Инвестиции в строительство

[Nadin]

Ничего конкретного, так что, не сочтите за рекламу. Было бы кому-то интересно инвестировать в строительство коттеджей? Дорогих таких, больших. Не обязательно живые деньги, но можно РРСП, ТСФА и подобное. Проэкты года по 1-2, выплаты примерно по 10% годовых + возможность купить себе коттедж со скидкой (половина от суммы которую Вы инвестировали). Но это по желанию. Разумеется все защищенно тайтлом на данную недвижимость. Т.е. риски есть, но есть и залоговое имущество, которое хоть как-то Вас защищает.

Что меня натолкнуло на эту идею? Искали себе коттеджик и все что есть за разумные деньги - из разряда вагончика. А приличные домики стоят, как в Торонто, но улетают быстрее. Т.е. спрос есть и не хилый. И деньги у покупателей есть. А у нас опыт с недвижимостью. Почему б не попробовать

[Sergey]

А в чём идея? Находится участок в удачном месте, получается разрешение на строительство N коттеджей, определяем стоимость проекта, собираем деньги, нанимаем архитектора-строителей, построили, распродали ("распродали", впрочем, может идти одним из первых пунктов), профит?

[Serega]

А приличные домики стоят, как в Торонто, но улетают быстрее. Т.е. спрос есть и не хилый.

на моей улице метров на 100 ближе к озеру строят 10 котеджей. строят быстро, 3-4 из них уже продано. цена $500-600К. на соседних улицах повыкупали пустующие земельные лоты и уже рекламируют под новые котеджи, но немного дешевле ~$400К. проекты без гаража на 2-3 спальни, лоты примерно 50'х100'. для сравнения 2 года назад тут можно было оторвать 25-летнее кирпичное бангало, на лоте в 3-4 раза больше с 3 гаражами гораздо дешевле: за $160-190К. однако.

[Nadin]

ну так в том и идея, что бы строить. нанимать архитекторов и всех прочих. предложение поучаствовать в этом процессе деньгами и урвать денежку, лучше чем в банке. вопрос интересно ли это

[Serega]

бумеры, те что бэби, ломанулись из ГТА, вот статейка попалась

[Nadin]

Спасибо за стратью, но мы кажется о разных вещах говорим тут. Вопрос был "хотели бы вложить деньги в строительство". Ну и к слову, не в Ниагарском регионе

[Sergey]

Для более-менее серьёзных ответов (или хотя бы размышлений на этот счёт) хорошо бы погрузиться в тему, т.е. знать хотя бы приблизительные раскладки - уровень цен на конечный продукт (коттедж), на участки, на архитекторов-строителей, увидеть графики изменения цен на коттеджи по районам, и т.д.
Если кто поиском такой информации занимался, то ему картина более-менее ясна, а вот для всех остальных - сплошные потёмки

[Serega]

Спасибо за стратью

я все же думаю, кто-то нехило забашлял газетчикам. уж очень заказухой попахивает. много рекламы в последнее время по раскрутке Ниагарщины. видать строители просекли, что в ГТА становится тесно и неразумно дорого и осваивают новые перспективные рынки. ща вся эта пенсия начнет закэшивать торонтовские домики и валить в теплые края.

[Sergey]

и валить в теплые края.

Это ты про Ниагарщину-то?

[Serega]

как один из вариантов

[Nadin]

Ну если интересует бюджет, то расклад примерно такой (упращенный конечно)

Land $200-300K (this is for a lot that will have up to 5 houses) - $60K per house
Construction $250 x 2000 sq.ft. = $500K
Sell for -$1 000 000
RE commission $60K
Cost of borrowing $500K x 10% x 2 years = $100K

Хотя это по-идее бара-бер, так как Вы получаете прибыль не от проэкта, а от вложения денег - 10% не зависимо от его прибыльности

[Sergey]

Т.е. речь идёт о 5 коттеджах приблизительной площадью 400 sq.ft., каждый из которых рассчитываем продать за 200К?

[Nadin]

2000 футов каждый, который будет продаваться за мильен

[Anastassia]

То есть, BEP 720 тысяч (500+60+60+100)? Нефигово так.

[Sergey]

Возможно, имеется в виду создание некого траста, куда внести можно не 720, а практически любую сумму, и далее согласно купленным билетам получить прибыль при завершении строительства и продаже?

А есть ли статистика, как быстро и в каком количестве продаются подобные коттеджи за миллион?
По-моему, в этом будет наибольшая проблема.

[Nadin]

к моему огромному удивлению такие котеджи улетают быстрее, чем домики за 200-500 тыщ. В среднем за месяц, но мы будем планировать 6 месяцев
Все 720 тыщ собирать не надо. Большая часть будет профинансирована из банка (constructional mortgage), но там система такая - 4 этапа, строишь этап за свои деньги, потом они дают тебе на следущий. Этапы разные по стоимости и значению, в худшем случае (на пике своих инвестиций) надо иметь половину. понятное дело, что реальные затраты будут больше 720 тыщ (после каждого этапа надо за свой счет делать проф. оценку, регистрировать у лоеров, ну и переплату бюджета никто не отменял), но все равно получается выгодно. Еще раз хочу отметить, что вложить можно например РРСП, которые вряд ли дают 10%

[Anastassia]

Около года назад мой довольно обеспеченный одногруппник по учёбе покупал в каком-то понтовом районе Мускоки коттедж - на озере, фэнси-шменси - за 600 штук. Неужто прям так цены выскочили?
Я, в основном, про точку безубыточности - если продавать надо никак не меньше, чем за 720 косарей штука (а судя по всему, того больше), то риск нефиговый выходит - ну и расходы га стройку высоковаты - например, калькулятор на сайте ребят, занимающихся индивидуальными проектами, говорит мне, что sectional log дом обойдётся мне в $200 каксов за квадратную ногу - я понимаю, что смета, скорее всего, будет превышена, но мы же и не об индивидуальных проектах говорим, насколько я понимаю.

[Nadin]

в смете лучше заложить больше, чем меньше
про цены, не знаю что год назад было, но что фенси в Мускоке за 600... там земля сейчас дороже стоит (ну правда куски наверно побольше, чем уже с домом). Я не говорю, что дешевле не найдешь, конечно найдешь, но из моего ресерча выходит, что до полумиллиона в основном 2 спальни и весьма страшноватые на мой вкус. Нормальные начинаются от 800

[Anastassia]

Вот к примеру 1975 квадратных ног, Мускока, 4 спальни. 530 тысяч хотят.

[Sergey]

Миллион - это должно быть с waterfront, наверное...
Но такой участок будет не 60к стоить, скорее всего...