Страница 1 из 2

Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Вт апр 19, 2016 9:29 pm
Sergey
Знающие люди, расскажите,
существуют ли сейчас варианты покупки недвижимости, чтоб сдать и оно как бы хотя бы в ноль выходило?
Ну и потенциально чтоб в цене росло (т.е. кондо не хотелось бы).
А то деньги не знаю, куда девать чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.

И попутно: реально ли / стоит ли / не лучше ли купить недвижимость на корпорацию, а не на себя лично?

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Ср апр 20, 2016 6:40 pm
Nadin
По первому пункту, тут всегда столько всяких "но" и "если", но в целом - лучше брать, чем не брать. Что и как, другой вопрос, заслуживающий долгих рассуждений, а может даже и пива на дэке :wink:

По второму вопросу, однозначно лучше на корпорацию - и по налогам и по защите собственной задницы от судов. Но тут свои пляски с бубном, под 5% даунпеймента уже не возьмешь, минимум 20%, ну и другие нюансы есть

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Сб апр 23, 2016 8:38 pm
Sergey
Да, на корпорацию труднее моргидж взять, судя по всему...

Ну пиво на деке - так пиво на деке :wink:
Ща только весна начнётся, мусор поразгребаю, чтоб ступить было куда...

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Вс апр 24, 2016 7:34 am
Ksyuh
А можно как-то присоединиться к беседе? Очень интересная тема для нас...

Пиво принесем, мусор разбребать поможем :)

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Вс апр 24, 2016 4:43 pm
Sergey
Ksyuh писал(а):Пиво принесем, мусор разбребать поможем :)
Ну вот это совсем другое дело, таким гостям мы всегда рады :wink:

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Вс апр 24, 2016 7:04 pm
Serega
почитайте Garth'a на досуге, может вправит мозги

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Вс апр 24, 2016 8:59 pm
Nadin
В чем-то это рассуждение из разряда на ком жениться - красивой или умной, блондинке или рыжей. Ком-то совсем лучше не жениться, а кому-то рай будет с той, которая никому не приглянулась. Тут столько всяких "но"

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Пн апр 25, 2016 11:35 am
Данил
I've just bought a condo (to live, not as an investment), so curious to hear thoughts on the market too! :-)

Danil.

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Пн апр 25, 2016 2:23 pm
Nadin
Сереж, пора собирать форум на бэкярде :)

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Пт апр 29, 2016 10:56 pm
Sergey
Мож, в следующие выходные попойку семинар провести?
В эти выходные я как бы не уверен, где я окажусь.
Хотя в воскресенье могу, наверное...

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Сб апр 30, 2016 6:56 am
Ksyuh
Мы - за! Следующие выходные просто замечательно, но можно и в воскресенье. Если не утром ;)

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Пн май 02, 2016 7:35 pm
Nadin
на 7е мая у нас уже планы, на 8 надо думать, но можно организовать задуманное вокруг посиделок

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Пт май 06, 2016 1:09 pm
Ksyuh
Нам 8 очень даже удобно. Встречаемся?

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Пт май 06, 2016 1:11 pm
Sergey
Я не забыл, всё держу в уме, но до сих пор не уверен на 100%.
Хотя вроде бы как бы ок :)
Напишу окончательное подтверждение чуточку позже.

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Сб май 07, 2016 6:54 pm
Creepy Dude
Sergey писал(а): чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.
Интересно, что же это такое вот-вот начнётся?

Собираетесь завтра? Могу поучаствовать в обсуждении вопроса ;)

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Сб май 07, 2016 7:13 pm
Sergey
Приезжайте, конечно.
Мнение специалиста будет особенно интересным :)

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Вс май 08, 2016 8:00 am
Бойцовый кролик
Sergey писал(а):Приезжайте, конечно.
Мнение специалиста будет особенно интересным :)
Аккуратней, кУпите еще по пьяни пару кондо у специалиста :)

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Ср май 11, 2016 4:04 pm
Старый Ко
Sergey писал(а):Знающие люди, расскажите,
существуют ли сейчас варианты покупки недвижимости, чтоб сдать и оно как бы хотя бы в ноль выходило?
Ну и потенциально чтоб в цене росло (т.е. кондо не хотелось бы).
А то деньги не знаю, куда девать чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.

И попутно: реально ли / стоит ли / не лучше ли купить недвижимость на корпорацию, а не на себя лично?
Об иммиграции, ситуации на рынке недвижимости и с отмывом денег из Китая и т.д. вы уже по радио слышали на днях? Это никуда не денется. Иностранный денежный поток для скупки жилья, обдираловка местными агентами. Никто это не будет прикрывать.

