BornInUSSR.ca

По поводу многочисленных дискуссий на предмет того, что лучше - имея какие-то деньги, продолжать жить в ренте (деньги при этом куда-то инвестировать), либо использовать деньги как даунпеймент, и жить в собственном доме. "Лучше" подразумевается в первую очередь с финансовой точки зрения, плюс со всех остальных тоже, но уже второстепенно, т.к. кроме финансовой, остальные сложно привести к какому-то рационально-объективному знаменателю.

Сначала я думал, что хорошо бы рассматривать даунпеймент 25%, но в связи со сложившейся конъюктурой рынка 25% выглядит уже угрожающей суммой - скорее всего, это будет более $100К, что не у каждого есть в наличии.
Для приближения к реальности предлагаю говорить о 10% даунпейменте - ну $40-50К наверняка у каждого в кубышке есть наскрести по сусекам гораздо проще.

Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента,
вы "продолжаете жить в ренте" сходного качества, проинвестировав эти деньги (даунпеймент) куда-то по вашему выбору. Если вы принимаете пари, то от вас требуется точно описать "свои инвестиции", чтоб через 5 лет можно было проверить.

Итак.
Всем желающим предлагается бутылка HENNESSY VSOP COGNAC 750ml за следующую точку зрения.

Я полагаю, что купить недвижимость и жить в собственном доме, кроме глубокого психологического удовлетворения, также выгодно и финансово, по сравнению с проживанием в ренте и инвестировании суммы даунпеймента во что-то другое.
Если вы думаете иначе (или просто интересно в данную авантюру ввязаться) - ожидаю такую же ставку за противоположную точку зрения.

Переходим к конкретике

Я "покупаю" вот этот таунхауз: 52 Goode St, Richmond Hill, Ontario L4S2S2 (район Leslie/Elgin Mills в Ричмонд Хилле).
Место, по-моему, достаточно хорошее: через дорогу - community center, я там на коньках зимой катаюсь, рядом огромная плаза с Costco/Home Depot/Staples и кучей других магазинов, до 404-го хайвея - пару минут езды.

Сначала он был выставлен за $499K, затем цену понизили до $494K, в итоге 21 октября 2013 г. сторговались на $480K (MLS#: N2747095). На рынке он был 27 дней, т.е. особенного ажиотажа в его отношении не было, и подозревать цену нереальной мы не можем - если б цена была заниженной, то он ушёл бы гораздо раньше. Кто связан с real estate - подтвердите, пожалуйста, что эта информация верна.

Дом с новыми stainless steel appliances.
Его, кстати, вот здесь посмотреть можно, он там первый в списке. Этот линк перестанет работать через неделю, поэтому вот для потомков данные о продаже (можно кликнуть для увеличения):


Closing costs:
Я "вкладываю" даунпеймент $48K, плюс, скажем, около $2000 (для ровного счёта) уйдут на адвоката и прочие расходы по закрытию сделки (например, PST на CMHC mortgage insurance).
Плюс $6075 land transfer tax (подсчитано здесь).
Таким образом, всего на закрытие нам надо $56К.

На дом мне надо взять моргидж $432K, к нему добавляется 2% CMHC mortgage insurance, в итоге моргидж получается $440,640.
Я беру займ на эту сумму на 5 лет под 3.5% fixed (25 лет amortization period), что нам даёт платёж $2200 в месяц, при этом через 5 лет я останусь должен банку $380K.
Заметьте, я мог бы взять variable rate, что наверняка дало бы мне более низкий процент, но мне неохота считать все эти изменения в рейте на протяжении 5 лет. Для меня важнее/интереснее не с точностью до полкопейки подсчитать, а просто проверить точку зрения, сделать некий proof of concept.

Налог на недвижимость для него - $3200 в год ($267 в месяц). Предлагаю для упрощения подсчёта считать это величиной постоянной на 5 лет, хотя он реально повышается. Но взамен этого мы ваш рент также будем считать величиной постоянной, хотя он тоже, скорее всего, будет расти.

