BornInUSSR.ca

О покупке нового жилья. А точнее отдельного жилья в малоэтажной застройке.

Жить в южном Онтарио сегодня означает жить на стройке или рядом с ней. Связано с иммиграцией естественно. В Канаду пускают около 250 тысяч в год. 80 процентов грубо говоря попадает в Онтарио из которых 60 процентов мягко выражаясь оседает в GTA.
Соответственно строительство жилья идет полным ходом. Потому-что существующий фонд жилья постоянно недостаточен.

Вот посмотрите на спутниковую картинку с гоогл. Картинке всего пару лет.
Но в этом месте уже давно одни дома.

http://maps.google.ca/maps?f=q&hl=en&q= ... 2&t=h&om=1


Есть характерная особенность при покупке нового жилья в Онтарио.
Покупка осуществляется за год до постройки дома.
Когда мы в 2003 увидели объявления о новых домах нас поразили их дешевые цены по сравнению со «старыми» домами. Мы позвонили в пару мест и испугались когда узнали, что домов то нет. И не стали покупать. В этом 2003 году много чего произошло. Одно из неприятных воспоминаний у нас связано с тем огромным скачком в ценах на новое жилье произошедшее за 2003-2004 год. Если бы мы не побоялись и купили дом в 2003 от застройщика, то жили бы в Ричмонд Хилле в отдельном доме стоимостью около 250 тысяч.
Сейчас за такие деньги можно купить только таунхауз, но не в самом лучшем районе.

Итак основные аспекты покупки нового жилья.
- Определиться есть ли деньги. Если есть деньги на рент со всеми прочими выплатами типа парковки за вторую машину, то это означает, что есть деньги на выплату моргижа.
- Для покупки нового жилья нужно внести платежи. От двадцати до тридцати тысяч. Сразу после подписания контракта. Которые войдут в первичный платеж по моргиджу.
- В день заезда – совершения сделки о покупке продаже надо будет заплатить за closing costs.
Куда входит всякая мишура типа оплаты за деревья, строительство чего нибудь рядом, и land transfer. Цена зависит от муниципалитета. От пяти до десяти тысяч.
- Чтобы все это оформить нужен юрист. Хороший, а не жулик. Хороший будет стоить. Иногда дешево. Около 700. Жулик сдерет с вас лишние тысячи делая приписки к контракту.
- естественно адвокат нужен будет после того как вы найдете моржидж.

То есть первым делом вам нужно выяснить сколько вы можете себе позволить.
Как говорят сделать mortgage preapproval. И тут есть некий сбой в системе. Вернее в банках.
Разве может нормальный человек сидеть в банке да еще с людми работать для людской же пользы. Физически не может. Да и банку важна выгода и швейцарская надежность должника. Поэтому с банками могут общаться далеко не все. Главный ступор на этом этапе это спросить какой моргиж они могут дать. Они попросят контракт на дом. То есть вы должны им контракт принести они скажут, что денег нету. И вы будете разговаривать с застройщиком. Глупость очевидная.

Поэтому вопрос получения моргижа решать лучше через агента по моргижу. Тут больше шансов найти человека, а не робота из банка. И с хорошим агентом по моргижу можно решить другой маразм с банком. Кредитные учереждения Канады до сих пор живут по стандартам семидесятых. Грубо говоря банк выдает моргиж на треть вашей зарплаты.
Но благодаря безудержному росту населения Торонто в короткие сроки цена на жилье сильно изменилась после семидесятых. А зарплата не так сильно. Поэтому агент по моргижу это механизм по обходу банковских заморочек.
И придя к такому агенту можно получить реально максимальный моргиж по вашим доходам.
Которые исчисляются из T4.

Итак, моргиж дают, юрист найден.

Идете на
http://www.newhomesandcondos.com
И шукаете новый дом там где можете его себе позволить.

