BornInUSSR.ca

Здравствуйте,

Ситуация:

Сейчас рентую 1 бедрум (почти студио + ден) за 1300. Планирую расширяться во всех смыслах
хочу 2 бедрум - есть выбор: те, которые я хочу - 1700-2000 в рент. Могу платить 1700 спокойно, не хочу спускать деньги в унитаз рент. Поэтому задумался про Моргидж
Но по моему официальному доходу мне его никак не дадут (в банках по крайней мере точно), но кучу раз слышал что если через агентов делать то шансы увеличиваются Но есть еще одна вещь - не хочу платить даунпеймент

Пара глупых наверно вопросов:
- правда ли это (про шансы)?
- если да, то такая ситуация: скажем, плачу моргидж лет 5, потом надоела Канада, захотел продать и уехать.
Как будет решаться вопрос с процентами за остальные 20 лет и тем что я выплатил за этот период (знаю что вначале платишь больше процентов чем денег за сам дом, но ведь есть же программы где не платишь процентов 3 года например вообще а тока equity)? и что будет если квартира поднимется в цене за эти 5 лет? разница в карман мне (не спекулянт, честно говорю )?
- если неправда: есть ли еще какие нибудь способы не платить просто в рент, а так чтоб копилось гдето чета?


Пока такие вопросы

Заранее спасибо за ответы.

Про варианты с моргиджем лучше говорить с каким-то агентом, который посмотрит на вашу ситуацию и вашу кредитную историю, да чего-то и посоветует.

Моргидж заключается не на 25 лет,
а на 1, 3, 5 или около того (можно выбрать).
Т.е. по истечении этого периода вы можете выплатить остаток (деньги получите от продажи квартиры) и уехать. Либо заключать договор на open mortgage, а не closed (т.е. с возможностью в любой момент заплатить банку всю сумму), но open обычно стоит дороже (т.е. процент банковского интереса будет не настолько для вас привлекательным, как при closed).

Но даже в случае closed всегда можно заплатить штраф и отдать банку деньги.
Т.е. не волнуйтесь - с деньгами не останетесь!

Данил wrote:Но есть еще одна вещь - не хочу платить даунпеймент

Че-та я сомневаюсь, что сейчас мортгиджи с 0 даунпейментом дают...

ngootkina wrote:

Данил wrote:Но есть еще одна вещь - не хочу платить даунпеймент

Че-та я сомневаюсь, что сейчас мортгиджи с 0 даунпейментом дают...

Моргиджи с 0% даунпейментом - это как власть.
Их не дают.
Их берут.

Т.е. по истечении этого периода вы можете выплатить остаток (деньги получите от продажи квартиры) и уехать

А что тут имеется ввиду под остатком? стоимость квартиры минус (equity + проценты за эти 5 лет)?

Данил wrote:

Т.е. по истечении этого периода вы можете выплатить остаток (деньги получите от продажи квартиры) и уехать

А что тут имеется ввиду под остатком? стоимость квартиры минус (equity + проценты за эти 5 лет)?

Каждый месяц, выплачивая моргидж, само собой, сумма вашего долга банку уменьшается.
Решите продавать - лоер с вырученной суммы сначала отдаст ваш долг банку (включая или не включая штраф за прерванный раньше времени моргидж), остаток отдаст вам.

Т.е. покупаете вы кондо за 210 тысяч, вкладываете 5% (10500), которые взяли с личных запасов, кредитной линии, или с cashback-mortgage, остаетесь должны банку 199500.
Платите год по, скажем, 1000 в месяц, ваш долг при этом уменьшится не на 12000, а на чуть-чуть - скажем, 3500 (а остальные 8500 будут выплачены как проценты банку), и будете вы должны 196К.

Решите продать - продадите за, скажем, 225К, из них 5% пойдет real estate агенту, 1500 адвокату, на руки получите, скажем, 210К. Из них адвокат сразу отдаст 196К банку, и выдаст вам чек на 14К.

Но может случиться, что штраф за прерванный моргидж будет 20К.
Тогда останетесь должником банка на 6К.

Но некоторые предпочтут этот вариант, чем платить этот же год по 1500-1800 в месяц.