Дополнительно к расходам на дом добавим property insurance (скажем, 60 долларов в месяц), плюс 73 доллара в месяц на непредвиденные расходы по ремонту (сантехника вызвать или дишвошер новый купить раз в пятилетку). В итоге получаем $2600 в месяц.

Расходы на коммунальные услуги мы не учитываем, т.к. они существуют в обоих случаях (и в ренте, скорее всего, вы их тоже платите отдельно).

Рент подобного таунхауза обойдётся вам порядка $1800-1900 в месяц.
Я основываюсь на данных заключённых сделок по ренту таунхаузов в этом районе за последний год (я запрашивал у знакомого агента статистику). Для подтверждения можете сами проделать тот же поиск.

Т.е. с моей стороны ежемесячные расходы: $2600 в месяц.
С вашей стороны: $1800 в месяц.
Плюс у вас есть оставшиеся $800 в месяц (60 месяцев по $800 = $48К) - чтоб уровнять расходы, их вы можете инвестировать также по своему выбору. Т.к. $800 в месяц будут инвестироваться каждый месяц, т.е. первые 800 будут работать 60 месяцев, вторые 800 - 59 месяцев, ... последние 800 - 1 месяц, то можем рассматривать эти деньги как дополнительную инвестицию $48K, но процент заработанного вами за 5 лет интереса уменьшаем в 2 раза (т.к. в среднем каждый из ваших 60 платежей будет работать всего 30 месяцев).

С ваших инвестиций надо будет заплатить налог на прибыль, т.е. ваша прибыль через 5 лет пойдёт вам в доход, оттуда через 5 лет посчитаем налоги (ну раз уж начинаем придираться к land transfer tax, который я, как first time buyer, платить не собирался). Для упрощения подсчётов давайте вашу зарплату считать $78К в год, как один из порогов онтарийской системы tax brackets (возможно, через 5 лет будет выше), т.е. ваш доход в 2018-м будет выше на сумму прибыли из ваших инвестиций, и налог для вас будет подсчитан по другой шкале.

Мне же в 2018-м придётся "продавать дом", т.е. будут вычтены расходы на lawyer и real estate agent.
Цену продажи будем рассматривать как среднюю за подобный таунхауз в этом районе, из числа проданных с 1 июня 2018-го по 30 ноября 2018, отбросив максимальную и минимальную цены (т.е. берём все продажи, выбрасываем 2 дома с экстремумами, на остальные считаем среднюю сумму продажи).

Я старался по возможности точно, чётко и недвусмысленно всё подсчитывать и формулировать.
Если вы видите какую-то неточность, или я что-то не учёл - поправьте, пожалуйста.

Далее теперь предлагаю тем, кто хочет принять пари, подтвердить, куда вы конкретно вложите $56K (мои расходы на закрытие сделки) на 5 лет и $48К (разница в ежемесячных платежах за 60 месяцев) на 5 лет с 50% уменьшением заработанного процента: пожалуйста, чётко и недвусмысленно - не просто "золотишка прикупить", а "покупаем то-то и то-то там-то и там-то по курсу такому-то", с пруфлинками, где это всё можно увидеть и проверить, и насколько просто и с какими комиссиями через 5 лет это можно продать, а также, пожалуйста, укажите - "мой инвестмент будет стоить столько-то в ноябре 2018-го" (если это фиксированный процент) либо "мой инвестмент будет зависеть от того-то и того-то, а посмотреть реальную цену моего инвестиционного пакета можно там-то и там-то", чтоб любой из нас мог независимо видеть стоимость инвестиций,
и после этого начнём считать дни до ноября 2018-го

Ставки против:

1. Serega, ставка на 3902 Silver Canadian Maple Leaf Royal Mint монеты в унцию каждая чистейшего 9999 пробы серебра.

2. ?

Расчеты достаточно аккуратные, единственное что страховка дома не учтена, а это не знаю, наверное $50-70 в месяц. Я плачу $120, но у меня есть заморочки, которые страховой удобно использовать: четыре входа в дом, из них две скользящих двери, настоящий камин, алюминиевые провода, и собака. Почему-то собака увеличивает страховку, хотя казалось бы должно быть наоборот. Но ОК, предположим, я в два раза переплачиваю. Предлагаю добавить в твои расходы $60 в месяц на страховку, итого $2560.

