Началось

[Диман]

[Nadin]

ну сегодня вроде объявили что прайм остается без изменений, а значит и на рынке недвижимости изменения курса ожидать не приходится

хотя ИМХО общая тенденция сохранится, но отдельные части рынка притерпят различные корректировки. например кондики, пусть не летом, но в ближайший год будут терять в популярности. по словам нескольких знакомых агентов замедление на этом участке ужа начало замечаться - на рынке конды стоят дольше, продаются дешевле запрашиваемого и все такое

[Redneck]

Ну вот, не так давно здесь был совсем другой пост, который требовал страшных прогнозов. Испарился?

Вот вам страхи канадских обывателей, ступивших на "тонкий лед" инвестиций в недвижимость.
Is Canada about to face US-style housing meltdown?

Skyrocketing home prices in Canada, particularly in cities like Toronto, are fueling concerns that Canadians are overspending as they assume – as the US did – that real estate prices can only go up.

http://www.csmonitor.com/World/Americas ... g-meltdown

“What we are seeing is the irrational exuberance that was present in the US,” says David Madani, a former Bank of Canada analyst now with the consultancy Capital Economics. “It has all the symptoms of a disaster waiting to happen.”

[Pavel]

ну сегодня вроде объявили что прайм остается без изменений, а значит и на рынке недвижимости изменения курса ожидать не приходится

хотя ИМХО общая тенденция сохранится, но отдельные части рынка притерпят различные корректировки. например кондики, пусть не летом, но в ближайший год будут терять в популярности. по словам нескольких знакомых агентов замедление на этом участке ужа начало замечаться - на рынке конды стоят дольше, продаются дешевле запрашиваемого и все такое

Сегодня в газете писали что Торонто на первом месте в северной америке по строительству кондо. 189шт, это не может ничем не кончиться по-моему

[YC7]

Неизменность прайм-рейта (а это уже с сентября 2010 года и по прогнозам до весны 2013 года) сохраняет общий тренд рынка недвижимости и способствует перевариванию всех новых кондо-проектов.

Цены на недвижимость будут падать, только если люди будут вынуждены продавать. А они никак не вынуждены из-за низкого процента по моргиджу и отсутствия нового строительства рентовочных домов. Вэканси-рейт меньше 1% и сдаются кондо за 10-20 дней при росте цен на их рент. Рекордное строительство кондо пока абсорбирует рост населения и отсутствие строительства рентовок, которые по-моему в Торонто вообще не строятся на протяжении последних нескольких лет.

Чтобы уронить цены на недвижимость, надо несколько раз резко поднять прайм. Флаерти на такое вряд ли пойдет на фоне кризиса в Европе. А если даже поднимать прайм плавно (по 0.25% в квартал), то цены это не обвалит, а лишь замедлит или приостановит, ну пусть подкорректирует где-то в каких-то сегментах.

Интересно, что общий переход с 35-летней амортизации на 30-летнюю и уход в небытие формул "прайм минус 0.5 или 0.7" не препятствует росту цен.

[Старый Ко]

Не могут они несколько раз и резко. У них тоже законы есть.
Рынок недвижимости здесь это стадо баранов и курятник.
В прошлый раз когда подешевело; кризиса тут не было. Был в Штатах и никуда не делся. Тогда как куры переполошились. Сидели и не клевали. Когда им сказали что кризис кончился бросились как бараны скупать по двойной цене.
Есть, конечно, люди среди этого зверинца. Те кто с мозгами давно знают что рынок конд в торонтах международный и кондо будут скупать пока их строят те кто в Канаде и не живет. Раньше они скупали в США, но там экономика убита как в СССР.
Нельзя вести войны и тратить деньги на оборонку и при этом еще строить коммунизм.

[Me]

Не надо несколько раз, не надо резко и сразу. Кроме рейта есть другие способы регулирования - даунпеймент прежде всего, ну и срок амортизации.
Флаерти сделал только какие-то чисто символичные потуги в этом направлении.

[Диман]

...только если люди будут вынуждены продавать. А они никак не вынуждены ....

Так а почему листинги с кондо в апреле-мае подскочили? Неужели из-за того что спекулянты на пике цены спрыгнуть хотят, чтобы прибыль зафиксировать?

[Anastassia]

...только если люди будут вынуждены продавать. А они никак не вынуждены ....

Так а почему листинги с кондо в апреле-мае подскочили? Неужели из-за того что спекулянты на пике цены спрыгнуть хотят, чтобы прибыль зафиксировать?

По-моему, апрель-май - сезон продаж, не?

[Redneck]

Вот здесь пишут, что увеличение предложений о продаже на 20% по сравнению с маем 2011.
http://www.moneyville.ca/article/120603 ... s-for-sale#

[Диман]

По-моему, апрель-май - сезон продаж, не?