Отдельный дом хорошо как инвестиция, самый лучший вариант это >2000 квадратных футов и гараж на две машины. Это самый массовый и популярный вариант нового жилья. Который будет стоить всегда максимально дорого.
Но это и самый дорогой вариант. В 2003 это было 250К. Сейчас 400 и выше.
Дешевле одногаражные с метражем 1200-2000. Тоже хорошо. Четыре стены и свой заезд.
Проблем не будет.
Если денег не хватает. То семи. Semidetached. Тут уж как повезет. Встретили мы как-то пожилого мужчину из Брамптона. Он не мог свой семи продать. За стеной жило двадцать из Пакистана. За семи идут дома соединенные только гаражами. Attached или Linked.
Ну и самое доступное жилье это townhouse, townhomes. Которые есть в цене 200К и сейчас.
Самые популярные это угловые – corner unit. Потому-что это тоже что и семи только дешевле.
В последнее время есть нехорошая тенденция строить тоунхаузы в три этажа без подвалов.
Мы в таком жили. Это курятник. Ноги как у бройлера после лазанья. Барахло девать некуда.
Дома такой конструкции как правило строят без бетонных перекрытий между жилыми единицами. Карсас всех трех этажей выполнен из реек. И от соседий вас будет отделять стена с двумя слоями ваты и прослойкой воздуха. Естественно такой курятник дешево и быстро строить. Но выгода от этого только строителю. А вот вам потом мучаться. Кстати траты на отопление охлаждение тоже больше в таком тауне. Поэтому советую traditional towhouse.
Подвал, гараж с первым этажем и второй со спальнями. Такие делают с бетонными перегородками между соседями гораздо чаще.

Ну ладно.
Сходите договоритесь насчет моргижа.

О самой покупке, опциях в доме и его отделке следует в продолжении.

спасибо за информацию, очень познавательно
жду продолжения.

P.S. а можно уточнить вопрос насчет агенат по недвижимости? при продаже слышала это почти неизбежно, а вот при покупке как? знаю людей кто купил сам, но зато с адвокатом набегались - через агента с этим вроде проще...

В продолжении будет ясно, что агент по покупке в 99% не нужен.

При покупке агент нужен только особо ленивым, если самому лень http://www.mls.ca облазить. В большинстве случаев это лишнее звено. Я искал сам, а потом красивый ход конем (я уже писал об этом) - нанять агента продавца. Торг с продавцом идет как по маслу.

З.Ы. Я это не про новое жилье.

О покупке не нового дома обещаю рассказать в отдельной теме.
Проходил через это тоже.

Я ещё слышал что налог надо платить за дом. В каком размере обычно платятся налоги? Налог зависит от покупной цены или площади дома? Отличается ли налог нового и старого дома?

Налог на недвижимость (property tax) зависит от муниципалитета и обычно (по крайней мере, в GTA) составляет около 1% в год от стоимости недвижимости.

1% от начальной стоимости жилья? Или, если через 5 лет рыночная цена вырастет то и налог вырастет??

Разумеется, от текущей рыночной.

Начальная стоимость 100-летнего дома может быть не выше нынешней стоимости входной двери в этот дом, поэтому никакого смысла, кроме исторического, не имеет.

Налог на недвижимость устанавливается грубо говоря городом.
При покупке нового дома вы обязаны платить этот налог начиная со дня покупки.
Но налог вам могут предложить заплатить и спустя год после заезда, сдачи или как здесь называют закрытия (Closing Day)
Опять же зависит от бухгалтерии города.
Обычно приходит документ. Где говориться, что с периода подписания контракта и окончания стройки на месте дома юридически была пустая земля. И прописана сумма этой земли. Причем если это тоунхауз то сумма общая на все юниты. И вам надо поставить подпись и отослать обратно в город. Спустя какое-то время придет первый налог. Именно на основании того документа который вы подписали. Ну платить только за свой кусок земли. После закрытия считается, что у вас дом, а не земля и он оценивается столько же сколько и в контракте со строителем. Ну чуть пониже. И это будет второй счет.
Оба счета за налог за землю и за дом как правило требуется выплачивать единовременно. Часто бывает, что люди заезжают в новый дом живут и продают его. И налоги приходят к новому владельцу. В этом случае при продаже дома новому владельцу у юриста продавца оставляется сумма денег. Когда новому владельцу приходят налоги он их отсылает своему юристу, тот юристу продавца который оплачивает из залога, и остаток возвращает продавцу.
Величина налога на недвижимость не фиксируется.
В Ване самые дешевые налоги на недвижимость. Около 1%.
В остальных городах она постоянно растет. Связано с лавинным ростом населения за счет иммиграции из Азии. В Ване налогов много берут с коммерческой и промышленной части, ее там много. В остальных городах деньги на развитее города беруться с налогов на жилье.
В Торонто, городе халявщиков, налоги долго не поднимали.
Жили за счет 905. Которые должны были десятки миллионов оплачивать в социалку Торонто. Но в том году некоторые города показали Торонто дулю. Пришлось Торонто проводить перерасчет налогов на жилье. За те пять лет грубо говоря цены домов в Торонто взлетели в разы. То есть стоит халупа, но это Торонто, и земля стоит дороже дома теперь. Многим плохо было когда новые налоги приходили. С некоторых домов требовали десятки тысяч.