Замечу также, что по дому есть еще куча расходов, тобою здесь не учтенных, например хош не хош, а газонокосилку надо купить, всякий инструмент, всякие материалы. Минимальные реновейшены тоже надо делать, хош не хош: покрасить там-сям, хотя бы. Дакт клининг надо периодически делать, всякие фильтра-шмильтра менять. На бэкъярде что-то тоже: то ли травку пропатчить, то ли удобрения подсыпать, муравьев погонять (а это все недешево!), плюс практически непрерывно надо то хвоздь забить, то примус починить, то сантехнику/электрику пофиксить. Я уже не говорю о том, что (не дай Бог), крышу надо менять, или пофиксить драйвей, забор... Сейчас посмотрел свои расходы за прошлый год - это $1002.07 только на мелочевку. Это то, что я в ревнивую репортил как затраты на корпорацию, т.е. подтверждается реситами. Электрику же например я платил кэшом, без ресита. И это у меня газонокосилка куплена, инструмент тоже. Крышу я, ессно, не менял, драйвей, забор не фиксил, в эти-то деньги. Вряд ли ты уложишься в $33 в месяц, предлагаю увеличить эту сумму до соточки хотя бы. Ну ОК, для ровного счета, чтобы было $2600 - $73 в месяц.

Оставим за скобками апгрейды, не будем их вообще учитывать, хотя тоже надо было бы как-то. Зафинишить бейсмент, проапгрейдить кухню... Поменять апплаянсы, а иногда и окна, двери, полы, и все такое прочее, о чем у тенанта вообще голова не болит. Поменять lawn. Посадить/спилить деревья, кустики-цветочки, landscaping какой-никакой. Далеко не всегда эти "инвестиции" возвращаются при продаже дома, только какая-то часть, может процентов 60-80. По-моему CreepyDude какие-то такие цифры называл. А это, заметим - деньги очень немалые. Но ладно, будем считать что ты никаких апгрейдов не делаешь, хотя в реальной жизни все что-то делают. И тот, кто купил твой таунхаус, тоже что-то будет делать. Вообще-то, предлагаю хотя бы как-то учесть в 2018 году, что в сумме, за которую дом будет "продан", какие-то реальные затраты на апгрейды тоже сидят. Ну опустим хотя бы немного вниз рыночную стоимость дома (тысяч на 20 хотя бы, и это очень скромно!), чтобы хотя бы попытаться вывести его в категорию "без ремонта". У меня в районе "без ремонта" дома продаются на ~100 тыщ дешевле.

Если все это принимается, то я буду готов дать инвестицию.

ЗЫ
Кстати, под "жизнью в ренте", я предполагал жизнь в аппартменте, что есть существенно дешевле чем $1800 в таунхаусе, но ладно, пусть будет так. Хотя согласись, по логике человека, который экономит деньги, надо жить в аппартменте. Ладно, скрепя сердцем, соглашаюсь на $1800.
Кстати-2. Чего там на север от Elgin Mills за пустырь такой? Может, там гольф клуб будет, и ты об этом знаешь?

Sergey писал(а):...Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента...:

ну тогда потрудись для начала объяснить как:
а) ты будешь свою инвестицию "продавать";
б) куда подевался land transfer tax;
в) че происходит с $700 ($2500?? - $1800) в месяц?

по последнему пункту логично, что твой оппонент инвестирует разницу в тот же "дзинтарс" куда и down payment, так? - так. в течении 5 лет курс будет плавать, так? - так. кто все это будет считать?

Me писал(а):Предлагаю добавить в твои расходы $60 в месяц на страховку, итого $2560.

Да, страховку я упустил.
$2600 в месяц - принимается.

Дакт-клининг и фильтры - ну если ты будешь рентовать этот таунхауз, то тебе самому тоже это придётся делать, вряд ли лэндлорд тебе будет расходные материалы менять.

