Why Canada's Housing Bubble Will Burst

[Me]

Я не знаю, что это за район.
Более возмутительным может быть пример домов в Детройте, выставленных на продажу за 1 доллар.

В Торонто тоже, на Jane/Finch есть масса очень дешёвых кондо, которых практически не затронул спекулятивно надуваемый пузырь.

Кстати, как здесь заметили, нельзя рассматривать просто цену, без других факторов, как, например, property tax.

Дык. Не я про Америку начал, но цифры искать пришлось мне, ибо у нас с другой стороны - либо эмоции, либо одно из двух
Но... Ок-ок-ок-ок-ок

[vadimus]

Надо покупать тгда когда есть необходимость, возможность и желание.

Поговорим о возможности (случаи спекуляции не рассматриваем). Еще недавно был такой критерий: амортизация 25 лет, интерес 5-8%, при этом размер платежей по моргиджу не больше трети дохода грязными. Если нашел дом за такие деньги и хочешь в нем жить - покупай. Иначе - рент. Сейчас наблюдается тенденция возврата к этому критерию и, если таки да, то это ударит по рынку. Надеюсь понятно почему. И я всем, кто собирается покупать, советовал бы не заниматься авантюрами, а хорошо подумать, соответствует ли ваш уровень доходов описаному выше критерию.

Если стоимость дома в месяц (включая налоги и ютилитиз) меньше двух пятых дохода чистыми, это ОК?

[Serega]

Эти выводы напрашиваются лет эдак N.
Даже нет - лет эдак K.

Я понимаю, старость - не радость ...память уже не та. Освежим. С 1996 прошло 14 лет. А это далеко не K и даже не N. Математик, блин.

А с чего ты взял, что K>14 ??

Из контекста. И не надо мне тут трясти, что ты имел в виду другое.

[Me]

Если стоимость дома в месяц (включая налоги и ютилитиз) меньше двух пятых дохода чистыми, это ОК?

Если чисто по банковским нынешним методикам - ок. Оно не должно превышать 42%, если мне не изменяет мой склерез. В твоем примере - 40%.
Если чисто по жизни - то зависит от ряда факторов. Это разные вещи, что такое твои две пятых - это тысяча или три? Если тысяча, то не ок, если три-четыре - то ок. Но это я на свои потребности к "остальному" прикинул, у каждого это индивидуально.

[Serega]

Надо покупать тгда когда есть необходимость, возможность и желание.

Поговорим о возможности (случаи спекуляции не рассматриваем). Еще недавно был такой критерий: амортизация 25 лет, интерес 5-8%, при этом размер платежей по моргиджу не больше трети дохода грязными. Если нашел дом за такие деньги и хочешь в нем жить - покупай. Иначе - рент. Сейчас наблюдается тенденция возврата к этому критерию и, если таки да, то это ударит по рынку. Надеюсь понятно почему. И я всем, кто собирается покупать, советовал бы не заниматься авантюрами, а хорошо подумать, соответствует ли ваш уровень доходов описаному выше критерию.

Если стоимость дома в месяц (включая налоги и ютилитиз) меньше двух пятых дохода чистыми, это ОК?

Да, это, пожалуй, даже лучше, чем Ok.

[Sergey]

Еще недавно был такой критерий: амортизация 25 лет, интерес 5-8%, при этом размер платежей по моргиджу не больше трети дохода грязными. Если нашел дом за такие деньги и хочешь в нем жить - покупай. Иначе - рент. Сейчас наблюдается тенденция возврата к этому критерию

Вывод непонятен.
Сейчас моргиджи в Канаде дают на 35 лет.

Мне кажется, что сейчас переломное время, когда first-time-buyers еще могут купить какое-то вменяемое "livable" жилье. В скором времени такого может уже и не быть, как произошло в Европе и других городах Канады.

Если ждать, что вот сейчас примут какой-то закон (скажем, моргиджи станут менее доступными), что повлечёт за собой падение цен, то это вовсе не означает, что для first-time-buyer-ов жилье станет более доступным.

Дома начнут сбрасывать - значит, для большинства сбрасывающих дом стал неподъёмен. Откуда следует, что для first-time-buyera он станет более подъёмен?

