инвестиции в недвижимость

[Старый Ко]

Согласный я.
Еще можно добавить что житие в отдельном доме в Онтарио это скорее всего выселки.
А рент можно и в очаге цивилизации.
Опять же два разных образа жизни.
Если человек живет в доме, а его тянет к огням большого города это плохо. И вались они эти инвестиции в жулье, потому как удовольствия нету в таком случае.
Главное это быть трудоспособным и свободным.
А остальное все для тщеславия.

[JT]

Главное это быть трудоспособным и свободным.
А остальное все для тщеславия.

+1

[Me]

Вот, нашел кое-какие цифры и факты.
За 2001-2006 гг. население Toronto (CMA) выросло на 430,252 человек. Данные тут.
CMA это практически тот же GTA, с небольшой разницей. Разница тут. Она составляет 5,555,912 - 5,113,149 = 442,763 чел., т.е. менее 8% от населения GTA.
ОК, я добавляю эти 8% к росту населения CMA и получаю, что за 2001-2006гг. население GTA увеличилось на ~ 465,000 человек, или на 93,000 в год.

Сколько нам нужно нового жилья на эту цифру? Пусть даже среднестатистическая семья не 4, а 3 человека. Хотя наши братья из ААА стараются не по-детски. Ладно, считаем даже 3, хотя это явно "недобор". Получаем, что нам надо 31,000 новых домов/кондо ежегодно.

За 2006 год их построено 40,611, т.е. на 10,000 больше чем надо. Или, скажем так, на 33% больше, чем надо.

Допускаю, что в моих рассуждениях есть изъяны, попрошу тогда указать . Один изъян я сам знаю. Понятно, что я имею данные только по строительству за 2006 год (другие года не нашел просто). Возможно, что раньше строили меньше, и образовался некий неудовлетворенный спрос. Но если и строили меньше, то не на 33%, ну не может этого быть. Я к тому, что нового жилья скорее всего строили в том достатке, чтобы удовлетворить нормальную, а не какую-то нездоровую потребность в нем.

Вывод напрашивается сам, я даже озвучивать его не буду .

Что сейчас происходит - трудно сказать. Скорее всего, есть ряд факторов. У людей действительно есть деньги (в связи с экономикой) - это раз. Но как только экономика пойдет на спад - будет многим больно... Многие стали рассматривать жилье как инвестиции (долгосрочные и краткосрочные тоже) - это два. Потом мне кажется, что наши друзья через Тихий океан весьма азартны. (я наблюдал их в казино). А их тут немало. А шариков на роликах не хватает. Вот и хапают все подряд, таки образом внося нездоровый ажиотаж - это три. Фактор, разумеется, не самый главный, но имеет место быть, ИМХО. Остановлюсь на этом.

В любом случае, цифры и факты со ссылками я привел. Это не пена у рта, типа "да никогда цены не упадут!". Это факты, упрямая весч . С удовольствием выслушаю контр-аргументы. Желательно тоже подтвержденные чем-то. Политики не надо, только экономика .

В любом случае, поживем - увидим! (с) Народ.

[Serega]

Надо еще учесть естественный отток newcomers из GTA. Я тому наглядный пример.

[Me]

Надо еще учесть естественный отток newcomers из GTA. Я тому наглядный пример.

Там уже все учтено. И ньюкамеры, и внутренние мигранты, и смертность, и рождаемость. Речь идет только об "увеличении населения GTA", независимо от статей расхода-дохода.

[Nadin]

За 2006 год их построено 40,611, т.е. на 10,000 больше чем надо. Или, скажем так, на 33% больше, чем надо.

ну не 33, а 25%, но сути дела это не меняет. А что у нас все кто вновь прибыл прикупают жилье? Как раз прирост приростом (пусть на 100% в год), а покупательская способность, покупательской способностью. Только малая доля новоприбывших может и хочет тут же купить жилье. Основной спрос обеспечивается теми, кто уже здесь

[Старый Ко]

У нас был релиз таунхаузов. Желающих было в три раза больше чем домов. Люди двое суток провели перед офисом.
Когда в Ватердауне был релиз новых домов очередь была человек в двести.