Лучше брать в ноль, но несколько. Чем больше домов, тем чаще на их рефинасирование будете брать ещё один.

Варианты покупки и сдачи в ноль все равно существуют без большого риска, когда у вас достаточно денег. Наличных или в долг, с выплатой интереса. Берете стоимость дома, сравниваете с тем сколько у вас на даунпаймент и моргиж.
Дом - миллион. У вас стольник налом, девятсот моргиж. Выплата за моргиж - две в месяц. Дом сдается за две с половиной, плюс утилиты, страховка съемщиком тоже оплачивается. Шесть тысяч на руки, но у вас налог на недвижимость - шесть. Ноль. В лучшем случае.

Списывать с налогов расходы по поддержанию рентовочного жилья вы можете без inc.
Единственное чего я не знаю это как быть если надо соскочить до того как дом вырастет в цене раза в два. Одно дело после десяти лет продавать, а другое дело через год, два.
Пример. Таунхаус за два года вырос на шестьдесят тысяч. Сейчас продавать - двадцатку агентам, сорок остается, но ведь CGT налог с сорока надо платить. А если вас эта продажа подвигает в другие рамки подоходного налога? Может ли inc помочь, не знаю.

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Ср май 11, 2016 4:09 pm
Sergey
Старый Ко писал(а): Дом - миллион. У вас стольник налом, девятсот моргиж. Выплата за моргиж - две в месяц. Дом сдается за две с половиной, плюс утилиты, страховка съемщиком тоже оплачивается. Шесть тысяч на руки, но у вас налог на недвижимость - шесть. Ноль. В лучшем случае.
Схема рушится, когда выясняется, что на 900К моргиджа платить отнюдь не 2 тысячи в месяц, а скорее 4-5 :roll:

Re: Покупать ли недвижимость?

Добавлено: Чт май 12, 2016 8:55 pm
YC7
Рабочая схема - очень округленно каждые 250К моргиджа соответствуют 1К расходов в месяц. Если округлить и купить кондо в даунтауне за 300К без паркинга (50К своих + 250К моргиджа), то чтобы выйти в ноль его надо сдать за 1500 (отбив кондо фи и налог на недвижимость). Мне субъективно кажется, что таких вариантов ('золотое правило' 1:200, или 1500:300К) сейчас реально нет или крайне мало (что говорит, что смысла в инвестменте нет). Не получится найти за 300К, то что можно сдать за 1500. Я думаю, что даунпеймент должен быть 25% (а не 20%), чтобы выйти в ноль сегодня. Или покупать надо было 5 лет назад, чтобы при 20% своих выходить в ноль сегодня.

Мы покупали осенью 2010 'преконстракшн' кондо в даунтауне за 337К (1+ден, 585 кв футов плюс балкон, локер, паркинг), его построили летом 2014 и заселили, моргидж дали весной 2015, когда весь дом достроили и приняли. Мы сдаем сейчас за 1800 (в 2014 - за 1700, в 2015 - за 1750), что при даунпейменте в 25% и моргидже на 30 лет, дает небольшой, но приятный позитивный кэш-флоу (при даунпейменте в 20% на 25 лет - это было бы в районе нулевого варианта). Продавать не планируем, дочь осенью начнет учиться в университете, подержим еще года четыре квартиру и передадим ей. Брали не спекуляции ради.

Лично я думаю, что низкие ставки по моргиджу будут продолжать разгонять цены в Торонто в ближайший год-полтора точно. Покупка недвижимости все еще привлекательна, но не так как 5 лет назад. Квартиру в хорошем месте даунтауна пересдать нетрудно. Думаю, что с таунхаусом или домом в пригороде расчет надо делать не на позитивный кэш-флоу (с этим будет труднее), а на рост цен (что наверное случится и будет выгоднее, чем кондо). Но мне представляется, что рост процента по моргиджам мгновенно остановит рост цен на недвижимость или, скажем так, сильно замедлит (и тогда последними пострадают кондо). Крах рынка недвижимости Калгари показывает, что не все зависит от процентных ставок. Я думаю, что пока не рухнул Ванкувер, в Торонто ничего плохого не случится. В хорошем месте хороший проект брать можно, но хороших цен чего-то нет, исчезают как-то.

Оформлять ли на корпорацию? В большинстве случаев это не имеет смысла для среднестатистической ситуации (1-2 рентальных объекта, нужен моргидж, корпорация не купается в деньгах). Корпорация не защитит от исков, удорожит бухучет, но может снизить налогообложение при перепродаже (а может и не снизить, зависит от ставки личного подоходного).