Ну да, сезон продаж. А почему именно сейчас, в сезон продаж 2012 года листинги на конда самые большие за последние 7 лет?
Ну и риторический вопрос - кто из нынешних спекулянтов на рынке кондо помнит, как пузырь на том же рынке начал лопаться в 1989 году, и цены падали последующие 7 лет, достигнув дна только в 1996 году?

[Redneck]

Бум на рынке недвижимости в Торонто зайдет в тупик к следующему году.
http://www.torontosun.com/2012/06/19/ho ... -to-a-halt
В конце статьи есть голосовалка. Можете проголосовать и полюбоваться на забавные результаты.

[Гош]

А почему именно сейчас, в сезон продаж 2012 года листинги на конда самые большие за последние 7 лет?

Инвесторы выводят деньги. Чтобы купить новое кондо от стоителя, надо (сегодня) выложить 20-25% стоимости. Причем - строителю, а не банку. А собственником жилья вы станете через 3-5 лет, когда еще заплатите за "закрытие" сделки (и только тогда сможете его продать). Сегодня продают те, кто купил конды от строителя как раз 4-5 лет назад, когда было дешево (по сегодняшним меркам). А так как некоторые инвесторы покупали сразу этажами, то и выброс идет на рынок аналогичными партиями.

Плюс - до кризиса 2008 года в кондо активно вкладывались не-резиденты. Сегодня они не могут получить мортгич, в результате вынуждены продавать "титул" за копейки (только бы вложенное вернуть), а покупатели, понятно, стремятся побыстрее зафиксировать прибыль, продав жилье через год (чтобы не попасть под 100% налога за хаус-флип).

IMHO - падения цен - не будет (без серьезных проблем в мировой экономике). Рост цен на уровне 5-7% в год - это просто покрытие инфляции и он сохранится. Понятно, что в определенных условиях некоторые обьекты могу сильно дешеветь (если кондо-фи начинает безмерно расти или появляются проблемы со зданием), так и сильно дорожать (как дома в почти застроенном хорошем районе могут за год подскочить на 100-200К, но это разовый скачок, он не повторится).

[Me]

Canadian mortgage rules tightening up
Amortization period will drop to 25 years
News1130 Staff Jun 21, 2012 10:58:01 AM

OTTAWA (NEWS1130)- Ottawa is changing mortgage rules again to make it more difficult for Canadians with limited savings to buy homes or borrow against your existing property.

The changes take effect July 9th, 2012.

"We will reduce the maximum amortization period to 25 years from 30 years for new government-backed insured mortgages," explains Finance Minister Jim Flaherty.

"This will further reduce the total interest payments Canadian families make on their mortgages, helping them build up value in their homes more quickly, and pay off their mortgage debt sooner," he says.

Cameron Muir, chief economist with the BC Real Estate Association says this will affect one particular segment of the market. "It's primary first-time buyers, young buyers, who are opting to go for high-ratio mortgages as a result of having a fairly low down payment."

"The change between a 30-year amortization and a 25-year amortization will have an impact on their purchasing power, however the amount is going to be relatively marginal once you do the calculation," he explains.

Flaherty has also announced borrowing against your home will be limited to 80 per cent of its value, down from the current 85 per cent.

This is the third time the feds have tightened mortgage rules in order to avert a household debt crisis since 2008. The new measures are part of a series of initiatives undertaken recently by the federal government to slow down the accumulation of debt of Canadian households, which reached a record 152 per cent of income in the fourth quarter of last year.

Is the government saving us from our love of debt?

"I think longer-term, it will put consumers in a better position to manage interest rate increases," predicts Scott Hannah, president of the Credit Counselling Society.

He thinks it will force Canadians to rein in borrowing and spending.

Hannah says we are no better than many people south of the border and just look at what has happened there.

He adds just because you qualify for a higher mortgage doesn't mean it is in the consumer's best interest, but these measures could help, at the expense of people desperately stretching their budget to get into the housing market.

"If consumers aren't taking action themselves... to better protect themselves from rising rates, I think our government said 'We need to step in,'" he explains.
http://www.news1130.com/news/national/a ... htening-up

Тьфу ты... что-то наконец сделал, но опять половинчато: 25 лет амортизации, но не для всех, а только для тех, кто берет high ratio моргич, т.е. кладет в даун меньше 20%.
Ну т.е. по-прежнему можно положить в даун 5%, только взять моргич можно будет не на 30, а на 25 лет.
И по-прежнему можно взять на 30 лет, если дать в даун 20%.
Мало того, я понимаю это: "for new government-backed insured mortgages" так, что это если страхует CMHC. Но есть же и другие компании: GE, CG... Т.е. если страхует не CMHC, а любая частная компания, то вообще все осталось по-прежнему...
И HELOC снизил афигеть как: с 85% до 80%.
Ай, да ну его.