[Apasholimenos]

Вы здесь говорите в основном только про дома. А, собственно, чем кондо не вариант? И стоит, надо полагать, дешевле, и в обслуживании не так дорого. И все равно – свое собственное жилье.

Или к хорошему быстро привыкаешь и, коли есть такая возможность, хочется уже собственный дом, который можно обойти со всех четырех сторон, а не клетушку в бетонной коробке?

[Me]

За 2006 год их построено 40,611, т.е. на 10,000 больше чем надо. Или, скажем так, на 33% больше, чем надо.

ну не 33, а 25%, но сути дела это не меняет. А что у нас все кто вновь прибыл прикупают жилье? Как раз прирост приростом (пусть на 100% в год), а покупательская способность, покупательской способностью. Только малая доля новоприбывших может и хочет тут же купить жилье. Основной спрос обеспечивается теми, кто уже здесь

Решаем уравнение.
31000 * x = 40611. Чему равен x? Думаем, Надинка
Я не говорю про вновьприбывших. Пусть их вообще нету, или пусть их 500,000. Речь идет об увеличившемся населении. Неважно, по каким статьям.

[Me]

У нас был релиз таунхаузов. Желающих было в три раза больше чем домов. Люди двое суток провели перед офисом.
Когда в Ватердауне был релиз новых домов очередь была человек в двести.

Это нормально или ажиотажно? Если нормально, то почему? На основании чего такой спрос? Цифры, доктор Ватсон, цифры.

[Me]

Вы здесь говорите в основном только про дома. А, собственно, чем кондо не вариант? И стоит, надо полагать, дешевле, и в обслуживании не так дорого. И все равно – свое собственное жилье.

Или к хорошему быстро привыкаешь и, коли есть такая возможность, хочется уже собственный дом, который можно обойти со всех четырех сторон, а не клетушку в бетонной коробке?

Есть расхожее мнение, что кондо со временем не растет в цене/падает в цене/не так растет в цене, как дома. Наверное, это так, или близко к "так". Хотя есть и другие прогнозы.

В любом случае, по качеству жизни и разного рода заморочкам кондо во многом лучше дома. Особенно пентхаусы.

[Nadin]

Вы здесь говорите в основном только про дома. А, собственно, чем кондо не вариант?

Конда - это форма собственности, а не тип жилья. Может быть кондо апартмент, а у нас например кондо таунхауз

[Apasholimenos]

Я, конечно, квартиры имел в виду – я плохо во всем этом разбираюсь. Но спасибо за разъяснение. Правильнее, наверное, назвать это по-английски apartment condominium или просто apartment? (Я где-то слышал, что apartment buildings это только такие дома, где квартиры сдаются в аредну – или я ошибаюсь?).

Кстати, правильно ли я понимаю, что "кондоминиумом" не может быть отдельно стоящий дом, а только semi-detached house, townhouse или apartment?

In Canada, and especially in Ontario, townhouses are split into two categories:
In condominium townhouses, the purchaser owns only the interior, while the building itself is owned by a condominium corporation. The corporation is jointly owned by all the owners, and charges them fees for general maintenance and major repairs.
Freehold townhouses are exclusively owned, without any condominium aspects.

[Левша]

Приветствую!

Я где-то слышал, что apartment buildings это только такие дома, где квартиры сдаются в аредну – или я ошибаюсь?.

Не ошибаешься

Я, конечно, квартиры имел в виду

IMHO:

Несомненный плюс квартиры (нормальной) - расположена много ближе к центру города, то есть сильно экономишь время на ежедневных мотаниях на работу. Опять же - уборки и ремонта много меньше, чем в доме. И, иногда, охрана на входе.

