Фальсификация статистики от mls&TREB

[Диман]

Garth Turner пишет об еще одном способе мухлежа, который использует Toronto Real Estate Board для "надувания" статистики продаж и создания картины, что рынок якобы "still hot".
Фишка простая - одна и та же недвижимость (например в Берлингтоне) выставляется на mls три раза (в Берлингтоне, в Торонто и в Гамильтоне). И когда этот дом продается - вуаля - три ранзакции продажи на Mls - а вся статистика по продажам идет оттуда.
А еще эти ребята стали добавлять в свою статистику частные (не через mls) продажи, раньше они такого не делали.
Так что продажи падают - а насколько они падают на самом деле, риелтеры нам не скажут, иначе как же они свой хлеб заработают.

[Pavel]

Диман, покупай уже
полгода назад дома были в нашем райончике, сейчас только один. Все продано

[Диман]

полгода назад дома были в нашем райончике, сейчас только один. Все продано

Ну что тебе сказать.
Вот переехал я в Ричмонд Хилл 1.5 года назад.
И как раз в то же время на соседней улице продася таунхаус, практически такой же, как тот в который мы въехали.
Так вот на сегодняшний день - он подешевел уже на сумму в 2 раза большую, чем я заплатил за рент. И это я еще не плюсую налоги, closing cost и расходы по содержанию дома. А по текущей ситуации - с апреля наблюдаю несколько выставленных домов в нашем районе - до сих пор продаются.
Человеку нужна крыша над головой. А собственный дом это не необходимость. И если все вокруг носятся как угорелые с вытаращенными глазами и пытаются купить то, что придется - это отличный знак для того чтобы подумать - а почему так? и почему я должен бегать со всеми?

[Pavel]

Вот переехал я в Ричмонд Хилл 1.5 года назад.
И как раз в то же время на соседней улице продася таунхаус, практически такой же, как тот в который мы въехали.
Так вот на сегодняшний день - он подешевел уже на сумму в 2 раза большую, чем я заплатил за рент...... с апреля наблюдаю несколько выставленных домов в нашем районе - до сих пор продаются.

Что-то не так в районе? Индусы завелись?

[Диман]

Что-то не так в районе? Индусы завелись?

При чем тут индусы? Или для тебя наличие выставленных домов, которые не продались через 2 дня означает - "индусы в городе"?
"По секрету" - есть такие чисто белые районы - в которых ты селится не захочешь - предпочтешь индусов.

Если район хороший - это не означает, что дома там не продаются. А если выставленные на продажу дома стоят долго - значит или цена завышена или рынок падает.
Покупка дома для жизни это почти как женитьба.
Ты же не будешь жениться/разводится чисто из-за того что все вокруг уже поженились/развелись - или будешь?

[Гош]

Вот переехал я в Ричмонд Хилл 1.5 года назад.
И как раз в то же время на соседней улице продася таунхаус, практически такой же, как тот в который мы въехали.
Так вот на сегодняшний день - он подешевел уже на сумму в 2 раза большую, чем я заплатил за рент. И это я еще не плюсую налоги, closing cost и расходы по содержанию дома.

А можно конкретные цифры в студию? Адрес писать не надо, просто рост цены дома и рент.

одна и та же недвижимость (например в Берлингтоне) выставляется на mls три раза (в Берлингтоне, в Торонто и в Гамильтоне). И когда этот дом продается - вуаля - три ранзакции продажи на Mls - а вся статистика по продажам идет оттуда.

Ну так она и в статистику выхода на рынок попадает 3 раза. Опасный сигнал на рынке - когда кол-во предложения начнет стабильно превышать продажи. Да и цена продажи от такого "умножения" не поменяется.

[Диман]

А можно конкретные цифры в студию? Адрес писать не надо, просто рост цены дома и рент.

Какой рост? Я про падение говорю.
рент за 1.5 года - 29К, а падение цены > 60К - это следует из того как народ цены скидывает, пытаясь продать (и у них не получается)

Ну так она и в статистику выхода на рынок попадает 3 раза.

TREB уже не один раз пойман, как они статистику свою рисуют. Доверия этим цифрам у меня нет.
Есть несколько независимых от риелторов ребят, которые пользуясь mls-совской статистикой же, получают другие цифры.

[Sergey]

[/quote]

рент за 1.5 года - 29К, а падение цены > 60К - это следует из того как народ цены скидывает, пытаясь продать (и у них не получается)

Так а можно конкретные дома, или конкретный postal code, чтоб по нему можно было увидеть тенденцию на сайте mls (кого-то из риэлторов попросим сделать статистику за последние полтора года)?