С другой стороны, не стоит забывать, что в случае собственного кондо (в отличие от рента) вы также будете платить maintenance fee (300-800 в месяц, как повезет) плюс property tax (150-200 в месяц), что может сделать выш выбор не совсем разумным.

как уже сказали, в первую очередь надо говорить с брокером по моргиджам, он вам все по поролочками разложит и скажет на что можно расчитывать или что надо подправить (закрыть кредиты лишние например). Иногда правда их совет может быть подождать, например если в Канаде недавно и кредитной истории нет или работаете на себя не так давно, но и в этом случае есть выходы, пусть и более креативные, например rent-to-own

ngootkina wrote:

Данил wrote:Но есть еще одна вещь - не хочу платить даунпеймент

Че-та я сомневаюсь, что сейчас мортгиджи с 0 даунпейментом дают...

дают-дают Только процент такой, что сами захотите даунпеймент сделать

проблема с даунпейментом меньше 20% в том, что моргидж надо страховать в CMHC, а страховка эта стоит примерно половину суммы, не хватающей до 20%, по мне так уж лучше себе эти деньги заплатить

Nadin wrote:проблема с даунпейментом меньше 20% в том, что моргидж надо страховать в CMHC, а страховка эта стоит примерно половину суммы, не хватающей до 20%, по мне так уж лучше себе эти деньги заплатить

Она ж к сумме долга прибавляется. "Прям щас" эту страховку можно не платить...

она может прибавляться, но даже если Вы ее в моргидж засуните, возвращать этот дол все равно надо будет и проценты как всегда платятся вперед. Кроме того при минимальном даунпейменте (5%) какую то часть страховки заставят заплатить сразу, хотя бы потому, что дол по недвижимости, больше чем ее стоимость Вам никто не даст. Это IMHO на истину в последней инстанции не претендующее

Nadin wrote:Кроме того при минимальном даунпейменте (5%) какую то часть страховки заставят заплатить сразу, хотя бы потому, что дол по недвижимости, больше чем ее стоимость Вам никто не даст. Это IMHO на истину в последней инстанции не претендующее

За все кредиты с 5% дауном не скажу, но конкретный пример всей страховки в сумме долга имеется. Если не ошибаюсь, там же как: страховка порядка 2.75% от стоимости дома, в даун кладем 5% - общая сумма долга всяко меньше стоимости дома.

Видать у нас еще другие навороты были, у нас не выходила засунут туда страховку

Мы берем всегда моргиж с плавающей процентной ставкой.
Вот уже почти семь лет. Ни один моргиж не додержали до конца. Штраф за расторжение не 20 тысяч, а около двух, двух с половиной для нас.
Три платежа за моргиж они штраф берут. Чем больше даунпеймент и меньше моргиж тем меньше штраф.

Старый Ко wrote:Штраф за расторжение не 20 тысяч, а около двух, двух с половиной для нас.
Три платежа за моргиж они штраф берут.

На fixed mortgage или open mortgage бывает немного по-другому.
И 20К бывает (я не многомиллионные дома имею в виду, а обычные - наши, рабоче-крестьянские).

Я расторгал свой моргидж месяц назад, в моем случае оказалось около 5К штрафа (это отнюдь не "три платежа"), но это всё= оказалось выгоднее, чем не расторгать.

Sergey wrote:

Старый Ко wrote:Штраф за расторжение не 20 тысяч, а около двух, двух с половиной для нас.
Три платежа за моргиж они штраф берут.

На fixed mortgage или open mortgage бывает немного по-другому.
И 20К бывает (я не многомиллионные дома имею в виду, а обычные - наши, рабоче-крестьянские).

Я расторгал свой моргидж месяц назад, в моем случае оказалось около 5К штрафа (это отнюдь не "три платежа"), но это всё= оказалось выгоднее, чем не расторгать.

Прощай, НовыйРынок?
Или оптимизация финансовых потоков?

vadimus wrote:Или оптимизация финансовых потоков?

Да где-то так...

Пока продавать ничего не хочется.
Я специализируюсь на покупках в данный момент

Sergey wrote:

vadimus wrote:Или оптимизация финансовых потоков?

Да где-то так...

Пока продавать ничего не хочется.
Я специализируюсь на покупках в данный момент

Хорошо, а то было бы жалко.