Ну. а теперь заглянем на половину продавца. Ведь по статистике в тех же торонтах в домах живут лет пять. А потом продают. Как правило, предварительно вступив в ряды вновьприбывших покупателей.
Итак, вы собрались дом продавать. Поздно или рано. С чего начать?
Сразу ищите survey. Без него нельзя дом продавать. Нашли бумагу, подумайте будете продавать без изменения или есть смысл новый делать. Если вы поставили дэк который не требует разрешения или беседочку которая тоже размера малого, то можно отдать и так. При этом юристу особо не рассказывают, что у вас дэк или беседка. А вот если у вас бассейн выкопан, тогда обновляйте survey. От греха подальше. Был у нас случай. Офис наш - это бунгало. С бассейном. И сарай есть. Не малый. А на survey сарая не было. И когда это всплыло потом “в органах”, наш шэф у предыдущего владельца денег попросил. Приличных. И тот ему не отказал.
Можно еще заранее найти и записать серийные номера на аплаянсы (есть покупатели которые просят эти номера в договоре).
Факс купите если нет. Тогда быстрее все будет. Агент вам будет домой офер слать, вы править и обратно отсылать ему и агенту покупателя.
Что дальше. Дальше решать как продавать будете. Все-таки сами или с агентами.
Из трех раз попытки продажи самостоятельно мы продали один раз сами. Знакомым. А в другие два раза желающих из знакомых не оказалось. А незнакомые не желали. Но от людей я слышал, что дома таки продаются так. И даже видел таблички – SOLD у продававших дом через http://www.bytheowner.com. Еще есть http://propertysold.ca/ . Вообще, таких сайтов много. Даже в обычных бесплатных сайтах для продажи всякой всячины есть объявления о продаже домов.
Какой-нибудь энтузиаст всегда найдется новый сайт залудить. Делают это они не всегда задаром. Можно и в газете местной напечататься. И просто вывеску повесить. Вдруг кто клюнет. Вывески нельзя где попало вешать. Город будет против. Кстати, и вывеска от агента должна стоять на территории вашего дома.
Поставите чуть дальше на обочину – городские могут приехать и забрать.
Правда редко такое бывает, чтобы сами без агента продавались. В основном видел как стояли как и мы на частной продаже пару месяцев, а то и больше. А потом выставлялись с агентом и продавались быстрее. В чем секрет? Вот в этом http://www.realtor.ca/index.aspx?cul=1
Большинство домов на продажу там висит. И эти дома видны всем. Ну, первую неделю их держат только для агентов, а потом они открыты для публичного просмотра. А чтобы туда попасть с объявлением агент нужен.
Вообще, таким как я агент нужен когда дом продают. Вы не представляете какие звонят тупилова, когда вы дом сами пытаетесь продать. Я не о знакомых с форума. Я о не знакомых. И среди них будут агенты. И будут они вас тупить, чтобы дом через них продавать. Иногда будут звонить агенты, кто может привести вам покупателя.
Вообщем при частной продаже надо заранее решать либо продаете дом без агентских комиссионных , либо закладываете проценты на агента, кто покупателя приведет. Либо закладываете цену просто как на похожий вашему дому с MLS. И спрашиваете каждого звонившего он агент или частный покупатель. Вам это тупилово надо?
Итак вы решили с агентом дом продавать, чтобы не мучатся с агентами и покупателями. Которые только звонят, но нихрена не покупают.
Есть два выбора. Дешевый агент и дорогой.
Дешевый это когда один процент. Он к вам может за всю продажу даже не приехать. Табличку с палкой им стаят специальные компании. Open House однопроцентник делать вам не заинтересован, у него еще домов двадцать на продажу. И каждую неделю он вам будет звонить и гнобить, чтобы цену понизить. Ему то все-равно. Разница с десяти тысяч понижения в его комиссионных копейки. А вам десять тысяч при продаже дома – десять тысяч живых, не облагаемых налогом денег.