У нас тут деревенька есть (практически район Сарнии) Поинт Эдвард. Так на их земле стоит казино, которое не только кормит Поинт, но и дотирует им проперти такс. В среднем, домовладельцы там платят около тысячи долларов в год, причем практически вне всякой зависимости от площади лота и стоимости дома. Правда недвижимость там не найти - продается чуть ли на следующий день после выставления на торги.

Ну время сходить в банк у вас было предостаточно.
И вам сказали, что дадут моргиж на 300.
За что еще придеться платить при покупке нового дома
У всех строителей по-разному.
Вчера смотрели новые дома от Любовичей. Такой строитель тут есть.
В цену дома включено как говорится все. Но мы у них ничего не купили потому-что видели как они обошлись с нашими знакомыми. Они задержали заезд на год. Если семья не большая, то это не так страшно, а вот для шести человек это не вариант.
Ну рассмотрим наиболее возможный вариант. То есть преапрувал от банка, что вам дают в долг есть.
Идете в офис строителя выбирать дом и лот (место для дома). Выбрали. Надо заключать контракт.
Если лот с видом на лес или озеро то 60К просто за вид. За вид на детскую площадку (там по ночам часто курят и пьют и приезжает, а иногда и прилетает полиция) около 10. За дом на склоне, подвал с дверью и окнами еще 15 или больше если подвал сдадут отделанным как жилое помещение. Все это включается в стоимость дома в контракте.
Дальше даете чек от банка. Или несколько чеков. Потому-что за дом после подписания контракта с вас возьмут в течение трех месяцев от 15 до 40 тысяч. Которые пойдут в зачет стоимости при покупке банком дома у строителя в день когда вас пустят в дом жить. Closing Day.
В этот же день с вас возьмут еще несколько тысяч. От трех до десяти в среднем. Это на озеленение и строительство инфраструктуры. Называется closing cost.
Еще бывает, что надо потратиться на пять аплаенсов. Плита, холодильник, мойка, стриралка, сушилка. Можно уложиться до трех тысяч. Но в основном это уже в той цене дома которая в контракте.
В те месяцы когда строят дом, вам ехать в дизайн центр и выбирать цвета стен и коврового покрытия, вид полов, где будут розетки для телевизора и телефона и прочие опции. Они разные. Газовый камин и погреб могут быть опциями, а могут быть и в цене дома. Тоже и с паркетом. Ну набираете опций, в среднем до 20 тысяч. Их либо в цену дома (дополнение к контракту с изменением цены) либо платите наличкой. Часто выбираемые опции это лучшая плитка, дополнительная кухонная мебель, столешницы из искуственного мрамора, камины, дополнительные светильники. У некоторых строителей потолки 8 футов, стандарт. Хотите 9 футов на первом этаже - еще пять тысяч или больше. Кондиционер как правило тоже самим покупать после заезда. От полутора до трех тысяч.
Когда заедете надо оплачивать подключение кабеля с телефоном и если хотите телевидение с интернетом. Это еще пара сотен за подключение.
Покупку дома - перевод денег от банка строителю под полученный вами моргиж и регистрацию недвижимости на вас делает юрист.
Цены разные от семисот до полутора тысяч за работу юриста.
Ищите хорошего через знакомых. Хороший не кинет вас на несколько тысяч при оформлении сделки и сделает все в срок.
Найти юриста надо до подписания контракта со строителем.
Подписываете вы, юрист заверяет. А перед этим проверяет. Основная работа юриста на этом этапе это удалить все пункты в договоре, которые позволят строителю заставить вас платить за непредвиденные расходы. Средний юрист так и сделает. Тот который нужен вам, на самом деле, сделает не только эту часть работы, но и пригласит вас к себе, где расскажет подробно о каждом пункте договора. Часа полтора, два. После этого вы будете представлять, что означают многие термины, а также поймете почему строитель может задерживать стройку как минимум на год без всяких проблем.
За несколько недель до закрытия вам нужно будет оформить страховку на дом и предоставить ее юристу. Без страховки сделка не состоится. Еще советую оплатить разовую страховку на право собственности. Title Insurance. Стоит несколько сотен, нужна для того, чтобы у вас не украли ваш дом и не продали другим людям. Такое здесь бывает периодически.
Кстати хороший моргиж не только с низким процентом. Сейчас еще и денег дает банк на оплату юриста. Несколько сотен. Кроме того бывает моргиж где сидят комиссионные агента по моргижу. И если вы будете разрывать моргиж с банком эти комиссионные могут всплыть в штрафных санкция. Которые обычно бывают в сумме равной двум месячным платежам по моргижу.
И еще. Сейчас моргиж есть и на 25 и на 35 и даже могут сделать на сто. Ежемесячные платежи будут меньше. И моргиж все равно будет пересматриваться каждые пять лет или около того.
Другое дело, что многие тут не живут в доме дольше пяти лет.
При покупке нового дома его продает в первый год. Но лучше после двух лет. Тогда он получит максимальный прирост в цене. Дальше уже будет расти в цене, но не так сильно.
Бывают, конечно, исключения. Рядом строят социалку. Цена может упасть. Или прокладывают высоковольтку сразу за забором. Тоже не очень хорошо.
Вообще тут с тем где дома строят не все хорошо. Где землю дают строителю там и строят. Рядом с железкой или шоссе или высоковольткой. Тут это никого не волнует. Ограничений практически нет. Так что будьте осторожней когда выбираете лот. На карте застройки, как правило, ничего не будет. И вам могут не сказать даже при заключении контракта.
Так что все надо проверять.
Дом где мы сейчас живем (продается) с такой историей.
Вначале выбрали один лот. Потом случайно заехав в офис увидели, что они на карте написали, что земля рядом это заправка.
Естественно мы лот поменяли, на другой. Если бы случайно не заехали, то жили бы сейчас у заправки.

