Грохнется / не грохнется

[Sergey]

Статья вот на глаза попалась.

Даже не то смущает, что в сентябре 2012 продажи упали по сравнению с годом назад на 15%.

А более - то, что по процентному соотношению долга к доходу мы уже значительно превысили американский уровень на момент их падения.

Таки грохнемся?
Я, честно говоря, хотел бы падения цен, т.к. недавно полученный property assessment заставляется задуматься - какого хрена property tax приходится платить в 2 раза выше (в связи с подорожанием дома в 2 раза за последние 10 лет), когда в окружении ничего не изменилось (мусор забирают так же, дороги латают так же, школы и библиотеки работают так же)?

[Pavel]

давайте проголосуем, а через год посмотрим

[Диман]

Таки грохнемся?

Конечно грохнемся. Цены на недвигу в ближайшие 3-4 года будут двигаться только в одном направлении, и это не вверх.
Помнится ты сам тут пару лет назад писал, что судя по тому как тебе дали моргидж пузырь таки существует

[Pavel]

вопрос в скорости падения

[asa1973]

Таки грохнемся?

Конечно грохнемся. Цены на недвигу в ближайшие 3-4 года будут двигаться только в одном направлении, и это не вверх.

халва-халва...последние лет 5 такое слышно каждый год, ну и?

[Sergey]

Последние 10 лет не было, чтоб уровень продаж упал на 15% по сравнению с прошлым годом.
Также за последние 10 лет не было, чтоб процентное отношение долга к доходу настолько превышало американский уровень в момент их падения.

А так - конечно, халва...

[Диман]

Помнится это началось в январе 2011.
А что "это"? Это - soft landing for Canadian real estate.
Рост цен на канадскую недвижимость после кризиса 2008 года был обусловлен не ростом экономики, не низкой ценой нидвиги до того, не инфляцией, а дешевыми деньгами. Ввели правило 0/40 (можно было купить без даунпеймента с рассрочкой до 40 лет), понизили ставки почти до 0 и пожалуйте - цены полетели вверх. А чего им не лететь-то? Если любой желающий мог получить кредит.
То что пузырь надулся понимали все. Только говорили об этом очень немногие.
Но, смею вас, уверить Канада избежит американского сценария. У нее будет свой - Канадский. Правительство последовательно вводило меры начиная с января 2011, чтобы не повторить американского. Но это не потому что они такие хорошие, а потомучто выхода у них другого не было.
Мой прогноз. Реальное падение цены будет заметно весной. Цены будут падать несколько лет (3 года минимум). Конечно, в разных локейшенах это будет не одинаково. Например Брамтон с Милтоном упадут гораздо быстрее и значительнее, чем Этобико и тп.

[YC7]

Мне кажется, что не грохнется. Уровень цен зависит от ставок моргиджа в первую очередь. При обещанных дешевых деньгах на ближайшие годы, снижение уровня продаж и соотношение доходов-расходов - признаки второстепенные, хотя и негативные.
Вряд ли правительство допустит катастрофы на рынке недвижимости (всегда можно вернуться к более длительной амортизации, обратно от 25 лет к 30-35, а также подкрутить овернайт и соответственно прайм рейт).
Мой прогноз - до весны ничего не случится. Весной ничего не грохнется, но и роста цен не будет. Местами будет некоторое снижение цен, а хорошие места будут держать цену. При прайме в 3% катастрофы (типы трехлетнего падения по 10% в год), думаю, не будет. Хотя на 5-10% цена в некоторых местах может откорректироваться. Но я бы поставил на застой в ценах как на тенденцию, если не будут трогать прайм.

[Диман]

снижение уровня продаж и соотношение доходов-расходов - признаки второстепенные,

Моргидж уже стал менее доступен (правительство ужесточило правила) -> снизилось количество покупателей -> упали продажи, следом упадут цены.

Вряд ли правительство допустит катастрофы на рынке недвижимости

Правительство уже два года подряд постепенно "закручивает гайки" в политике досупности моргиджей. Сейчас мы видим эффект.

Что для вас является катастрофой на рынке недвиги? Можете объяснить?

[Sergey]

Да, начать надо было бы с определений,
что такое "грохнется" или что такое "катастрофа".

Я далёк от мысли, что цены упасть могут в 2 раза,
но вот, как было верно подмечено,
даже падение цен на 10% в год в течение 3 лет для меня вполне выглядело бы как "грохнулось".

Ну хотя бы процентов на 20 упали бы цены в итоге - даже это было бы "грохнулось".
А вдвое уменьшиться - эт вряд ли, это уже катастрофа, наверное...

[ИгНат]

я думаю что "грохнулась" это процентов 30 и более. 5-10-15% это просто коррекция когда рынок в стадии стагнации. А вот снижение объема продаж на 15% за год это не очень хороший признак, плохой я бы сказал. В этой связи еще важный показатель на сколько изменилось время среднего дома на рынке. Люди которым надо продать будут снижать цены если не продается, т.к. у них просто выбора не будет. В АУ 4 года назад недвижимость улетала как горячие пирожки. 2 года назад уменьшились объемы продаж. Сейчас в целом по больнице от 10 до 20% минус. Это я к тому как это по времени бывает.

[Sergey]

Сейчас в целом по больнице от 10 до 20% минус

Это цены или объёмы?