Газонокосилку и грабли, конечно, придётся самому купить, но опять же, в случае рента этого же дома лэндлорд вряд ли тебе это предоставит - всё= покупать или своё привозить надо будет.

$1000 в год на апгрейды-ремонты, честно говоря, что-то дофига, у меня меньше уходит гораздо (если совсем честно, у меня вообще нисколько не уходит - только вот уже полгода хочу стены перекрасить, но всё никак не соберусь).
А таунхауз выбранный по возрасту таки ближе к моему дому, чем к твоему, оттого твои расходы в данном случае не совсем показательны, по-моему

Me писал(а): Оставим за скобками апгрейды, не будем их вообще учитывать, хотя тоже надо было бы как-то. Зафинишить бейсмент, проапгрейдить кухню... Поменять апплаянсы, а иногда и окна, двери, полы, и все такое прочее, о чем у тенанта вообще голова не болит.

Дом с новыми stainless steel appliances.
Дом, кстати, вот здесь посмотреть можно, он там первый в списке. Этот линк перестанет работать через неделю, поэтому вот для потомков данные о продаже (можно кликнуть для увеличения):


Я б новые апгрейды не закладывал бы, т.к. когда рентуешь этот дом, никто там тебе за 5 лет ремонт делать не будет. И разумеется, деньги на апгрейд никогда не отобьются - это разве что тебе самому приятнее вот так жить, а не так.

Me писал(а): Кстати, под "жизнью в ренте", я предполагал жизнь в аппартменте, что есть существенно дешевле чем $1800 в таунхаусе, но ладно, пусть будет так. Хотя согласись, по логике человека, который экономит деньги, надо жить в аппартменте. Ладно, скрепя сердцем, соглашаюсь на $1800.
Кстати-2. Чего там на север от Elgin Mills за пустырь такой? Может, там гольф клуб будет, и ты об этом знаешь?

Тогда можно жить и в бейсменте, ещё дешевле.
А можно в украинском селе Жулебякино жить, там ещё дешевле будет.
Но с дешевизной и качество жизни понижается.

Про гольф-клуб не в курсе Вообще без понятия, что там за пустырь и отчего он там вырос. Скорее всего, он там всегда был, ну не застроили ещё Я помню, в 2000-м на Bayview/Major Mackenzie пустырь был (реально - на North East corner of Bayview/MajorMac бурьяны росли в человеческий рост).

Так что, $2600/1800 и не морочим голову? 1800, кстати, я по нижней границе взял. Там и за 2200 таунхаузы сдавались.
Иначе как начнём в мелочи влазить, то никогда не придём к консенсусу,
это просто идею тогда забросить надо

Serega писал(а):

Sergey писал(а):...Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента...:

ну тогда потрудись для начала объяснить как:
а) ты будешь свою инвестицию "продавать";
б) куда подевался land transfer tax;
в) че происходит с $700 ($2500?? - $1800) в месяц?

по последнему пункту логично, что твой оппонент инвестирует разницу в тот же "дзинтарс" куда и down payment, так? - так. в течении 5 лет курс будет плавать, так? - так. кто все это будет считать?

а) Что такое "как продавать"? Поручил агенту и продал. Или ты о продаже в нашей виртуальной реальности? Тогда смотреть на цены похожих домов в округе. Или, если повезёт, может, именно этот дом будет продан в реальности в январе-октябре 2018-го, вот и увидим.

б) Не знаю Я вообще-то не платил его, по-моему, при покупке обоих домов, что я покупал. Кто-то может внятно объяснить, когда и кем он платится? Может, это в Торонто только? Правда, не знаю...

