BornInUSSR.ca

ИгНат wrote:

Me wrote:Применительно к домам, все-таки, мое уверенное ИМХО, надо смотреть на то, как увеличиваюся зарплаты, а не на то, как растет цена на золото...

Цена на золото в вопросе недвижимости может влиять только на инвесторов
Но давай про зарплаты. В твоей же статье красной нитью проходит то как важен для экономики в целом рынок недвижимости. Т.е. регулирование и его поддержание это один из важнейших экономических вопросов правительства. В тоже время правительство никак не может влиять на зарплаты которые платит бизнес. Но зато у него есть две такие вещи как процентная ставка и налогообложение.
Это я к тому что если и ждать помощи, то не от бизнеса))

А про никакую помощь и не речь
Есть зарплата, которая напрямую, и никак не косвенно, влияет на стоимость жилья. Среди многих других факторов, конечно, но зарплата - очень важный.
Ну уж точно важнее, чем стоимость золота

Me wrote:Есть зарплата, которая напрямую, и никак не косвенно, влияет на стоимость жилья. Среди многих других факторов, конечно, но зарплата - очень важный.
Ну уж точно важнее, чем стоимость золота

Зарплата падает относительно инфляции, надо это признать,
и это известный исторический факт - 50-70 лет назад один работник мог прокормить всю семью из 4-6 человек.
Сейчас - нет.

На цену, по-моему, более влияет иммиграция и инвестиционная привлекательность канадской недвижимости - более, чем зарплата I mean.

Понятно, что кому-то (кто купил в прошлом году например) хочется тешить себя тем, что цены вниз не пойдут. Другому (кто еще не купил) приятней слышать подтверждение того, что цены пойдут вниз. Но факты говорят сами за себя. Вопрос не в том, что "грохнется/не грохнется", а в том как долго будет падать и насколько подешевеет в итоге.

Me wrote:А про никакую помощь и не речь
Есть зарплата, которая напрямую, и никак не косвенно, влияет на стоимость жилья. Среди многих других факторов, конечно, но зарплата - очень важный.
Ну уж точно важнее, чем стоимость золота

Помощь это образно понятно))
Неа, не думаю что такой уж важный. Гипотетический пример - допустим увеличится ЗП (я бы сказал доход) у населения на 20%, что очень даже не мало. Увеличится ли стоимость домов на 20%? Нет, т.к. цены вырастут на все. Рост доходов -> рост цен -> рост инфляции. Ну и бизнес платит столько сколько он может, и сколько стоит работа на этом промежутке времени. С домами это мало как связано. А вот процентная ставка, налоги и доступность денег влияют очень сильно для для простых покупателей и для инвесторов

Sergey wrote:На цену, по-моему, более влияет иммиграция и инвестиционная привлекательность канадской недвижимости - более, чем зарплата I mean.

я тоже так мин Инвесторы и спрос влияют на цену, а иммиграция это тот же спрос

А зарплата на спрос не влияет?

Me wrote:А зарплата на спрос не влияет?

Мне кажется, немного, конечно, влиять может,
но судя по росту цен на недвижимость, значительно превышающему рост зарплат, влияние собственно зарплат на это несколько преувеличено...

А афордабилити тоже слабо влияет?

Me wrote:А зарплата на спрос не влияет?

фишка в том что повышение зарплат приведет к повышению цен на все товары, как говорит нам макро или какая там экономика. В результате афордабилити не изменится, т.к. ты будешь тратить больше на продукты, развлечения, одежду и т.д и т.п. Это если всем ЗП поднять. Или ты имел ввиду повысить ее только тебе?
Что бы повысить спрос на недвигу надо именно с ней решать - ставку снизить, налог на недвижимость уменьшить, инвесторам льгот подкинуть, гранты фест хоум баерам нормальные сделать, строителям опять же налоговые льготы для снижения себестоимости и все такое

Me wrote:Применительно к домам, все-таки, мое уверенное ИМХО, надо смотреть на то, как увеличиваюся зарплаты, а не на то, как растет цена на золото...

Даже не зарплаты, а покупательная способность населения. А она формируется не только зарплатами, но и потоком богатеньких иммигрантов из прочих страх.

ИгНат wrote:Я думаю сравнивать дома и кондо в плоскости цена/площадь не совсем корректно. Разные типы недвижимости, разные покупатели с разными целями

Финальный покупатель (а инвестор - это только промежуточный) один - тот, которому надо где-то жить. Что касается инвесторов, то для них еще есть важное ограничение - жилье должно принести прибыль в сравнительно короткий срок (несколько лет). При этом цена на аренду жилья в Торонто растет очень не спешно. Знакомые приехали в 2007 и арендовали 1бдр за $1К, в 2012 в этому же доме аналогичный аппартмент можно было снять за $1.1К Поэтому, как только цены на кондо стали больше и мысячные расходы на оное кондо перестали покрываться арендой (для даунтауна это где-то $1.5-1.8К для новых конд)- инвесторы прекратили покупать кондо. А пока цена была ниже - был бум на рынке новых кондо.

