Перегрет ли рынок недвижимости Торонто?
Начну с того, что в Торонто никаких скачков цен на недвижимость не наблюдалось. Был и есть рост цен, но вот скачка не было. Цены стабильно растут, начиная с 1998 года, в среднем на 7-8 процентов в год. Это пусть высокий, но все же очень консервативный рост, который скачком никак не назовешь. К тому же на формирование средней цены недвижимости большое влияние оказывает не столько рост цен на уже имеющиеся дома, сколько добавление большого количества новых домов и кондо, которые по цене выше, чем дома на вторичном рынке жилья.
И при этом нужно учитывать тот факт, что новые дома по более высокой цене имеют гораздо большую площадь и более качественное наполнение. Если же проанализировать рост цен на один и тот же дом на протяжении последних 12-15 лет, то станет очевидно, что процесс этот стабильно консервативный, который не может привести ни к каким эксцессам. Идет обычная коррекция стоимости, связанная с общей инфляцией, но никак не скачок.
Стоит сказать, что в Торонто наблюдается нехватка качественного жилья, и этот сектор сейчас активно заполняется. Людей с деньгами в Торонто достаточно много, их количество постоянно увеличивается. Они формируют более высокие требования к жилью. Например, 15 лет назад дом площадью 250 квадратных метров считался большим домом, который могли позволить себе люди с достатком выше среднего. Сейчас таковым считается только дом площадью более 300 квадратных метров. Если опираться на тенденции, то лет через десять эта планка поднимется до площади 350 квадратных метров. Естественно, такие дома стоят дороже. То есть речь идет не столько о повышении стоимости квадратного метра, сколько о том, что расширяется рынок недвижимости верхнего ценового диапазона. Например, в Торонто буквально только в последние годы стал формироваться рынок кондоминиумов премиум класса с квартирами ценой выше миллиона долларов. Уже один этот сектор рынка недвижимости оказывает воздействие на повышение средней цены.
То есть нужно понимать, что именно добавление на рынок более дорогих и роскошных домов и кондо является одной из основных причин сравнительно высокого роста средней цены, в то время как существующий жилой фонд рос в цене достаточно умеренно.
Нужно также не забывать, что недвижимость в Торонто всегда была традиционно недооценена, причем недооценена очень сильно. Если сравнивать с ценами в других городах того же калибра, что Торонто, а это мировые центры первой десятки-двадцатки, то цены в Торонто остаются достаточно низкими. И это при том, что в настоящий момент канадский доллар котируется наравне с американским, и рынок недвижимости США находится в таком кризисе, в каком он не был со времен Великой Депрессии. Стоит только наметиться улучшениям в американской экономике, или упасть ценам на энергоресурсы, что сразу же приведет понижению курса канадского доллара, так рынок недвижимости Торонто станет еще более привлекательным. По этой причине я вижу большой запас для роста цен на недвижимость в Торонто.
Например, The Eighth Annual Demographia International Housing Affordability Survey, оценивающий доступность покупки жилья в 325 крупнейших мегаполисах мира, пришел к выводу, что по доступности жилья Канада в среднем находится на третьем месте, а Торонто - на 18-м, расположившись между Бостоном и Лос-Анджелесом. Еще раз привлеку внимание к тому, что в США сейчас кризис рынка недвижимости, цены опустились до рекордно низких значений, однако цены в Торонто все равно продолжают оставаться ниже, чем там. Или, по крайней мере, на том же уровне.
Я также хочу напомнить, что в Канада в конце восьмидесятых - начале девяностых годов пережила сильный кризис и долгое время находилась в состоянии рецессии, из которой она стала выходить только в 98-м году. Цены на рынке недвижимости Торонто вернулись к докризисным показателям только в середине нулевых годов, где-то в 2003-2004 году. Поэтому то, что мы сейчас наблюдаем, можно скорее назвать коррекцией, особенно с учетом прошедшей с той поры инфляции. Даже из этих соображений рост цен на недвижимость в Торонто будет высоким еще долго, потому что есть что наверстывать.
Так что ни о каком перегревании рынка, на мой взгляд, речи не идет, рынок недвижимости Торонто очень стабильный и имеет достаточно большой запас для роста, причем на достаточно длительную перспективу.
....
В этой связи я бы хотела коснуться одного заблуждения, с которым я время от времени сталкиваюсь. Часть людей искренне верит в то, что рынок не может непрерывно идти вверх, рано или поздно цены должны упасть, и нужно только дождаться этого благословенного времени. Как правило, железным аргументом в их рассуждениях служит пример нынешнего кризиса на рынке недвижимости США и кризис рынка недвижимости в Канаде в конце 80-х годов. Однако уязвимость их логики заключается в том, что они приводят в пример последствия катаклизмов, которые случаются не чаще одного-двух раз в столетие. При этом, как правило, перед этими самым катаклизмами цены на недвижимость делали резкий скачок, вырастая в год на 50%, а то и на все 100%, как это было в США в 2005-2006 годах.
читать все...
