Фальсификация статистики от mls&TREB

[Гош]

Еще один фокус от mls-а. Они считают все транзакции за месяц, в том числе незавершенные

Это вроде тут уже обсуждалось. Проблема в том, что "завершенной" почти любая транзакция станет только через несколько месяцев. И тогда статистику по Январю можно будет опубликовать только в Сентябре...а может и позже.

рент за 1.5 года - 29К

Пусть ты купил таун за 450К с 20% даунпеймента. То есть - мортгич будет 390К, месячный платеж (3%, 25 лет) - $1,845.66. Из него $950 - интерес (который ты теряешь навсегда). Проперти такс за такой дом будет $375/месяц. Еще ты теряешь %, которые мог бы получить, положив даунпеймент просто в инвестмент. Пусть 2%/год (в азартные игры играть не будем), то есть где-то $230/месяц. В результате имеем, что в месяц расходы на дом обойдутся тебе в $1550....что почти сопоставимо с рентом в 1600 который ты платишь сейчас.

Да, ты будешь платить больше (из-за принципала), но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене, если только экономика не накроется медным тазом и все выплаты ты получишь назад с коррекцией на инфляцию и, скорее всего, еще и с "наваром"

Хотя, бесспорно, если рентовать подвал/комнату и все деньги пускать на Форекс, то можно заработать в разы больше....только будет ли это называться жизнью.

[Диман]

Я по линкам немного походил, но так и не понял,
есть ли хоть один конкретный пример, когда сейчас (последние пару месяцев) таунхауз в Ричмонд Хилле был продан дешевле, чем аналогичный год-полтора назад?

похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

[Диман]

но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене,

Вот эту мантру риелтеры всем и скармливают.
А это не правда - цена на недвижимость может и падать, как в 1989-2001 в Канаде.
Домов в Ричмонд Хилле по дешевке нету.
Но все знакомые/соседи которые пытались продать в этом году были вынуждены снижать цены и ждать своего покупателя 2-3 месяца.
Банки перестали давать дешевые денеги и покупателей не стало.

[Sergey]

похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

Товарищи риэлторы,
Ньютоны ненаглядные,
Эйнштейны драгоценные,
можете ли подтвердить - у вас же есть доступ к истории продаж?

но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене,

Вот эту мантру риелтеры всем и скармливают.

Я хоть и не риэлтор, но по-рабоче-крестьянски придерживаюсь той точки зрения, что т.к. экономика в непреодолимой ж. (и у нас, и у южного соседа), то брать деньги неоткуда, кроме их печатания. Печатание денег в США идёт полным ходом, это ни для кого не секрет. Т.к. курс USD/CAD заметно не меняется, это означает, что похожее печатание идёт и у нас, да и вообще везде по миру (никому не выгодно, чтоб их валюта внезапно выросла в цене в 2 раза - экспорт сразу накроется медным тазом).
Удивительным образом рост цен на дома (скажем, в 2 раза за последние 10 лет) совпал с приблизительно тем же ростом цен на продукты. Из чего такой ненаучный дилетант, как я, может сделать вывод, что это не цены повысились - это они лишь догоняют напечатанные деньги. Т.е. это наши зарплаты понизились, а не цены на дома повысились.

И пока не будет принципиальных сдвигов в экономике, всё будет продолжаться, как есть.
Поводов или хотя бы намёков для оздоровления экономики я лично пока не вижу совсем.

[ИгНат]

Пусть ты купил таун за 450К с 20% даунпеймента. То есть - мортгич будет 390К, месячный платеж (3%, 25 лет) - $1,845.66. Из него $950 - интерес (который ты теряешь навсегда). Проперти такс за такой дом будет $375/месяц. Еще ты теряешь %, которые мог бы получить, положив даунпеймент просто в инвестмент. Пусть 2%/год (в азартные игры играть не будем), то есть где-то $230/месяц. В результате имеем, что в месяц расходы на дом обойдутся тебе в $1550....что почти сопоставимо с рентом в 1600 который ты платишь сейчас.