ИгНат wrote:Что бы повысить спрос на недвигу надо именно с ней решать - ставку снизить, налог на недвижимость уменьшить, инвесторам льгот подкинуть, гранты фест хоум баерам нормальные сделать, строителям опять же налоговые льготы для снижения себестоимости и все такое

Вот если пустить скоростной поед до Берри (чтобы полчаса - и на Юнион) - то будет новый виток спроса на жилье на севере.

TD опубликовал свой прогноз - цены лет на 10 замрут.
Canadian house prices to remain flat for 10 years

Canada's real estate bonanza of the past decade has come to end and the long-term trend as one of the most profitable places to invest is also not encouraging, a new research paper from the TD Bank argues.

The "special report" from one of Canada's largest banks makes the case that gains in housing prices have been exceptionally strong over the last 10 years, even when accounting for a sharp drop during the 2008-09 recession. But now is the time for a bit of a payback.
The report does not predict a collapse in house prices as some analysts have suggested. In fact, it sees prices rebounding after a few years of a correction to as high as eight per cent.

However, the longer term trend is for home price gains to average about two per cent over the next 10 years -- flat once inflation is taken into account, says TD chief economist Craig Alexander.....

The problem with the housing collapse scenario, says Alexander, is that typically a sharp correction needs a trigger in terms of a steep increase in interest rates or unemployment, both of which appear unlikely at this point....

Somewhat surprisingly, the report predicts Vancouver and Toronto, along with Victoria, Edmonton and Calgary will continue to outpace the national average in terms of home prices over the next 10 years.

Vancouver and Toronto are regarded as cities with the most inflated prices -- despite recent corrections -- but TD argues that the two cities will realize the biggest influx of immigrants, so demand will remain higher. The Alberta cities will do well because of both population growth and higher than average income growth.

Гош wrote:Финальный покупатель (а инвестор - это только промежуточный) один - тот, которому надо где-то жить. Что касается инвесторов, то для них еще есть важное ограничение - жилье должно принести прибыль в сравнительно короткий срок (несколько лет)...

Здесь мне видятся два принципиальных заблуждения
1. инвестор именно финальный покупатель если так можно выразиться
2. в отличии от спекулянта инвестор не рассчитывает на быструю прибыль

Гош wrote:TD опубликовал свой прогноз - цены лет на 10 замрут.

Хороший, ты Гош пример привел, как газетчики умеют манипулировать сознанием с помощью заголовков.
Значит, говоришь, замрут на 10 лет. Читаем статью.
"By contrast, TD expects prices to fall in the next two or three years, rising to average annual increases of 3.5 per cent after 2015 for an average annual gain of two per cent overall in the upcoming decade."

Диман wrote:Значит, говоришь, замрут на 10 лет. Читаем статью....

+/- 2% - это не падение, и даже не коррекция. Я тут уже приводил пример, что если в один год было продано 8 домов по 400К и 2 по 1М, то средняя цена 520К. А в другой год - 9 по 450К и 1 по 1.1М. Средняя цена 515К. Так упали цены или нет?

ИгНат wrote:2. в отличии от спекулянта инвестор не рассчитывает на быструю прибыль

IMHO, для недвижимости, инвестор и спекулянт - почти всегда синонимы. Я, честно, знаю очень мало инвесторов на рынке кондо. Но те, которых знаю, работают по таким стратегиям
1) купить кондо на самом раннем этапе за минимальную цену, закрыть сделку через 3-4 года (когда кондо готово) и продать кондо через год после сдачи.
2) купить почти новое кондо (или даже assignment), продержать пару лет и продать.
Долго держать сданное кондо никто не хочет - боятся роста кондо-фи. Второй случай предполагает, что все это время кондо сдается и покрывает расходы на свое содержание. В обоих вариантах кондо продается до достижении возраста в 5 лет, иначе потом продать сложно.

Если принять, что аренда 1+1 кондо в Торонто на берегу Онтарио стоит $1.5-1.9К/месяц, кондо-фи где-то $400, то выходит, что чтобы кондо само себя выплачивало, оно должно стоить где-то 300К. Тогда мортгич в месяц будет $1К, ну и $200 - property-tax. Суммируя получаем $1.6K ... то есть проект при таких ценах выходит в ноль. Но как только цена кондо стала больше $300К - проект уже будет убыточным, а учитывая, что кондо не растет в цене так же быстро как дома, то +5%/год - на большее лучше и не расчитывать. Прирост цены за первый год придется отдать на покрытие расходов по покупке-продаже и закрытии сделки.