Если в экономике настанет задница, и люди начнут продавать дома по причине отсутствия работы, это не значит, что вы купите жильё сверхвыгодно. Есть отнюдь ненулевая вероятность, что если плохо станет всем, то вы тоже окажетесь в числе попавших под раздачу, когда о доме мечтать станет неуместно.

Поэтому
а) если всем внезапно станет плохо, то шанса купить может уже и не быть
б) если продолжатся текущие тенденции, то шанс купить может стремительно уменьшаться, как он уменьшается последние K (да бог с ним, даже N) лет.

[Serega]

Если стоимость дома в месяц (включая налоги и ютилитиз) меньше двух пятых дохода чистыми, это ОК?

Если чисто по банковским нынешним методикам - ок. Оно не должно превышать 42%, если мне не изменяет мой склерез. В твоем примере - 40%.
Если чисто по жизни - то зависит от ряда факторов. Это разные вещи, что такое твои две пятых - это тысяча или три? Если тысяча, то не ок, если три-четыре - то ок. Но это я на свои потребности к "остальному" прикинул, у каждого это индивидуально.

42% - это общий долг и от гросса, а не от нетта.

[Serega]

Сейчас моргиджи в Канаде дают на 35 лет.

Потому и цены такие. Вернут к 25 - вернутся и цены.

[Sergey]

Сейчас моргиджи в Канаде дают на 35 лет.

Потому и цены такие. Вернут к 25 - вернутся и цены.

Да.
А если вернут к 15 - то еще больше упадут.
А если завтра моргиджи вообще отменят - то цены могут упасть раз в 10.
и foreclosures много будет.
Только кому это надо?
Правительству? Банкам? Домовладельцам?

[Me]

Еще недавно был такой критерий: амортизация 25 лет, интерес 5-8%, при этом размер платежей по моргиджу не больше трети дохода грязными. Если нашел дом за такие деньги и хочешь в нем жить - покупай. Иначе - рент. Сейчас наблюдается тенденция возврата к этому критерию

Вывод непонятен.
Сейчас моргиджи в Канаде дают на 35 лет.

Мне кажется, что сейчас переломное время, когда first-time-buyers еще могут купить какое-то вменяемое "livable" жилье. В скором времени такого может уже и не быть, как произошло в Европе и других городах Канады.

Если ждать, что вот сейчас примут какой-то закон (скажем, моргиджи станут менее доступными), что повлечёт за собой падение цен, то это вовсе не означает, что для first-time-buyer-ов жилье станет более доступным.

Дома начнут сбрасывать - значит, для большинства сбрасывающих дом стал неподъёмен. Откуда следует, что для first-time-buyera он станет более подъёмен?

Если в экономике настанет задница, и люди начнут продавать дома по причине отсутствия работы, это не значит, что вы купите жильё сверхвыгодно. Есть отнюдь ненулевая вероятность, что если плохо станет всем, то вы тоже окажетесь в числе попавших под раздачу, когда о доме мечтать станет неуместно.

Поэтому
а) если всем внезапно станет плохо, то шанса купить может уже и не быть
б) если продолжатся текущие тенденции, то шанс купить может стремительно уменьшаться, как он уменьшается последние K (да бог с ним, даже N) лет.

Сбрасывать начнут в-основном:
a) спекулянты, шо понахапались, и щас либо не тянут платежи, либо решили, что пора продавать
б) те храждане, шо купились на низкий рейт, и взяли "на грани" афордобилити, и щас не тянут платежи при нынешних рейтах/амортизации, вотэва
в) просто граждане, которые по разным причинам решили продать свое жилье, когда оно на пике, ну и те же бебибумеры

first-home-buyers вроде бы к этим категориям не относятца.

[Me]

Сейчас моргиджи в Канаде дают на 35 лет.

Потому и цены такие. Вернут к 25 - вернутся и цены.

Да.
А если вернут к 15 - то еще больше упадут.
А если завтра моргиджи вообще отменят - то цены могут упасть раз в 10.
и foreclosures много будет.
Только кому это надо?
Правительству? Банкам? Домовладельцам?

И в Америке (не к столу будь упомянута) это тоже никому не надо было...