Несомненный минус квартиры - опять же много ближе к центру (шум, запах, потоки людей) и очень маленькая плошадь по сравнению с домом. Знакомые в 2-х бедрумной конде (то есть "по русски" - 3-х комнатной квартире) заводят второго ребенка - вешаются от нехватки места. Жалюзи строго одного цвета, на балконе ничего кроме барбекю ставить нельзя, шуметь после 11 противопоказано.

Наличие в здании бассейна и т.п. полностью перекрывается condo fee, причем, как я слышал, последнее имеет тенденцию резко подниматься без явных причин.

Подводя итоги - квартира хороша для пенсионеров, чтобы и госпиталь рядом и особо ничего делать не надо. А дом - для любящих шумные компании и планирующих расширяться.

Удачи,
Левша

P.S. Конда (хоть квартира, хоть таунхаус) стоят дешевле. Но если condo fee пересчитать в выплаты за кредит - картина может резко поменяться.

[Старый Ко]

Как-то мы по-кругу топчемся.
Про ситуацию с инвестициями в кондо уже писал я парой сообщений ниже. Зоя тоже писала. Цены на новые кондо выше чем на кондо годовалые. Это маразм. Причем не только в Торонто. Смотришь на кондовые цены в Брамптоне и диву даешься. Цены заоблачные какие-то, а в Брамптоне чтобы купили доунпаймент либералы должны делать, а не покупатель.
Про кондо как форму собственности тоже писали.
Это может быть квартира или таунхауз.
И это самая неудобная форма собственности, потому-что в отличие от фри-холд там за многое платят какие-то неизвестно кто. Какая-то менеджерская компания, плюс нужен совет жильцов чтобы всякие проблемы решать. Да вались оно конем, когда над вашим жильем власть имеет не понятное колличество чужаков и вы не на что не можете повлиять. Повысят вам кондо фи после первых двух лет в два раза, а вы только вякнуть сможете на общем собрании.
Шеф рассказывал еще про какой-то фонд у кондо. На случай повреждений вами кондо собственности. Чего-нибудь сломали в гараже, а на вас еще что-нибудь повесят и скажут ваших десяти тысяч в фонде мало, платите еще десять.
Поэтому в Милтоне так и давились за дешевыми фри-холд таунхаузами. Цена как у кондо в Миссисаге, только все свое и никаких непонятно как растущих кондо фи нет. За все платишь и решаешь все сам. И цена не намного дороже кондо.
А уж какие цифры Холмсу нужны я не понимаю.
Двести в очереди в дыре Ватердаун. На реализацию пятидесяти таунхаузов на краю Милтона, где нет абсолютно ничего (дорог, школ, магазинов) приехало стопятьдесят человек и за два дня человек двадцать-сорок сидело в машинах напротив продажного офиса.
Я вообще плохо с цифрами, поэтому кондо не для меня, потому-что с цифрами там не понятно что для меня. Я как-то сразу почуствовал себя лохом когда понял, что нужно платить через кого-то за то, что можешь оплатить сам.

[ViRuCa]

То что давятся в очередях на покупку еще не говорит о том что это выгодная долгосрочная инвестиция. Скорее ажиотажный спрос и желание купить сейчас и продать дороже завтра. К слову сказать сейчас такая стратегия приносит плоды, потому что рост цен опережает скорость строительства. Вся тонкость в том что никто не знает сколько еще это будет продолжаться, и если рост прекратится на рынке окажется много предложений от таких инвесторов, что еще больше снизит цены.