Или зарплаты?

[ИгНат]

сейчас это уже цены. Объемы тоже снизились конечно, т.к. не все могут держать когда нужно продавать. В основном под удар попала дорогая недвижимость, та что от несколько миллионов. У них и на 40% упало. А ЗП остались на уровне. Они не влияют на недвижимость

[Диман]

В табличке ниже информация о средней температуре листингах, ценах и продажах по больнице Канаде, с разбивкой по палатам городам. Источник информации для таблицы - MLS.
В частности по Торонто видно что в сентябре 2012 по отношению к сентябрю 2011 предложение недвиги выросло на 15%, а вот продажи упали на 20%. Когда предложение растет, а спрос падает, то цена в долгосрочной перспективе меняется вниз. Но т.к. рынок сильно неоднороден, то реальный % падение цены (5 или 40) будет зависить от конкретного района.

[YC7]

По моему, по сути таблица показывает, что цены продолжают расти ВЕЗДЕ (кроме Ванкувера) несмотря на падение продаж. А в Ванкувере происходит легкая коррекция (1-2-3%) при падении продаж на 30%. Получается, что Ванкувер давно должен грохнуться, а он не падает, и даже коррекция весьма маленькая.

Когда предложение растет, а спрос падает, то это переход от рынка продавца к рынку покупателя (что и произошло в Торонто). Когда цены не затронуты, нет ни падения, ни лопания пузыря (=двузначного падения цен), ни катастрофы (=двузначного падения цен каждый год на 10% или одномоментного на 25-30%).

Прогнозы сейчас негативные, поэтому люди выжидают. Раньше все были оптимистами и потому покупали. Психология (и мода и другие факторы) влияет на недвижимость еще похлеще экономики. Ванкувер по всем экономическим теориям должен был рухнуть давно, где-то вместе с Америкой примерно. А он стоит, что подтверждает, что уровень зарплат прямо не определяет уровень цен. Фундаментально в экономике Канады ничего не изменилось за последние 2-3 года. Должны ли измениться цены, если меняется количество продаж и листинг? Наверное, да. Но, я думаю, через застой и коррекцию, а не через катастрофу.

[Диман]

По моему, по сути таблица показывает, что цены продолжают расти ВЕЗДЕ

А где это она так показывает - можно уточнить?
Смотрим Торонто - средняя цена (comb).
Июнь к маю - падение 1.6%
Июль к июню - падение 6.2%
Август к июлю - рост 0.5%
Сентябрь к августу - рост 5.1%
Т.е. с мая по сентябрь средняя цена продажи (факт) в Торонто сначала упала на 7.8% затем подросла на 5.5%.
Если это коррекция, то она равна снижению цены на 2.3% с мая по сентябрь. И где рост?

А листинги с июля по сентябрь выросли на 25.3%
А продажи с июля по сентябрь упали на 34.5%
т.е. не покупает народ эти выставленные дома, несмотря на то что предложение увеличилось на четверть, а казалось бы - "выбирай не хочу".

[Redneck]

А ЗП остались на уровне. Они не влияют на недвижимость

На цену недвижимости влияет структура иммиграции. Все эти замены иностранных квалифицированных специалистов на выпускников канадских вузов могут как раз и обрушить рынок недвижимости в больших мегаполисах.

[YC7]

структура иммиграции нормальная. рост населения продолжается.

по торонто по ценам таблица показывает 6 положительных (все годовые и 2 последних месяца) и 2 отрицательные цифры (переход весна-лето). эту статистику можно интерпретировать как угодно. для меня - это рост (если сравнивать с прошлым годом), или флуктуация-застой-колебания (если брать последний период этого года).

берем за точку разные даты и получаем разные результаты. где точка отсчета?

[Гош]

Если зайти на Toronto Real Estate Board и посмотреть графики, то видна такая картина

Продажи в первой половине 2012 года были очень хорошие. Так как кол-во покупателей так резко вырасти не может, экономика резко не улучшилась, то остается предположить, что это было вызванно "переносом" покупателей из второй половины года. То есть - те, кто хотел купить в 2012 году - сделали это в первой половине года. Потому как вводились новые требования к заемщикам (амортизация на 25 лет при <20% даунпеймента). В результате мы и получили рекордный прирост цен за первое полугодие (9%) и застой на рынке во второе.

Собственно - застой на рынке был всегда осенью. Просто тут он стал очень заметным. На рынке очень мало покупателей...да и кто покупает дом в зиму? Обычно дома покупают люди семейные (одинокому человеку дом не так требуется), а семьи подгадывают под летние каникулы и комфортный летний переезд, из-за чего основная масса "закрытий" приходится на конец весны - начало лета.

Опять же - в экономике ситуация тревожная, Европу уже конкретно лихорадит (и дальше улучшения не будет), многие компании заранее "затягивают пояса" (даже при рекордных прибылях за последний период), так что народ тоже не спешит покупать новые дома.

Вывод - кому нужен дом - это ваш час, выбирайте неторопливо, если хозяева действительно надо продать - они сделают все возможные скидки.

Реальное падение цен начнется только если заемщики массово не смогут платить мортгичи, как и было в Штатах.

[YC7]

уже повесили октябрьские графики, которые выглядят лучше сентябрьских. на них апокалипсиса не видно.