TREB уже не один раз пойман, как они статистику свою рисуют. Доверия этим цифрам у меня нет.
Есть несколько независимых от риелторов ребят, которые пользуясь mls-совской статистикой же, получают другие цифры.

А какие, например? Мне по другому поводу надо, я сам когда-то хотел такой сервис написать, но всё руки не доходили... Интересно, как у других получилось...

[Me]

Еще один фокус от mls-а.
Они считают все транзакции за месяц, в том числе незавершенные, напр. 10000 (все цифры дутые). По тем или иным причинам 500 транзакций не завершились, ну не получил мортгич человек, например. А ее уже посчитали. Красивый фокус, да? А теперь еще красивее: потом делается аджастмент по количество транзакций в месяц, т.е. считается уже 9500, но об этом же не репортится - это раз, а во-вторых, в следующем году, когда будет выводится ratio по кол-ву транзакций по сравнению с прошлым годом, то делиться будет уже не на 10000, а на 9500. Афигенно красиво.
Даже если стоим на месте, т.е. через год в этом месяце те же 10000 незавершнных транзакций, то по сравнению с этим же месяцем мы имеем 10000/9500 = 5% рост объема продаж.
Предвосхищая вопрос, скажу откуда дровишки.
mls публикует пухлый доклад с подробностями и алгоритмами своих репортов, его никто не читает, ессно. Но у меня на работе есть один дотошный еврей товарищ, который таки туда залез, частично от личной дотошности, частично от безделия на работе. Ну вот он и накопал.

[Диман]

рент за 1.5 года - 29К, а падение цены > 60К - это следует из того как народ цены скидывает, пытаясь продать (и у них не получается)

Так а можно конкретные дома, или конкретный postal code, чтоб по нему можно было увидеть тенденцию на сайте mls (кого-то из риэлторов попросим сделать статистику за последние полтора года)?

TREB уже не один раз пойман, как они статистику свою рисуют. Доверия этим цифрам у меня нет.
Есть несколько независимых от риелторов ребят, которые пользуясь mls-совской статистикой же, получают другие цифры.

А какие, например? Мне по другому поводу надо, я сам когда-то хотел такой сервис написать, но всё руки не доходили... Интересно, как у других получилось...

На карте наш район называется Yongehurs (это квадрат Yonge-MjMac-Bathurst-Weldrick Rd W) а пример дома я приводит вот тут
Я не знаю как mls хранит не проданные дома и есть ли полная статистика по конкретному адресу - насколько я понял, если у тебя дом не продается какое-то время, то ты должен цену снизить.А продавец снимает дом с продажи и выставляет его заново по другой цене и DOM начнает заново считаться (видел такое несколько раз) - и соответвенно после продажи в mls нет реальной картины, как продовец снизил цену с самого начала.

Сайты
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fchpc.biz%2F" target="_blank" rel="nofollow
redirect.php?url=http%3A%2F%2Frecharts.blogspot.ca%2F" target="_blank" rel="nofollow

[Creepy Dude]

Garth Turner пишет об еще одном способе мухлежа, который использует Toronto Real Estate Board для "надувания" статистики продаж и создания картины, что рынок якобы "still hot".
Фишка простая - одна и та же недвижимость (например в Берлингтоне) выставляется на mls три раза (в Берлингтоне, в Торонто и в Гамильтоне). И когда этот дом продается - вуаля - три ранзакции продажи на Mls - а вся статистика по продажам идет оттуда.
А еще эти ребята стали добавлять в свою статистику частные (не через mls) продажи, раньше они такого не делали.
Так что продажи падают - а насколько они падают на самом деле, риелтеры нам не скажут, иначе как же они свой хлеб заработают.

Интересная мысль! Возможно, именно в таких местах как Бёрлингтон получаются неправильные цифры, так как дома там могут быть и в Торонтской базе, и в Гамильтон-Бурлингтонской (это отдельный real estate board). Я лично сомневаюсь что TREB считает их дважды, но допустим что это так. Ну и что? Вас сильно волнуют цифры продаж в Бурлингтоне (м.б. ещё в Оквилле)? Для остальных частей ГТА это неактуально. С продажной ценой это уж никак не связано.

Сколько дом на самом деле на рынке - это всегда интересный вопрос. Ничто ведь не мешает продавцу, возможно по инициативе своего агента, снять дом с продажи и потом опять выставить, как-бы "новый". Это уже дело агента продавца раскопать действительную историю. Ну а статистика (средняя температура по больнице) разве так уж важна? Покупателю нужен один конкретный дом, ни к чему забивать себе голову ненужными средними цифрами.