Вам решать какой, дорогой или дешевый, агент нужен. Если дом у вас конфетка и с видом на лес посреди Торонто, вы его продадите с любым агентом. А если это обычный дом в обычном спальном районе, то не каждый агент может быстро продать. И тут имеет смысл подумать и о двухпроцентнике и даже выше. Он приедет к вам. Посмотрит. Скажет что убрать, что выкинуть, что переставить. И даже может свою золотую люстру привезти, чтобы дом богато выглядел. Он разместит объявления в местных газетах и журналах. Есть еще покупатели-лохи которые не могут найти дом в интернете. Вернее не лохи, а чаще пожилые люди.
Он, дорогой агент, вам будет делать open-house. Но до этого он в ваш дом пригласит шайку-лейку.
Других агентов и будет их уговаривать, чтобы они уговаривали за ваш дом.
Но до этого я вам советую проверить пару вещей в договоре который вы подпишите. Их там может быть две на проверку. Первая - это на сколько месяцев вы выставляетесь на рынок с этим агентом. Если не уверены – ставте на два месяца.
И второе, сколько будет действовать договор. Что это означает. Это значит, что когда ваш дом будет снят с продажи через mls и вы помашите рукой уходящему вдаль агенту, он будет иметь право на коммиссионые, если вы продадите дом с уже другим агентом в течение срока оговоренного в договоре.
В том же договоре вы пишете сколько отдадите агенту покупателя. Потому как ваш агент будет отдавать деньги тому агенту после продажи вашего дома.
Спросите его как его контора относится к тому если покупатель придет сам. Вычтут ли они тогда процент за непришедшего с покупателем агента.
Дома хорошо продаются часто только из-за того что они дешевле остальных на рынке. А не потому-что ваш дом самый лучший.
Как сделать так чтобы покупатель почуствовал что ваш дом – его дом.
Дом должен быть идеально чистым. Никаких крошек на полу. Все стекла и зеркала без пятен. Никакой пыли включая решетки вентиляторов в туалетах-ванных. Не должно быть лишней мебели. Никаких мобилок на камодах и журналов на унитазах. Яркие цвета тоже радуют не всех. Иногда нелишне не только подкрасить стены и плинтусы перед выставлением на продажу, но и перекрасить комнату, если она у вас покрашена в любимый красный цвет.
Агент будет вам звонить и предупреждать об апойтменте. Начинайте убирать дом за два часа, тогда будет время уйти из дома за пятнадцать минут. Уходя закрываете двери везде и везде включайте свет если уже не так светло. Включая подвал.
Клиенты двери часто не закрывают, а свет выключают и тогда вы сможете понять смотрели они дом или нет. Если есть животные забирайте. Собак и кошек. Некоторые свежие канадцы, как-ни странно нормально к собакам, но плохо к кошкам. А не на оборот.
Советую даже убирать плошки с едой и подстилки. Тогда они могут и не обратить внимание что есть животные в доме. Рыбок можете не выносить.
А вот с аплаянсами и прочей техникой которую будете оставлять лучше не жулить.
И если что-то не работает, желательно починить. Или не скрывать если спросят.
Ибо если это всплывет в первые дни после заезда покупателя они могут потребовать починки.
И вот долгожданный офер. Если цена, заезд что надо по времени, задаток устраивает. Проверте что просят оставить. Иногда любят дурить. Вписывают, что вы им оставите дэк, открыватель гаража, центральный пылесос.
А у вас ничего из этого нет. Или забор каким-то образом оказался в договоре. А его еще не ставили. Есть такие кто может и попросить - а у нас дэк в договоре был, извольте предоставить.
Проверьте чтобы с комиссионными было как договаривались. Вашему и ихнему. Как договаривались.
Бывает, очень редко, что агент покупателя может “упасть” c двух с половиной процентов ниже. У нас был случай когда агент покупателя снизил до 1.25 чтобы мы снизили цену. Так что проверяйте. Это отдельной бумажкой может быть.
Ну и отправляйте юристу. Чтобы он знал когда закрытие сделки будет. И заранее готовился. За пару месяцев хорошо позвонить напомнить.
Когда ваш юрист будет показывать окончательные расчеты – проверяйте.
Жулят. Любимый вид мошейничества – распечатывают на две страницы, но суммируют на последней. И как-то странно оказывается больше, иногда, но никогда не меньше.
А дальше верьте, надейтесь и ждите, что придет тот день когда позвонят из офиса юриста и скажут, что дом продан.
Да и вообще просто полезная информация. 