[Me]

Кстати, чета с HELOC-ом журналюги напутали, по-моему. Он же 80% сейчас, кажется?

[YC7]

А собственником жилья вы станете через 3-5 лет, когда еще заплатите за "закрытие" сделки (и только тогда сможете его продать). Сегодня продают те, кто купил конды от строителя как раз 4-5 лет назад, когда было дешево (по сегодняшним меркам). А так как некоторые инвесторы покупали сразу этажами, то и выброс идет на рынок аналогичными партиями.

Плюс - до кризиса 2008 года в кондо активно вкладывались не-резиденты. Сегодня они не могут получить мортгич, в результате вынуждены продавать "титул" за копейки (только бы вложенное вернуть)... Рост цен на уровне 5-7% в год - это просто покрытие инфляции и он сохранится.

Если бы инвесторы спустя 4-5 лет продавали "титул" за копейки (только бы вложенное вернуть), то роста цен на уровне 5-7% в год не было бы. Рост цен на уровне 5-7% в год - это не просто покрытие инфляции, это по меньшей мере в два раза выше инфляции и означает удвоение инвестиции в преконстракшн с учетом рычага или плеча в оплате только малой доли цены в 10-15%, ну пусть 20-25% стоимости.

А собственником жилья вы станете через 3-5 лет, когда еще заплатите за "закрытие" сделки (и только тогда сможете его продать).

Продать можно и эссайнмент-контракт до закрытия сделки.

[Гош]

Плюс - до кризиса 2008 года в кондо активно вкладывались не-резиденты. Сегодня они не могут получить мортгич, в результате вынуждены продавать "титул" за копейки (только бы вложенное вернуть)...

Если бы инвесторы спустя 4-5 лет продавали "титул" за копейки (только бы вложенное вернуть), то роста цен на уровне 5-7% в год не было бы.

Инвесторы-не резиденты вынуждены продавать инвесторам-резидентам. Потому как "эссайнмент-контракт" - это засада, на него обычный банк не дает мортгич. А инвесторы-резиденты, понятно, не собираются сбрасывать купленное по минимальным ценам, а хотят хорошо заработать.

Рост цен на уровне 5-7% в год - это не просто покрытие инфляции, это по меньшей мере в два раза выше инфляции

Хе-хе, официальная инфляция и реальная - разные звери. Пять лет назад мне на прокорм семьи 2+1 требовалось $100 в неделю. Сегодня - $200. Бензичик 5 лет назада был 90 центов, а нынче - $1.2-1.3 Это сколько процентов инфляция ?

и означает удвоение инвестиции в преконстракшн с учетом рычага или плеча в оплате только малой доли цены в 10-15%, ну пусть 20-25% стоимости.

Дык, вот на этом мелкие инвесторы и зарабатываю. Пока банки дают мортгич под 3%, а жилье растет на 7% - можно делать деньги практически из воздуха. Весь сыр-бор идет из-завопроса не "стретятся" ли эти проценты в обозримом будушем.

[YC7]

Канадские банки под канадскую недвижимость выдают моргиджи и резидентам, и нерезидентам. Правила несколько отличаются, но я не улавливаю мысли, почему одни инвесторы вынуждены отдавать за бесценок другим. Заработать хотят и те, и другие. И у кого больше денег или финансовых возможностей, это большой вопрос.
Эссайнмент-контракт - это не засада, то что он отличается от зарегистрированного дома в смысле выдачи моргиджей - это для любого инвестора (хоть местного, хоть заграничного) не новость.

официальная инфляция и реальная - разные звери.

Официальную инфляцию обычно сравнивают с официальными ценами на недвижимость, яблоки с яблоками. Сравнивать вашу личную корзину питания или потребления бензина сегодня и пять лет назад без учета роста ваших доходов бесмысленно, если вы хотите получить корректную цифру.

[Гош]

Сравнивать вашу личную корзину питания или потребления бензина сегодня и пять лет назад без учета роста ваших доходов бесмысленно

Очень даже осмысленно. Нас интересует реальная инфляция, а не официальная. Возьмите цены на золото. На сколько они растут в год? Вот-вот, так что рост домов на 7% - очень даже скромно, если скорректировать на золото...может даже золото и выгоднее

[YC7]

Пример с золотом неудачный. Цены на него за последний год сильно упали, как они упали и на нефть. Если бы по нефти и золоту определяли инфляцию (официальную или реальную), тогда в мире и Канаде говорили бы о дефляции, а не инфляции.

А вообще - я тоже пока краха или резкого и глубокого падения цен на недвижимость в Торонто не вижу. Инфляция-дефляция, золото-нефть, а жить где-то надо...