[Диман]

Ну и что? Вас сильно волнуют цифры продаж в Бурлингтоне (м.б. ещё в Оквилле)?

Меня волнуют тенденции.
А тенденции складываются из поведения людей на рынке - которые, как правило, в большинстве своем верят телевизору и газетам. А те, в свою очередь, в своих рассказах о ценах на недвигу основываются на отчетах от разных REB, которые врут не стесняясь.
Главная задача сообщества риелторов внушить большинству мысль - "покупай сейчас, вот прямо сейчас - цены они растут, а будут расти еще больше"
Garth Turner практически единственный человек, который регулярно ловит их (риелторов) на лжи - вот собственно об этом и речь.

[Pavel]

Сейчас нет серьезных причин для снижения цен.

[Creepy Dude]

Главная задача сообщества риелторов внушить большинству мысль - "покупай сейчас, вот прямо сейчас - цены они растут, а будут расти еще больше"

Ага, но это они говорят покупателям. А продавцам: "продавай сейчас, вот прямо сейчас - цены они падают, а будут падать еще больше"

[Диман]

Главная задача сообщества риелторов внушить большинству мысль - "покупай сейчас, вот прямо сейчас - цены они растут, а будут расти еще больше"

Ага, но это они говорят покупателям. А продавцам: "продавай сейчас, вот прямо сейчас - цены они падают, а будут падать еще больше"

А продавцы-то кто? Обычно это те кто меняют дом, и они сначала покупают, а потом продают. И веселуха начинается, когда уже купив новый дом, они вдруг обнаруживают, что старый то не продается. Вот знакомые по весне купили себе новый дом - оч.большой, довольные были как слоны. Выставили старый на продажу - всего-то 1.4 млн - ну так он стоил еще год назад - но вот не задача - никто не пришел даже посмотреть. Теперь ребятом не до смеха. А так вобщем - да, веселуха.

[Pavel]

И веселуха начинается, когда уже купив новый дом, они вдруг обнаруживают, что старый то не продается.

Диман, ты драматизируешь. В большинстве случаев продается.
Район меняй

[Sergey]

Выставили старый на продажу - всего-то 1.4 млн

По-моему, в домах выше какого-то уровня (т.е. таких, который не может себе позволить семья, не входящая в top 5% по уровню дохода) немного другие правила и законы действуют.
Чтоб не рисковать, можно всего лишь не встрявать в дома за 1.4 млн - там рынок, видимо, намного более узкий, по сравнению со неким средним таунхаузом, который продастся всегда.

Я по линкам немного походил, но так и не понял,
есть ли хоть один конкретный пример, когда сейчас (последние пару месяцев) таунхауз в Ричмонд Хилле был продан дешевле, чем аналогичный год-полтора назад?

Т.е. что продавцы сошли с ума и ставят заоблачное, я в курсе.
Год назад стоил 400, сегодня поставили за 550 - да, такое бывает, и такое не продаётся. А потом с 550 сбросили до 500 и продали - именно это ты называешь "не продаётся", "вынуждены сбрасывать цену", и т.п.?

[Гош]

Какой рост? Я про падение говорю.

Ой, тогда еще интереснее. Скорее скажите, где в Ричмонд-Хилле дома по дешевке распродают.

Выставили старый на продажу - всего-то 1.4 млн

Тут уже верно отметили, что дома с ценой более 1 миллиона живут чуть иначе (большая круглая цифры - "линия сопротивления"). Да, они тоже продаются, только рынок небольшой и покупателя надо ждать долго. Так что вашим знакомым надо было начинать заранее. А вот таунхаус за 500 - продастся за неделю (если ни на Джейн-анд-Финч).

Плюс - в каком состоянии дом выставляют на рынок. Если "вылизан дочиста" - то уйдет быстрее. А если с порога видно, что еще много $K надо будет сразу в ремонт вложить - то будет стоять.

[Pavel]

[quote="Sergey"
По-моему, в домах выше какого-то уровня (т.е. таких, который не может себе позволить семья, не входящая в top 5% по уровню дохода) немного другие правила и законы действуют. [/quote]
А цифры? доходы-цены домов?

[Creepy Dude]

А цифры? доходы-цены домов?

Такой дом вдвое-втрое дороже среднего жилья, значит и доход должен быть вдвое-втрое выше,
если конечно только что не продал квартиру в Москве

Значит, "узок круг этих людей", покупателей тоесть. Я бы такой дом сначала продал, а потом бы покупал новый. А если уж так получилось, то цену надо ставить реальную или чуть заниженную, а не оптимистическую.