что тот район в котором он живет самый лучший во всей Канаде. И что вам нужно именно там дом даже если у вас работа на другом краю того же GTA (Большие Торонта). И что только в этом районе (в котором он живет) живут все белые и пушистые. Не спешите этому верить на слово.
Какие еще нюансы есть в покупке вторичного жилья с агентом?
Как ни странно, многие не задумываются, что агент это делает за деньги. За чьи деньги? Да за Ваши же и делает. Это только формально вы не платите ему денег.
А что на самом деле. А на самом деле в цене дома которая указана на mls сидит цена за услуги вашего агента вам. И когда вы берете моргиж на этот дом, что вам агент нашел, ему с этого перепадает положенное. То есть в моргиже который вы берете и будет заложена цена за его услуги. Моргиж платить-то вам.
А вы не забыли, что у продаца свой агент был. Так он тоже не за даром работал.
И его услуги тоже в цене на дом заложены. И стало быть вы тоже за них платите.
Какова сумма которую вы оплатили обоим агентам?
Ну от местности зависит. В торонтах продавец может нанять агента за один процент от заявленной стоимости. Но есть, и много, агентов которые будут продавать дом только за два и даже больше процентов.
А тем кто вас приводит к продавцу платят два с половиной, иногда и три процента.
Что получается? Дом вы купили за 400. Тыщъ. Из них как минимум 4 тысячи ушло на оплату агента продавца. И как минимум 10 тысяч агенту которого вы наняли.
То есть “на руки” продавец (вернее юрист и банк) получили на 14 тысяч меньше.
Неплохо, правда? Или Вам плохо? После прочитанного. Нет еще, ну тогда не забывайте, что с этих 14 еще и налоги возьмут.
Как улучшить потери? Чаще всего никак. Хорошие агенты стоят хороших денег. И жадничать нечего, если они вам хорошо помогли.
Но. Едете вы мимо. И вдруг видете дом своей мечты. А перед ним вывеска. “Агент такой-то. MLS номер такой-то. Телефон такой-то.” Что будет правильно сделать, ну хотя бы попробовать. Да позвонить тут же по телефону агенту продавца.
И сказать я – частник. Private Buyer. Мне дом вот этот интересен. И агент вас наверняка пригласит встретится. И если вы с ним поговорите, то шанс договориться о снижении цены на процент полагающийся несуществующему у вас агента достаточно высок. И тогда, если вернуться, к примеру выше, вы заплатите продавцу 390, но он это даже не заметит и никак не пострадает. А у вас будет моргиж на десять тысяч меньше.
Вообщем, хороший агент это не так просто. И с агентами не все так просто.
Вот просто не любят они FSBO. Потому как там нет сложившейся этики и правил и договориться вашему агенту, что если он в дом к частному продавцу клиента приведет он деньги свои в конце сделки получит. Как-то не складывается это.
Да и попадаются продавцы частники, кто выставляет дом по цене не включающей комиссионные агентов. Опытному покупателю, а уж агенту это сразу видно.
По цене. Только не все опытные-то. Даже агенты.
Кто еще есть из посредников на рынке вторичного жилья. Забыли мы еше про один вид. Друг покупателя и враг продавца. Называется инспектор. Home Inspector.
Вы, как покупатель, можете попросить продавца об инспекции дома. До вступления договора о покупке в силу.
Как это выглядет по временной шкале. Окончательный офер, инспекция дома, несколько дней покупателю на раздумье. Если не передумал и ничего не попросил после инспекции дома продавца - договор вступает в силу. Когда задаток будет у агента или юриста, разумеется.
Есть продавцы которые суют бумажку об инспекции дома. Ну, это даже не смешно.
Есть агенты покупателя, которые подсовывают своего инспектора. Это смешно.
Как говорят сами агенты, не было еще такого инспектора, который бы не посоветовал покупателю покупать дом, если этот инспектор был приглашен агентом покупающим дом. Шутка конечно. Но я советую искать независимого инспектора. Они есть. Тоже важно, чтобы он был из той же местности, что и дом.
Такой часто знает знает как дела с почвой и с бракодельничаньем конкретных строителей. Дома-то теперь почти все типовые. И проблемы у домов от одного строителя бывают один к одному. Хороший инспектор вам все покажет и расскажет, что нашел и как дорого это будет стоить починить. И вы можете продавца попросить починить найденный инспектором дефект или снизить цену на дом.
Некоторые покупатели про инспекцию забывают или сами проводят. Мне кажется, что такая экономия будет лишней.
Что еще нужно упомянуть для покупателя. Всегда проверяйте расчеты вашего юриста. Их много. Они разные. И юристы тоже разные. Есть жулики, есть неряхи.