в) Да, действительно, выглядит логично. Тогда согласен Что если посчитать, что мой оппонент инвестирует 2600-1800 = $800 в месяц, но заработанный за 5 лет интерес разделим на 2, т.к. первые 800 будут работать 5 лет, а последние 800 - всего месяц? Т.е. мой оппонент инвестирует $50K на 5 лет (о чём я говорил ранее), и ещё $48K (60 месяцев по 800 долл) на 2.5 года? Либо, для удобства подсчёта (вдруг в первые 2.5 года рынок будет плохой для инвестиций, а вторые 2.5 года хороший) - можно считать, что $400 человек инвестирует по своему выбору (который я хочу услышать) на 5 лет, а ещё $400 откладывает на беспроцентный счёт, тогда вот это несоответствие (часть денег инвестированы сразу, часть потом, часть в самом конце) будет плавно размазано на весь срок - это лучшее приближение, что я смог придумать.
Я уж не беру в расчёт, что при ренте сразу оплачиваешь последний месяц (т.е. 1800 выпадают из инвестиций), бог с ним.

Кстати да, Serega прав. Land transfer tax-то забыли. Не знаю, почему ты его не платил. Может, таки платил, да не помнишь?
Плюс, согласен. Как бы надо $400 помножить на 48 месяцев = 19200, и тоже считать как инвестмент.
Риэлтеру при продаже ты сколько % собираешься платить? Налог на Capital gain, ессно, тоже считаем? Ну так, надо договориться на берегу.
При продаже, опять-таки лоеру надо что-то платить. Сколько предлагаешь забить туда?

Про ремонты. Есть ремонты (крыша потекла), есть апгрейды (кухню поменял на более продвинутую). С ремонтами мы разобрались - $73 в месяц, с апгрейдами все-таки непонятно.
Ну все делают какие-то апгрейды, иначе дом продается дешевле. Ладно, я вечером посмотрю твои ссылки, может там дом как у моего соседа, с сауной и полным фаршем, тогда вопрос отпал.

Me писал(а):При продаже, опять-таки лоеру надо что-то платить

Там же вроде за все покупатель платит.....хотя я уже точно не помню.

Me писал(а):Риэлтеру при продаже ты сколько % собираешься платит

Можно и без оного обойтись. Но все будет зависеть от рынка в 2018, если дома будут как горячие пирожки улетать - то можно и без агента обойтись.

Me писал(а):Налог на Capital gain, ессно, тоже считаем?

Конечно, по ставке 0%. Это же будет наше основное проперти и через 5 лет ни одна ревнивая не скажет, что это был флип.

А вот income tax с инвестиций наверное придется учесть, тут уже открутиться не удастся.

Me писал(а): Налог на Capital gain, ессно, тоже считаем?

зачем? это ж праймари резиденс
зы - таунхаус новый, ремонтировать там нечего на 73 в месяц

а) я предлагаю взять продажи аналогичных юнитов за последние 3 месяца, отбросить самый дешевый и самый дорогой и посчитать среднее. Если таковых нет (за три месяца будет продано меньше 3-х юнитов, то считаем, что "ты в попе"). Плюс $2000 за закрытие сделки лоеру + 5% агенту;
б) land transfer tax при покупке надо учитывать;
в) для простоты учета я бы добавил $48К к principal и умножил capital gain твоих оппонентов на 1.5 (это выходит чуть больше, но мы это уравниваем опусканием сложного процента и нелинейности)

Serega писал(а):5% агенту;

Это грабеж.....или нормальная цена, когда продать надо быстро. А если продажа терпит (а у нас именно тот случай), то 2.5% - более чем достаточно (можно и дешевле, но будем реалистичны).

Serega писал(а):Если таковых нет (за три месяца будет продано меньше 3-х юнитов, то считаем, что "ты в попе")

Или просто никто не продает в это время

Гош, всем известо, что недвижимость неликвидна, и это надо учитывать при выборе инвестиций.

Sergey писал(а): Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента

я на свои кровные "купил" 4 таких коробочки (например тут) и "зарыл" в землю (где не скажу ).

затратил $50,738.84

Sergey писал(а):И разумеется, деньги на апгрейд никогда не отобьются

Конкретно у этого таунхауса можно отбить деньги на финишинг бейсмента (он же у него вроде не финишиный). Простой финишинг будет стоить где-то $12-15К, еще добавит один полный washroom к дому и пару комнат. Но можно и не добавлять, чем дешевле - тем лучше продастся.

