BornInUSSR.ca

в этом я согласен. Я имею ввиду ужесточение правил получения моргиджей, снижение срока амортизации

Ну а вот как манипулируется ценами и репортами на TREB и иже с ним.
Ать
Два

Me wrote:Ну а вот как манипулируется ценами и репортами на TREB и иже с ним.
Ать
Два

Молодец, Ме, Гарфа читаешь. Правильный ресурс.

Диман wrote:Молодец, Ме, Гарфа читаешь. Правильный ресурс.

Диман, а ты-то откуда про него знаешь?

Me wrote:

Диман wrote:Молодец, Ме, Гарфа читаешь. Правильный ресурс.

Диман, а ты-то откуда про него знаешь?

Книжку его прочитал "Money Road" в 2010 c тех пор за блогом его слежу, на семинарах у него бывал. Он умный мужик. Его большая часть медиа-сообщества, пишущего про real estate, ненавидит, т.к. он вещи своими именами называет, а не мозги пудрит. Пишет в блоге он очень сочно. Такой хороший английский с кучей слэнга и "перцем". Я многие понятия в англ языке через его блог узнал.

Да, пишет сочно и точно!
Респект вам обоим!

Me wrote:Ну а вот как манипулируется ценами и репортами на TREB и иже с ним....

Как я понял (если убрать розовые сопли из текста), суть ссылок такова - цифры на TREB для текущего года показывают кол-во/сумму принятых офферов к реальным продажам прошлого года и автор считает это неверным. Так же он считает неверным, что надо считать HPI как скользящее среднее с большим (4 месяца) периодом. Последнее - опустим, так как HPI тут еще никто не приводил, а вот первое утверждение...как бы тоже противоречиво

Автор предлагает сравнивать только сырые данные (офферы за прошлый год с офферами за этот). Аппелируя, что за прошлый год 900 офферов не было "закрыто". Если бы он еще привел данные, что каждый год какое-то стабильное (и заметное) кол-во офферов оказывает не закрыто - это можно было бы принять. А так - очень может оказаться, что это именно в прошлом годы был своего рода антирекорд по не выполненным офферам, а обычно все лучше. Более того, раз человек сегодня дает оффер, то предполагается, что он в здравом уме, трезв и готов купить по такой цене.

То есть - именно с точки зрения того самого "momentum", можено считать, что все давшие офферы сегодня должны их "закрыть". А вот закроют по факту или нет - уже зависит от многих событий в будущем. Статистику по которым предугадать невозможно.

Более того - статистика по выставленным на продажу обьектам тут никаки не связана и ее можно считать точной. А по ней пока никакой паники тоже не видно.

Гош, предлагаю почитать также комменты. Я не со всеми из них согласен, но Ванкувер-то, на самом деле, близок к американского типа крашу. Или уже там.
Посмотрим, что у нас будет.
Похвально, что ты вникаешь и анализируешь. Аджастмент их умиляет, ты же все понял.
Я Диману на пиве сказал, что я сам, на самом-то деле, неуверен: рынок может качнуться куда угодно.
Но ей-Богу, сейчас ну очень рискованное время инвестировать туда, это 100%.

Согласно опросу, сегодня только 15% думают о приобретении жилья. В прошлом году было 27%. Примерно 40% желающих купить - покупают первое жилье (first home buyer).

12% (27-15) уже купили за прошлый год

Serega wrote:12% (27-15) уже купили за прошлый год

Следуя этой логике, через год-два покупать не будет вообще никто, тк все уже купили

смотря где опрашивали. с этой стороны озера рент дороже владения. потому все, кому дают ссуду, живут в собственном. кому не дают, или понятия не позволяют - те рентуют. последних значительно меньше.

Sergey wrote:Следуя этой логике, через год-два покупать не будет вообще никто, тк все уже купили

Не забываем, что среди желающих купить только 40% - покупающие первое жилье. 60% - меняют имеющиеся, а значит - вместо них на рынок придут другие, тоже захотевшие поменять. Плюс население GTA растет, жилья тоже надо все больше.

Гош wrote:

Sergey wrote:Следуя этой логике, через год-два покупать не будет вообще никто, тк все уже купили

Не забываем, что среди желающих купить только 40% - покупающие первое жилье. 60% - меняют имеющиеся, а значит - вместо них на рынок придут другие, тоже захотевшие поменять. Плюс население GTA растет, жилья тоже надо все больше.

Это ты меня опроверг или Серегу?

Гош wrote:Согласно опросу, сегодня только 15% думают о приобретении жилья. В прошлом году было 27%. Примерно 40% желающих купить - покупают первое жилье (first home buyer).

И правильно делают. Если есть деньги на даунпеймент, и моргич банк даёт, лучше вложить в своё жильё и ни от кого не зависеть. Потом продашь и вернёшь свои деньги, когда в рент решишь вернуться. Лет через 30.
Мы за два года "дяде" за рент столько отдали... Но по-другому нельзя было.
А наше нынешнее жильё за последние 5 лет подорожало на 100,000.
Я думаю,"грохнется" рынок кондо, больно уж задрали цены. а таунхаусы и семи - стабильно пользуются спросом.

И не забывайте, что иммиграционные программы снова начинают работать. Приедут потенциальные покупатели.

Добрый день - решил вклиниться в дискуссию.
А если открыть кредитную линию, использовать ее, как даунпаймент, купить жилье и продать, например, паркинг, тем самым сразу закрыть эту линию и жить себе, не тужить?

Какие подводные камни?

Данил.

Данил wrote:Добрый день - решил вклиниться в дискуссию.
А если открыть кредитную линию, использовать ее, как даунпаймент, купить жилье и продать, например, паркинг, тем самым сразу закрыть эту линию и жить себе, не тужить?

Какие подводные камни?

Данил.

Подводный камень в том, что это нелегально, т.е. даунпеймент должен быть из собственных денег, а не из заёмных.
Но т.к. проконтролировать это сложно (да никому и не нужно, по сути), то многие именно так и делают, насколько я знаю...

Чтобы продать паркинг отдельно от квартиры надо разрывать моргидж с выплатой штрафных санкций.

От меня ускользает сакральный смысл всей этой комбинации с покупкой квартиры условно за 300К с даунпейментом в 5% или 15К (при условии моргиджа в 3% и кредитной линии в 5%). При перепродаже паркинга разница в обслуживании долга в 15К между 3% и 5% в год составляет 300 долларов в год, что несущественно с учетом разрыва моргиджа (почему просто не сдавать паркинг, что можно конечно сделать за 300 в год). Кроме этого, следует принимать во внимание стоимость паркинга, что составляет 5-10К в неновых домах и 35-55К в новых, как и спрос на него.

А почему надо разрывать моргидж-то? машины нет, паркинг не нужен (например). взял и продал....? или есть какие то подводные камни?
Весь смысл в том, чтобы не заморачиваться с даунпайментом и купить с кредитной линии а потом ее закрыть.

Просто я других способов покупки жилья без наличия даунпеймента не вижу...