Сначала я думал, что хорошо бы рассматривать даунпеймент 25%, но в связи со сложившейся конъюктурой рынка 25% выглядит уже угрожающей суммой - скорее всего, это будет более $100К, что не у каждого есть в наличии.
Для приближения к реальности предлагаю говорить о 10% даунпейменте - ну $40-50К
Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента,
вы "продолжаете жить в ренте" сходного качества, проинвестировав эти деньги (даунпеймент) куда-то по вашему выбору. Если вы принимаете пари, то от вас требуется точно описать "свои инвестиции", чтоб через 5 лет можно было проверить.
Итак.
Всем желающим предлагается бутылка HENNESSY VSOP COGNAC 750ml за следующую точку зрения.
Я полагаю, что купить недвижимость и жить в собственном доме, кроме глубокого психологического удовлетворения, также выгодно и финансово, по сравнению с проживанием в ренте и инвестировании суммы даунпеймента во что-то другое.
Если вы думаете иначе (или просто интересно в данную авантюру ввязаться) - ожидаю такую же ставку за противоположную точку зрения.
Переходим к конкретике
Я "покупаю" вот этот таунхауз: 52 Goode St, Richmond Hill, Ontario L4S2S2 (район Leslie/Elgin Mills в Ричмонд Хилле).
Место, по-моему, достаточно хорошее: через дорогу - community center, я там на коньках зимой катаюсь, рядом огромная плаза с Costco/Home Depot/Staples и кучей других магазинов, до 404-го хайвея - пару минут езды.
Сначала он был выставлен за $499K, затем цену понизили до $494K, в итоге 21 октября 2013 г. сторговались на $480K (MLS#: N2747095). На рынке он был 27 дней, т.е. особенного ажиотажа в его отношении не было, и подозревать цену нереальной мы не можем - если б цена была заниженной, то он ушёл бы гораздо раньше. Кто связан с real estate - подтвердите, пожалуйста, что эта информация верна.
Дом с новыми stainless steel appliances.
Его, кстати, вот здесь посмотреть можно, он там первый в списке. Этот линк перестанет работать через неделю, поэтому вот для потомков данные о продаже (можно кликнуть для увеличения):
Closing costs:
Я "вкладываю" даунпеймент $48K, плюс, скажем, около $2000 (для ровного счёта) уйдут на адвоката и прочие расходы по закрытию сделки (например, PST на CMHC mortgage insurance).
Плюс $6075 land transfer tax (подсчитано здесь).
Таким образом, всего на закрытие нам надо $56К.
На дом мне надо взять моргидж $432K, к нему добавляется 2% CMHC mortgage insurance, в итоге моргидж получается $440,640.
Я беру займ на эту сумму на 5 лет под 3.5% fixed (25 лет amortization period), что нам даёт платёж $2200 в месяц, при этом через 5 лет я останусь должен банку $380K.
Заметьте, я мог бы взять variable rate, что наверняка дало бы мне более низкий процент, но мне неохота считать все эти изменения в рейте на протяжении 5 лет. Для меня важнее/интереснее не с точностью до полкопейки подсчитать, а просто проверить точку зрения, сделать некий proof of concept.
Налог на недвижимость для него - $3200 в год ($267 в месяц). Предлагаю для упрощения подсчёта считать это величиной постоянной на 5 лет, хотя он реально повышается. Но взамен этого мы ваш рент также будем считать величиной постоянной, хотя он тоже, скорее всего, будет расти.
Дополнительно к расходам на дом добавим property insurance (скажем, 60 долларов в месяц), плюс 73 доллара в месяц на непредвиденные расходы по ремонту (сантехника вызвать или дишвошер новый купить раз в пятилетку). В итоге получаем $2600 в месяц.
Расходы на коммунальные услуги мы не учитываем, т.к. они существуют в обоих случаях (и в ренте, скорее всего, вы их тоже платите отдельно).
Рент подобного таунхауза обойдётся вам порядка $1800-1900 в месяц.
Я основываюсь на данных заключённых сделок по ренту таунхаузов в этом районе за последний год (я запрашивал у знакомого агента статистику). Для подтверждения можете сами проделать тот же поиск.
Т.е. с моей стороны ежемесячные расходы: $2600 в месяц.
С вашей стороны: $1800 в месяц.
Плюс у вас есть оставшиеся $800 в месяц (60 месяцев по $800 = $48К) - чтоб уровнять расходы, их вы можете инвестировать также по своему выбору. Т.к. $800 в месяц будут инвестироваться каждый месяц, т.е. первые 800 будут работать 60 месяцев, вторые 800 - 59 месяцев, ... последние 800 - 1 месяц, то можем рассматривать эти деньги как дополнительную инвестицию $48K, но процент заработанного вами за 5 лет интереса уменьшаем в 2 раза (т.к. в среднем каждый из ваших 60 платежей будет работать всего 30 месяцев).
С ваших инвестиций надо будет заплатить налог на прибыль, т.е. ваша прибыль через 5 лет пойдёт вам в доход, оттуда через 5 лет посчитаем налоги (ну раз уж начинаем придираться к land transfer tax, который я, как first time buyer, платить не собирался). Для упрощения подсчётов давайте вашу зарплату считать $78К в год, как один из порогов онтарийской системы tax brackets (возможно, через 5 лет будет выше), т.е. ваш доход в 2018-м будет выше на сумму прибыли из ваших инвестиций, и налог для вас будет подсчитан по другой шкале.
Мне же в 2018-м придётся "продавать дом", т.е. будут вычтены расходы на lawyer и real estate agent.
Цену продажи будем рассматривать как среднюю за подобный таунхауз в этом районе, из числа проданных с 1 июня 2018-го по 30 ноября 2018, отбросив максимальную и минимальную цены (т.е. берём все продажи, выбрасываем 2 дома с экстремумами, на остальные считаем среднюю сумму продажи).
Я старался по возможности точно, чётко и недвусмысленно всё подсчитывать и формулировать.
Если вы видите какую-то неточность, или я что-то не учёл - поправьте, пожалуйста.
Далее теперь предлагаю тем, кто хочет принять пари, подтвердить, куда вы конкретно вложите $56K (мои расходы на закрытие сделки) на 5 лет и $48К (разница в ежемесячных платежах за 60 месяцев) на 5 лет с 50% уменьшением заработанного процента: пожалуйста, чётко и недвусмысленно - не просто "золотишка прикупить", а "покупаем то-то и то-то там-то и там-то по курсу такому-то", с пруфлинками, где это всё можно увидеть и проверить, и насколько просто и с какими комиссиями через 5 лет это можно продать, а также, пожалуйста, укажите - "мой инвестмент будет стоить столько-то в ноябре 2018-го" (если это фиксированный процент) либо "мой инвестмент будет зависеть от того-то и того-то, а посмотреть реальную цену моего инвестиционного пакета можно там-то и там-то", чтоб любой из нас мог независимо видеть стоимость инвестиций,
и после этого начнём считать дни до ноября 2018-го
Ставки против:
1. Serega, ставка на 3902 Silver Canadian Maple Leaf Royal Mint монеты в унцию каждая чистейшего 9999 пробы серебра.
2. ?