[Старый Ко]

Дом стоит тысяч шестьсот, а налог десять.

В год?!

Да.

[Me]

Дом стоит тысяч шестьсот, а налог десять.

В год?!

Да.

Правда, там интерес с налогов списывается (а это большие суммы, особенно в начале моргича), т.е. тоже нельзя так механически щитать. Но моргич у них кампаунд монфли, а у нас - семи-энуали нот ин адванс. Но если от Торонто отъехать чуть подальше, то проперти такс там 3%. Это я все к чему. Нельзя только один аспект рассматривать. Sergey, это к тебе тоже

[vadimus]

Дом стоит тысяч шестьсот, а налог десять.

В год?!

Да.

А, что-то я прохлопал.

Получается, это не так уж и сильно дороже. Сколько у нас налоги на такой дом? Тысяч 7?
К тому же в Нью-Йорке налоги вроде повыше наших...

[Sergey]

Сбрасывать начнут в-основном:
a) спекулянты, шо понахапались, и щас либо не тянут платежи, либо решили, что пора продавать
б) те храждане, шо купились на низкий рейт, и взяли "на грани" афордобилити, и щас не тянут платежи при нынешних рейтах/амортизации, вотэва
в) просто граждане, которые по разным причинам решили продать свое жилье, когда оно на пике, ну и те же бебибумеры

first-home-buyers вроде бы к этим категориям не относятца.

Просто какая-то социалистическая ненависть к спекулянтам наблюдается!

Я бы оставил п.2 как единственно применимый к ситуации. В него входят как спекулянты, так и неспекулянты, отчего выделять это в отдельную категорию не имеет смысла, кроме как в виде попытке дать пинка этим кровососам.

Ну да,
повысят рейт,
часть народа, что уже не тянет, начнет сбрасывать дома.
Если рейт повысят немного, то сбрасывать будут немногие.
Если рейт повысят сильно, то сбрасывать будут больше.
В конечном итоге всё будет вертеться вокруг того, как моргидж соотносится с рентом.

Отчего кто-то думает, что вот кому-то будет плохо, и рент станет более выгодным, чем владение, а вот для меня тогда всё будет наоборот?

Если можно купить что-то, моргидж на что, вместе с другими затратами вроде проперти такса, будет ниже или сравним с рентом (принимая во внимание также и удобства собственного жилья), то будут покупать. Если нет - то будут продавать и переселяться в рент.

Если можно купить что-то и сдать это в рент, при этом сумма рента будет покрывать моргидж и проперти такс, то какого лешего такой инвестор захочет продавать свой дом/квартиру?
Пусть рентуют на здоровье, с учетом того, что рент с каждым годом растет, - вот его логика, на мой взгляд.

На старости продаст - и будет небольшая прибавка к пенсии, и нафиг ему RRSP?

[vadimus]

и нафиг ему RRSP?

Как утверждает наш финансовый советник, RRSP есть сплошной обман и убыток

[Me]

и нафиг ему RRSP?

Как утверждает наш финансовый советник, RRSP есть сплошной обман и убыток

Упрощенно - да. Но если он говорит только это и больше ничего, то гнать его взашей. Там есть свои моменты.

[vadimus]

и нафиг ему RRSP?

Как утверждает наш финансовый советник, RRSP есть сплошной обман и убыток

Упрощенно - да. Но если он говорит только это и больше ничего, то гнать его взашей. Там есть свои моменты.

Не, он много говорит

[Oleg]

и нафиг ему RRSP?

Как утверждает наш финансовый советник, RRSP есть сплошной обман и убыток

How can this be? If you are in the 50% tax bracket, you make 50% in the first year. And from then on, you get to keep all of the interest (so you end up saving 50% of the interest). What is the catch?

[vadimus]

и нафиг ему RRSP?

Как утверждает наш финансовый советник, RRSP есть сплошной обман и убыток

How can this be? If you are in the 50% tax bracket, you make 50% in the first year. And from then on, you get to keep all of the interest (so you end up saving 50% of the interest). What is the catch?

Ну, я бы сказал, что в жизни есть вещи поважнее tax bracket. К тому же какой-такой интерес? Это который ниже inflation rate?