Я заметил, что все юристы никогда не ошибаются в расчетах в свою сторону. Только в вашу. Обязательно проверяйте цифры, которые вам насчитает юрист.
Бывали случаи когда пытались нагреть на десять и больше тысяч долларов. Причем даже когда им указывали на это, они пытались возражать. Знакомый как-то полдня провел у такого жулика. Правда, дом был новый, от строителя. Юриста же в день закрытия не пошлешь. А расчеты и контракт подписывать они часто вызывают в день накануне закрытия.
Уточните, сколько дней после закрытия вы можете использовать для того чтобы попросить починить апплаянсы, которые почему-то перестали работать или там что-нибудь не то.
Кстати, между тем моментом когда подписан offer и совершается closing вы можете (если это было в договоре) еще пару раз закатиться в дом, который будет скоро вашим.
Помечтать, проверить.
Короче, в тот день когда вы приедете к юристу за ключами ставшего вашим домом вы поймете всю глубину счастья Купившего Дом.
Последний раз редактировалось Старый Ко Пт май 01, 2009 10:43 pm, всего редактировалось 2 раза.
-
- Maniac
- Сообщения: 1099
- Зарегистрирован: Пн фев 18, 2008 3:50 am
- Откуда: Kitchener, Ontario (originally from Moscow)
- Контактная информация:
Re: Продажа, покупка дома на рынке вторичного жилья Канады. О по
Старый Ко, спасибо за столь детальный рассказ! Сегодня как раз смотрела ЧаВо на эту тему - было написано "вакантно".
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.zapiskimmigr.blogspot.com%2F" target="_blank" rel="nofollow
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.kwgazeta.org" target="_blank" rel="nofollow]
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.kwgazeta.org" target="_blank" rel="nofollow]
-
- Maniac
- Сообщения: 1099
- Зарегистрирован: Пн фев 18, 2008 3:50 am
- Откуда: Kitchener, Ontario (originally from Moscow)
- Контактная информация:
Re: Продажа, покупка дома на рынке вторичного жилья Канады. О по
P.S. Единственное, не затронута тема hidden market, или он потому и hidden, что никто, кроме агентов (имеющих доступ к секретной базе данных МЛС ), не знает, как искать?..
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.zapiskimmigr.blogspot.com%2F" target="_blank" rel="nofollow
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.kwgazeta.org" target="_blank" rel="nofollow]
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.kwgazeta.org" target="_blank" rel="nofollow]
- Sergey
- Maniac
- Сообщения: 10234
- Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
- Откуда: Близторонтье
- Контактная информация:
Re: Продажа, покупка дома на рынке вторичного жилья Канады. О по
Да уж, серьезный научный труд
Занёс в чаво.
Занёс в чаво.
- Старый Ко
- Коверный
- Сообщения: 5661
- Зарегистрирован: Ср апр 11, 2007 10:05 am
- Откуда: Шапито Милтон Онтарио (выступает в антрактах)
- Контактная информация:
Re: Продажа, покупка дома на рынке вторичного жилья Канады. О по
Я об этом ничего не знаю. Когда продавец заключает контракт на продажу, то перед выходом на mls с публичным доступом, дом висит в mls доступным только для агентов.ngootkina писал(а):P.S. Единственное, не затронута тема hidden market, или он потому и hidden, что никто, кроме агентов (имеющих доступ к секретной базе данных МЛС ), не знает, как искать?..
С неделю где-то.
Может и другие есть способы дома покупать. С аукционов каких-нибудь. Толком не знаю, не пробовал.
Я еще про продажу написал. Отдельной темой опубликую.
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Спасибо за рассказ, Старый Ко, столько важной информации в одном посте.
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Да, труд достоин восхищения.
Кстати, а сколько будет стоит вышеупомянутый инспектор?
Кстати, а сколько будет стоит вышеупомянутый инспектор?
"–В какой сфере у вас больше всего Канадского опыта?
– В сфере поиска работы."
Разговор на интервью.
– В сфере поиска работы."
Разговор на интервью.
- Старый Ко
- Коверный
- Сообщения: 5661
- Зарегистрирован: Ср апр 11, 2007 10:05 am
- Откуда: Шапито Милтон Онтарио (выступает в антрактах)
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Спасибо за хорошие отзывы.
Мы давно нанимали инспектора. Тогда стоило около трехсот. Инспекция длится часа три и больше.
Мы давно нанимали инспектора. Тогда стоило около трехсот. Инспекция длится часа три и больше.