Serega писал(а):я на свои кровные "купил" 4 таких коробочки (например тут) и "зарыл" в землю

При продаже будем считать 100% Capital Gain, который попадет под...35% income tax?

Serega писал(а): я на свои кровные "купил" 4 таких коробочки (например тут) и "зарыл" в землю (где не скажу ).

затратил $50,738.84

Насколько такая вещь ликвидна?
Кому это можно продать и с какой комиссией?

Гош писал(а):Конкретно у этого таунхауса можно отбить деньги на финишинг бейсмента (он же у него вроде не финишиный). Простой финишинг будет стоить где-то $12-15К, еще добавит один полный washroom к дому и пару комнат. Но можно и не добавлять, чем дешевле - тем лучше продастся.

Предлагаю ничего не добавлять, дабы не усложнять схему и подсчёты, и чтоб не вводить дополнительных условий, в которых позже сами запутаемся

По поводу land transfer tax: для большинства из нас покупка первого дома (и переезд из рента) - это "first time buyer" процедура. Такие покупки не облагаются этим налогом.

Изначальный вопрос в этом и был - вот живёт человек в ренте, задумывается о покупке, то ли сейчас купить, то ли время нехорошее, ну все ж говорят, что мы на пике, сейчас падение будет, может, подождать какое-то время? И вот он решает подождать 5 лет, проинвестировав свои 50К и продолжая жить в ренте.

Честно говоря, я бы рассматривал, что этот человек просто решил переждать смутное время "пиковых цен", т.е. он тоже купит, но через 5 лет, и тогда ситуация сравняется. Поэтому продавать нам ничего не придётся. Но т.к. я уверен, что я, купив дом, останусь в плюсе даже при его продаже (т.е. с учётом всех этих расходов на продажу), то я уже и не настаиваю на этом.

Но capital gain на ваши инвестиции - да, это вам заплатить придётся. 35% вычитайте из заработанного интереса.

Serega писал(а): в) для простоты учета я бы добавил $48К к principal и умножил capital gain твоих оппонентов на 1.5 (это выходит чуть больше, но мы это уравниваем опусканием сложного процента и нелинейности)

Добавлять что-то к principal - это уменьшать выплаты по моргиджу, уменьшать мои ежемесячные расходы, автоматически разница между нашими расходами становится меньше 800 в месяц, а там и рекурсия начнётся

Для ещё более значительного упрощения я бы отбросил заработанный моим оппонентом интерес на 48К, который добавит лишь 50% к общей сумме вашей инвестиции, но взамен отбросил бы capital gain tax на вашу инвестицию, который будет около 35% с общей суммы.

Т.е. ситуацию моего оппонента я бы рассматривал как 50К + интерес, заработанный за 5 лет на 50К, плюс 48К с 0% дохода, и capital gain tax included (т.е. более его не считаем) на это всё - вот этой суммой мой оппонент будет располагать через 5 лет.

Sergey писал(а):

Serega писал(а): я на свои кровные "купил" 4 таких коробочки (например тут) и "зарыл" в землю (где не скажу ).

затратил $50,738.84

Насколько такая вещь ликвидна?
Кому это можно продать и с какой комиссией?

там же где и купил или где будет выгоднее

Sergey писал(а):Но capital gain на ваши инвестиции - да, это вам заплатить придётся. 35% вычитайте из заработанного интереса.

на счет capital gain tax вопрос спорный. эти канадские монеты никуда не репортятся , плюс они же являются местной валютой, которую я свободно могу перевезти за реку и толкнуть тамошнему брокеру

Sergey писал(а):Т.е. ситуацию моего оппонента я бы рассматривал как 50К + интерес, заработанный за 5 лет на 50К, плюс 48К с 0% дохода, и capital gain tax included (т.е. более его не считаем) на это всё - вот этой суммой мой оппонент будет располагать через 5 лет.

нет. я "буду покупать" теже монеты на $800 в месяц или $48000 за 5 лет. Они будут дорожать или дешеветь.

land transfer tax credit дается раз в жизни. маловероятно это "твой" первый или последний дом. потому tax надо учесть