Для приведенных выше цифр потолок покупки кондо конечным покупателем (который в нем будет жить) - 400К. Тогда суммарные расходы на проживание в нем будут около $2К/месяц и будут постепенно рости из-за роста кондо-фи. Что еще более-менее приемлемло. Выше - уже потолок, пока дешевле рентовать или купить фри-холд таун-хаус до 450К.

А так как цена на новые кондо уже подошла к 400К, то они и перестали быть привлекательными для инвестирования, из-за чего бум сменился застоем.

Гош wrote:

Диман wrote:Значит, говоришь, замрут на 10 лет. Читаем статью....

+/- 2% - это не падение, и даже не коррекция.

Гош, ты что ссылки на статьи выкладываешь не читая что-ли? Где ты там углядел +/- 2%?
Там английским по белому написано "TD expects prices to fall in the next two or three years, rising to average annual increases of 3.5 per cent after 2015 for an average annual gain of two per cent overall in the upcoming decade"

"ТД ожидает что цены будут падать следующие 2-3 года, а потом будут расти по 3.5 % в год" Это в их понимании "Remain flat". Т.е. к концу декады опять будет столько же сколько и сейчас. Ну а теперь берем калькулятор и считаем, на сколько ценник должен упасть за 2 года, чтобы затем при росте 3.5% в год в последующие 8 лет вернуться на прежний уровень - 3,5Х8 = 28%.
Сечешь о чем ТД глаголет? За 10 лет все будет плоско, но сначала подешеевет на треть, потом поднимется. Вот такой у них прогноз.

Гош wrote:IMHO, для недвижимости, инвестор и спекулянт - почти всегда синонимы. Я, честно, знаю очень мало инвесторов на рынке кондо. Но те, которых знаю, работают по таким стратегиям...

ОК, я понял в чем у нас недопонимания. Того кого ты называешь инвестором я называю спекулянтом.
Спекулянт это тот, кто хочет получить доход в достаточно короткий промежуток времени только от изменения цен, не увеличивая при этом стоимость объекта (в отличии например реновейтора). Его цель купить - продать - получить прибыль. Это в общем-то приводит к необоснованному повышению цен и "пузырям"
Инвестор же вкладывает свои деньги с целью получения прибыли в виде ренты, дивидентов и т.д. Его цель войти в проект и получать доход от вложенного капитала. Деньги инвестора работают на экономику будь они вложены в недвижимость, в акции, в бонды, в банки или в конкретные предприятия

Диман wrote:Гош, ты что ссылки на статьи выкладываешь не читая что-ли? Где ты там углядел +/- 2%?

However, the longer term trend is for home price gains to average about two per cent over the next 10 years -- flat once inflation is taken into account, says TD chief economist Craig Alexander....By contrast, TD expects prices to fall in the next two or three years, rising to average annual increases of 3.5 per cent after 2015 for an average annual gain of two per cent overall in the upcoming decade.

Диман wrote:"ТД ожидает что цены будут падать следующие 2-3 года, а потом будут расти по 3.5 % в год"

Раз среднее +2%/год в течении 10 лет, то значит в 2023 будет +20% к сегодняшним. 7 лет - рост по 3.5%, выходит +24.5% за 7 лет. Значит за 3 года должно потерять 4.5%. Что есть -1.5%/год. Где вы там -28% углядели?

Гош wrote:прогноз - цены лет на 10 замрут.

Гош wrote:значит в 2023 будет +20% к сегодняшним.

А это не противоречит друг другу?

Зачем спорить о чужих прогнозах, тем более на 10 лет вперед, что уже гадание на кофейной гуще?
Делайте лучше свои прогнозы.

Прогноз ТД банка - падение в течение 2-3 лет примерно на 8% в общей сложности (то есть 2-3% в год), затем ежегодный рост на 3.5%. У них получается за 10 лет в итоге среднегодовой рост на 2%, что примерно официальная инфляция. Такой вот сбалансированный прогноз, ни какой ни апокалипсис. 2% в год - это брежневский застой или путинско-лукашенковская стабильность (кто что любит или не любит), короче без революций и катастроф в недвижимости.

Чтобы что-то грохнулось, нужен какой-то тригер-спусковой механизм типа резкого повышения процентных ставок (что вряд ли случится, будут плавненько поднимать) или нового всемирного кризиса. Если будет вдруг грохаться, подкрутят амортизацию с 25 лет до 30-35 лет, и падение приостановится.

YC7 wrote: Чтобы что-то грохнулось, нужен какой-то тригер-спусковой механизм типа резкого повышения процентных ставок (что вряд ли случится, будут плавненько поднимать) или нового всемирного кризиса.

А в Америке было резкое повышение процентных ставок?
Я правда не в курсе.
Там-то что было триггером?
Мировой кризис их практически не затронул, по сравнению с многими другими странами...