По крайней мере на рынке кондо (квартир) больше половины нового жилья покупается реалистэйт агентами для последующей перепродажи. Схема работает как часы, купил сегодня на котловане то что сдается через 2 года, вложил минимум как депозит, остальное попросят только когда сдадут дом. За 2 года цены выросли, продаешь квартирку сразу же и получаешь обратно свой депозит + разницу в цене сегодня и через два года. Главное условие тут – суметь продать как можно быстрее. Многие такие кондо билдинги потом стоят полупустые потому что продать сразу столько квартир конечным пользователям сложно, сдавать тоже не окупает затраты на моргич ибо снимать за 1500 то что можно в другом доме за 1000 желающих мало. Яркий пример этого башни на Bayview и 401.

Из-за невозможности предсказать когда кончится халява подогреваемая ажиотажным спросом я бы не стала называть жилье среднего класса (кондо квартирки, таунхаусы и дома до 500 тыс) надежной инвестицией. Имеет смысл вкладывать если вы готовы жить там и платить моргич если стоимость жилья вдруг упадет. Рынок цикличен и в течение нескольких лет после обвала опять наберет обороты.
На дорогое жилье цены растут и падают медленнее, потому что этот сегмент недоступен мелким спекулянтом из-за высокого входного барьера. Если у вас есть свободные деньги и вы в состоянии купить дом за 800 и выше, то инвестировать в жилье уже менее рисковано. Хотя и продать такой дом труднее, поэтому если рынок начнет менятсья сбросить с рук быстро скорее всего не получится.

[Старый Ко]

Я в офисах по продажам каждую неделю, потому-что хороший дом по нормальной цене уходит тут же. Для нас цены за дом в 500 это запредельные цены. Два года назад эти же дома стоили 350 и мы очень жалеем, что побоялись взять. Не из-за рассуждений о превратностях рынка, а из-за желания купить подешевле, но меньше.
Вижу все время типов которые допрашивают продавцов, а как хорошо этот дом перепродать.
Есть и с нашим акцентом. А на позапрошлой разговорился с новым канадцем, который честно сказал дом покупаю не для себя, а чтобы спекульнуть, потому-что что дома в его микрорайоне уходят за дни.
К сожалению, цены растут и из-за таких спекуляций тоже.
И все эти рассказы о том, что налоговая следит за спекуляцией домами явно не соответствует действительности.

Сегодня утром по радио обсуждали ситуацию с распухшим канадолларом.
Хреновая ситуация. Звонили люди и рассказывали, что работы исчезают каждый день из-за того, что в ААА дешевле рабсила.
Магна говорит, что переведет часть в Мексику, ребята рассказывали про завод который из Гвелфа уехал туда же. А ведь тут далеко не все юристы-программисты, да менеджеры в хортонсах. То что Ме (Холмс) в цифрах расписывал, мужик по радио охарактерезовал как резьню. Было три смены, на работе осталась одна, которая за 35 красит пол, потому-что сборка того что они собирали, теперт в китае за 8.
Разбогатевшие на рабсиле китайцы, индусы едут сюда и покупают жилье за нал. А тем кто здесь за нал работает, от этого еще хуже.
Цены растут на жилье и им говорят работаете плохо, нужна перестройка и ускорение.
Ничего не напоминает

[JT]

Хреновая ситуация. Звонили люди и рассказывали, что работы исчезают каждый день из-за того, что в ААА дешевле рабсила.
Магна говорит, что переведет часть в Мексику, ребята рассказывали про завод который из Гвелфа уехал туда же. А ведь тут далеко не все юристы-программисты, да менеджеры в хортонсах. :

при этом, вы сами за исчезновение работы.

В Канаду надо пустить всех Штатовских провайдеров связи.
Тогда от этих деБеллов и офиса не останется..

[Sergey]

А причем тут исчезновение работы?
Пришедший в Канаду Walmart или HomeDepot что, своих работников привели, что ли?
Здесь же и нанимать будут.
И инвестиции в страну делать...
Важно управлять процессом, а не заниматься экстремизмами вроде "всё запретить" или "всё разрешить"

К недвижимости это, правда, отношения не имеет

[prosto]

да менеджеры в хортонсах

черт... вычеслили...