Маленькое уточнение.

Грубо говоря банк выдает моргиж на треть вашей зарплаты.

На три годовых зарплаты от хаусинкома, на самом деле, а не на треть. Т.е. если вы зарабатываете вдвоем 133 тыщи - выдадут 400К.

Вот по такой формуле меня TD и профутболил как-то раз.
Я пошел в банк, а не к брокеру.
Eсли делать с брокером то исходя из такой системы подсчета, коэфициент будет чуть выше 4. Но наверное, еще зависит в каких рамках годовой доход. Скажем 55 в год или 133.

Ну вы, блин, даете, красавцЫ Один в банке программером по мортгиджам, другой смену жилья превратил в хобби. Оба какие-то нереальные формулы выдаете. А где процент на ссуду дели? Или от него ничего не зависит? Вот, почитайте тут, как правильно считать.

Арбетов проживает в BC, там у них многое по-другому. Я тебе говорю как мой банк считает. Три годовых хаусинкома в принципал считается допустимым риском. Сейчас кстати в онлайне посчитал - даже больше они дают. Порядка четырех годовых хаусхолд инкомов. Но это может быть и завлекалкой. Я слышал, что три.

А при чем тут Арбетов?

Ну ты ссылку на сайт Арбетова дал? Я что, сподобился почитать, кто там писал это? Нет. Зачем? Все что на сайте у Арбетова расположено - есть Арбетовское.