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
According to the Ontario Association of Home Inspectors, a pre-purchase inspection for an 1800 to 2200 sq. ft. home typically takes about three hours and costs under $500.
http://www.onip.ca/article/114/
http://www.onip.ca/article/114/
Спорить со мной бесполезно. Я редко бываю в Интернете
-
- Maniac
- Сообщения: 1099
- Зарегистрирован: Пн фев 18, 2008 3:50 am
- Откуда: Kitchener, Ontario (originally from Moscow)
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Была сегодня на двух open houses - так сложилось впечатление, что продавали не дома, а, я не знаю, безделушки на базаре в Турции!! Чуть ли не впарить хотели. В обоих случаях спросили: "Вам понравилось?" Ну, я вежливо (и только!) ответила, да, мол, чистенько, аккуратненько (на самом деле, даже если бы и были сейчас деньги, ни один из этих домов не купили бы); и сразу: "Вы купите этот дом?" В одном случае агент даже с ходу дал скидку 10.000!!! Ситуация что ли на рынке такая, или просто совпало, что агенты столь pushy сделались?! Раньше (3 недели назад) на open houses ходили - там агенты просто так болтали ни о чем, в основном рекламировали себя; а тут вон сразу домик всучить захотели...
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.zapiskimmigr.blogspot.com%2F" target="_blank" rel="nofollow
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.kwgazeta.org" target="_blank" rel="nofollow]
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.kwgazeta.org" target="_blank" rel="nofollow]
- vadimus
- Свiдомий манiак
- Сообщения: 2940
- Зарегистрирован: Вс авг 06, 2006 6:23 am
- Откуда: Ottawa
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Мы тоже примерно столько давали. Вроде бы 320.Старый Ко писал(а): Мы давно нанимали инспектора. Тогда стоило около трехсот. Инспекция длится часа три и больше.
-
- Strictly Addicted
- Сообщения: 785
- Зарегистрирован: Вт мар 13, 2007 11:19 pm
- Откуда: Toronto, Maple
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Ой, Vadimus, а что значит уже не Торонто
Step by step
- vadimus
- Свiдомий манiак
- Сообщения: 2940
- Зарегистрирован: Вс авг 06, 2006 6:23 am
- Откуда: Ottawa
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Да так, покинули мы сей центр вселеннойGoldy писал(а):Ой, Vadimus, а что значит уже не Торонто
Последний раз редактировалось vadimus Вс май 10, 2009 10:10 am, всего редактировалось 1 раз.
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Зачем?vadimus писал(а):Да так, покинул я сей центр вселеннойGoldy писал(а):Ой, Vadimus, а что значит уже не Торонто
Лучший канал по иммиграции и адаптации в Канаде: https://www.youtube.com/c/GeorgeK_Canada
Telegram: https://t.me/George_K_Canada
Telegram: https://t.me/George_K_Canada
- vadimus
- Свiдомий манiак
- Сообщения: 2940
- Зарегистрирован: Вс авг 06, 2006 6:23 am
- Откуда: Ottawa
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
УгадайMe писал(а):Зачем?vadimus писал(а):Да так, покинул я сей центр вселеннойGoldy писал(а):Ой, Vadimus, а что значит уже не Торонто
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Любишь на машине катацца?vadimus писал(а): Угадай
Лучший канал по иммиграции и адаптации в Канаде: https://www.youtube.com/c/GeorgeK_Canada
Telegram: https://t.me/George_K_Canada
Telegram: https://t.me/George_K_Canada
- vadimus
- Свiдомий манiак
- Сообщения: 2940
- Зарегистрирован: Вс авг 06, 2006 6:23 am
- Откуда: Ottawa
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Причем по большим, просторным улицамMe писал(а):Любишь на машине катацца?vadimus писал(а): Угадай
-
- Strictly Addicted
- Сообщения: 412
- Зарегистрирован: Пт ноя 16, 2007 11:04 am
- Откуда: Канада, Торонто
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
Ух ты..здорово..молодцы! С новосельем вас, тогдаvadimus писал(а):Да так, покинули мы сей центр вселеннойGoldy писал(а):Ой, Vadimus, а что значит уже не Торонто
Одно сегодня стоит двух завтра. Бенджамин Франклин
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
По 401-му на работу? Сосет!vadimus писал(а):Причем по большим, просторным улицамMe писал(а):Любишь на машине катацца?vadimus писал(а): Угадай
Лучший канал по иммиграции и адаптации в Канаде: https://www.youtube.com/c/GeorgeK_Canada
Telegram: https://t.me/George_K_Canada
Telegram: https://t.me/George_K_Canada
- vadimus
- Свiдомий манiак
- Сообщения: 2940
- Зарегистрирован: Вс авг 06, 2006 6:23 am
- Откуда: Ottawa
- Контактная информация:
Re: Покупка дома на рынке вторичного жилья Канады.
СпасибоAnetka писал(а):Ух ты..здорово..молодцы! С новосельем вас, тогдаvadimus писал(а):Да так, покинули мы сей центр вселеннойGoldy писал(а):Ой, Vadimus, а что значит уже не Торонто