Да, ты будешь платить больше (из-за принципала), но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене, если только экономика не накроется медным тазом и все выплаты ты получишь назад с коррекцией на инфляцию и, скорее всего, еще и с "наваром"

Даже при таком замечательном раскладе все таки остается открытым вопрос с кэш фло - лишнюю штуку в месяц на принципал хочешь не хочешь а вынь да полож. Т.е качество жизни таки пострадает, не?

А вообще вся эта математика звучит хорошо пока все хорошо, и дальше будет только лучше. Но мы то знаем что всяко бывает. И легко может получиться так что
1. 25 лет выплачивать таун за 450 когда он уже стоит 370. Обидно? Еще бы!
2. Итерес вдруг стал не 3, а 6%. Обидно? Да козлы просто!
3. Бэйсмент потек и с крышей лажа. Обидно? Какой мудак это строил!
И вот тогда китайский калькулятор за 3 бакса кажет совсем другую картину

зы. я не к тому что покупать или нет. Просто каждый сам оценивает свою ситуацию и свои риски

[Диман]

похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

Товарищи риэлторы,
Ньютоны ненаглядные,
Эйнштейны драгоценные,
можете ли подтвердить - у вас же есть доступ к истории продаж?

А тебе зачем подтверждение от риелтора - ты мне не веришь?

[Sergey]

А тебе зачем подтверждение от риелтора - ты мне не веришь?

Верю, конечно.
Предвидя следующий вопрос - также и уважаю.
Но хочу собственными глазами посмотреть на эти чудеса.
Не каждый день удается увидеть восьмое чудо света.

[Nadin]

А цифры? доходы-цены домов?

Такой дом вдвое-втрое дороже среднего жилья, значит и доход должен быть вдвое-втрое выше,
если конечно только что не продал квартиру в Москве

Значит, "узок круг этих людей", покупателей тоесть. Я бы такой дом сначала продал, а потом бы покупал новый. А если уж так получилось, то цену надо ставить реальную или чуть заниженную, а не оптимистическую.

Самая большая проблема с домами дороже мильена в том, что на них не дают моргидж с 5%, 20% минимум, а это 200К на минуточку. Не у каждого, даже с хорошим доходом, такое заваляется

[Гош]

Даже при таком замечательном раскладе все таки остается открытым вопрос с кэш фло - лишнюю штуку в месяц на принципал хочешь не хочешь а вынь да полож.

То, что мортгич не надо брать "на пределе" - это старая истина. Иначе вместо качества жизни будут постоянные нервы.

1. 25 лет выплачивать таун за 450 когда он уже стоит 370.

370 он будет стоить только если будет "ацкий абвал" везде. В упонятый тут абстрактный пример продажи на 60К не верю, я некоторое время назад активно мониторит Ричмонд Хилл - стабильный прирост был, падения не было ни на бакс. Конечно, если -60К было результатом 1) grow house 2) серьезной проблемы в конструкции дома 3) просто убитого и прокуренного в хлам строения, то еще поверю.

2. Итерес вдруг стал не 3, а 6%

Это будет в двух случая 1) большая инфляция (которая так же будет уменьшать ваш долг банку) 2) бурный рост экономики...когда деньги и на 6% найдутся.

3. Бэйсмент потек и с крышей лажа. Обидно? Какой мудак это строил!

А еще можно в аварии погибнуть. Так что лучше машину не покупать.

[Serega]

Удивительным образом рост цен на дома (скажем, в 2 раза за последние 10 лет) совпал с приблизительно тем же ростом цен на продукты. Из чего такой ненаучный дилетант, как я, может сделать вывод, что это не цены повысились - это они лишь догоняют напечатанные деньги. Т.е. это наши зарплаты понизились, а не цены на дома повысились.

а как твоя теория пояснит стабильность (умеренный рост) цен в Приниагарье

[Sergey]

Удивительным образом рост цен на дома (скажем, в 2 раза за последние 10 лет) совпал с приблизительно тем же ростом цен на продукты. Из чего такой ненаучный дилетант, как я, может сделать вывод, что это не цены повысились - это они лишь догоняют напечатанные деньги. Т.е. это наши зарплаты понизились, а не цены на дома повысились.

а как твоя теория пояснит стабильность (умеренный рост) цен в Приниагарье

У меня нет теорий, лишь ненаучные предположения
Слушай, никакой фактор не может быть единственным.
На рост цен в GTA, видимо, накладываются массовый притрк иммигрантов, наличие работы, платежеспособность населения и тп.
Если в каких-то районах население малоплатежеспособно, то там жильё подешевело, с учётом предполагаемого мною количества напечатанных денег...

У тебя есть информация, насколько подорожала (в абсолютных цифрах) недвижимость у вас за последние 10 лет?

[Serega]

Слушай, никакой фактор не может быть единственным.
На рост цен в GTA, видимо, накладываются массовый притрк иммигрантов, наличие работы, платежеспособность населения и тп.

(жадность+тупость)*дешевые кредиты

[Creepy Dude]

похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

По двум продажам трудно судить о тенденции.
Что за улица? Могу посмотреть все последние продажи на этой улице и вокруг.

Посмотрел. Вот такие цены (с начала 2012г). Это всё фрихолд таунхаузы. Улицу здесь не называю, Диман наверное захочет сохранить в секрете.
$425,000
$416,000
$430,000
$448,000
$508,000 8/21/2012
$489,500
$490,000 4/26/2013
$408,000 8/30/2013
Ещё есть один end unit, просят 519, уже проданный conditionally, всего 4 дня был на рынке. Цена продажи будет известна через пару дней, но вряд ли сильно ниже.

Заметим, что 548 нет и близко, максимум 508. Этот был в отличном состоянии, угловой юнит и 4 туалета.
489 и 490 - тоже угловые, но 3 туалета и не так были хороши.
Последний - самый маленький, только 2 туалета и состояние таксебе, зато да - "Best Value".

Вывод - яблоки надо сравнивать с яблоками. Последний год цены на похожие дома на этой улице практически стабильны, нельзя сказать что падают, но и не растут. Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

[Диман]

Заметим, что 548 нет и близко, максимум 508. Этот был в отличном состоянии, угловой юнит и 4 туалета.
489 и 490 - тоже угловые, но 3 туалета и не так были хороши.
Последний - самый маленький, только 2 туалета и состояние таксебе, зато да - "Best Value".

Вывод - яблоки надо сравнивать с яблоками. Последний год цены на похожие дома на этой улице практически стабильны, нельзя сказать что падают, но и не растут. Последнюю точку можно считать ошибкой эксперимента.

А можно узнать вот этот - $508,000 8/21/2012 - за сколько был выставлен?

[Creepy Dude]

А можно узнать вот этот - $508,000 8/21/2012 - за сколько был выставлен?

Можно

за 519 тыс

[Диман]

Заметим, что 548 нет и близко,
Вывод - яблоки надо сравнивать с яблоками. Последний год цены на похожие дома на этой улице практически стабильны, нельзя сказать что падают, но и не растут. Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Скорее всего я с домом перепутал. Дом и таунхаус действительно разные вещи, и их не надо сравнивать.

Спасибо за подтверждение того что цены расти прекратили, покрайне мере у меня в районе.

[Sergey]

Заметим, что 548 нет и близко, максимум 508. Этот был в отличном состоянии, угловой юнит и 4 туалета.
...
Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Не понял, там 408 или 508 было?

[Creepy Dude]

Не понял, там 408 или 508 было?

Было и то и другое, я огласил весь список выше

[Гош]

Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Да нет, если домику 3 десятка лет, ремонта нет, окна надо менять и подвал уже откровенно воняет сыростью (а то и специями со всего востока) - то это нормальная цена.

[Pavel]

Всегда есть нормальный разброс цен в зависимости от конкретного дома и его состояния