BornInUSSR.ca

Me wrote:Еще один фокус от mls-а. Они считают все транзакции за месяц, в том числе незавершенные

Это вроде тут уже обсуждалось. Проблема в том, что "завершенной" почти любая транзакция станет только через несколько месяцев. И тогда статистику по Январю можно будет опубликовать только в Сентябре...а может и позже.

Диман wrote:рент за 1.5 года - 29К

Пусть ты купил таун за 450К с 20% даунпеймента. То есть - мортгич будет 390К, месячный платеж (3%, 25 лет) - $1,845.66. Из него $950 - интерес (который ты теряешь навсегда). Проперти такс за такой дом будет $375/месяц. Еще ты теряешь %, которые мог бы получить, положив даунпеймент просто в инвестмент. Пусть 2%/год (в азартные игры играть не будем), то есть где-то $230/месяц. В результате имеем, что в месяц расходы на дом обойдутся тебе в $1550....что почти сопоставимо с рентом в 1600 который ты платишь сейчас.

Да, ты будешь платить больше (из-за принципала), но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене, если только экономика не накроется медным тазом и все выплаты ты получишь назад с коррекцией на инфляцию и, скорее всего, еще и с "наваром"

Хотя, бесспорно, если рентовать подвал/комнату и все деньги пускать на Форекс, то можно заработать в разы больше....только будет ли это называться жизнью.

Sergey wrote:Я по линкам немного походил, но так и не понял,
есть ли хоть один конкретный пример, когда сейчас (последние пару месяцев) таунхауз в Ричмонд Хилле был продан дешевле, чем аналогичный год-полтора назад?

похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

Гош wrote:но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене,

Вот эту мантру риелтеры всем и скармливают.
А это не правда - цена на недвижимость может и падать, как в 1989-2001 в Канаде.
Домов в Ричмонд Хилле по дешевке нету.
Но все знакомые/соседи которые пытались продать в этом году были вынуждены снижать цены и ждать своего покупателя 2-3 месяца.
Банки перестали давать дешевые денеги и покупателей не стало.

Диман wrote: похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

Товарищи риэлторы,
Ньютоны ненаглядные,
Эйнштейны драгоценные,
можете ли подтвердить - у вас же есть доступ к истории продаж?

Диман wrote:

Гош wrote:но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене,

Вот эту мантру риелтеры всем и скармливают.

Я хоть и не риэлтор, но по-рабоче-крестьянски придерживаюсь той точки зрения, что т.к. экономика в непреодолимой ж. (и у нас, и у южного соседа), то брать деньги неоткуда, кроме их печатания. Печатание денег в США идёт полным ходом, это ни для кого не секрет. Т.к. курс USD/CAD заметно не меняется, это означает, что похожее печатание идёт и у нас, да и вообще везде по миру (никому не выгодно, чтоб их валюта внезапно выросла в цене в 2 раза - экспорт сразу накроется медным тазом).
Удивительным образом рост цен на дома (скажем, в 2 раза за последние 10 лет) совпал с приблизительно тем же ростом цен на продукты. Из чего такой ненаучный дилетант, как я, может сделать вывод, что это не цены повысились - это они лишь догоняют напечатанные деньги. Т.е. это наши зарплаты понизились, а не цены на дома повысились.

И пока не будет принципиальных сдвигов в экономике, всё будет продолжаться, как есть.
Поводов или хотя бы намёков для оздоровления экономики я лично пока не вижу совсем.

Гош wrote:Пусть ты купил таун за 450К с 20% даунпеймента. То есть - мортгич будет 390К, месячный платеж (3%, 25 лет) - $1,845.66. Из него $950 - интерес (который ты теряешь навсегда). Проперти такс за такой дом будет $375/месяц. Еще ты теряешь %, которые мог бы получить, положив даунпеймент просто в инвестмент. Пусть 2%/год (в азартные игры играть не будем), то есть где-то $230/месяц. В результате имеем, что в месяц расходы на дом обойдутся тебе в $1550....что почти сопоставимо с рентом в 1600 который ты платишь сейчас.

Да, ты будешь платить больше (из-за принципала), но дом в долгострочной перспективе все равно вырастет в цене, если только экономика не накроется медным тазом и все выплаты ты получишь назад с коррекцией на инфляцию и, скорее всего, еще и с "наваром"

Даже при таком замечательном раскладе все таки остается открытым вопрос с кэш фло - лишнюю штуку в месяц на принципал хочешь не хочешь а вынь да полож. Т.е качество жизни таки пострадает, не?

А вообще вся эта математика звучит хорошо пока все хорошо, и дальше будет только лучше. Но мы то знаем что всяко бывает. И легко может получиться так что
1. 25 лет выплачивать таун за 450 когда он уже стоит 370. Обидно? Еще бы!
2. Итерес вдруг стал не 3, а 6%. Обидно? Да козлы просто!
3. Бэйсмент потек и с крышей лажа. Обидно? Какой мудак это строил!
И вот тогда китайский калькулятор за 3 бакса кажет совсем другую картину

зы. я не к тому что покупать или нет. Просто каждый сам оценивает свою ситуацию и свои риски

Sergey wrote:

Диман wrote: похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

Товарищи риэлторы,
Ньютоны ненаглядные,
Эйнштейны драгоценные,
можете ли подтвердить - у вас же есть доступ к истории продаж?

А тебе зачем подтверждение от риелтора - ты мне не веришь?

Диман wrote:А тебе зачем подтверждение от риелтора - ты мне не веришь?

Верю, конечно.
Предвидя следующий вопрос - также и уважаю.
Но хочу собственными глазами посмотреть на эти чудеса.
Не каждый день удается увидеть восьмое чудо света.

Creepy Dude wrote:

Pavel wrote: А цифры? доходы-цены домов?

Такой дом вдвое-втрое дороже среднего жилья, значит и доход должен быть вдвое-втрое выше,
если конечно только что не продал квартиру в Москве

Значит, "узок круг этих людей", покупателей тоесть. Я бы такой дом сначала продал, а потом бы покупал новый. А если уж так получилось, то цену надо ставить реальную или чуть заниженную, а не оптимистическую.

Самая большая проблема с домами дороже мильена в том, что на них не дают моргидж с 5%, 20% минимум, а это 200К на минуточку. Не у каждого, даже с хорошим доходом, такое заваляется

ИгНат wrote:Даже при таком замечательном раскладе все таки остается открытым вопрос с кэш фло - лишнюю штуку в месяц на принципал хочешь не хочешь а вынь да полож.

То, что мортгич не надо брать "на пределе" - это старая истина. Иначе вместо качества жизни будут постоянные нервы.

ИгНат wrote:1. 25 лет выплачивать таун за 450 когда он уже стоит 370.

370 он будет стоить только если будет "ацкий абвал" везде. В упонятый тут абстрактный пример продажи на 60К не верю, я некоторое время назад активно мониторит Ричмонд Хилл - стабильный прирост был, падения не было ни на бакс. Конечно, если -60К было результатом 1) grow house 2) серьезной проблемы в конструкции дома 3) просто убитого и прокуренного в хлам строения, то еще поверю.

ИгНат wrote:2. Итерес вдруг стал не 3, а 6%

Это будет в двух случая 1) большая инфляция (которая так же будет уменьшать ваш долг банку) 2) бурный рост экономики...когда деньги и на 6% найдутся.

ИгНат wrote:3. Бэйсмент потек и с крышей лажа. Обидно? Какой мудак это строил!

А еще можно в аварии погибнуть. Так что лучше машину не покупать.

Sergey wrote:Удивительным образом рост цен на дома (скажем, в 2 раза за последние 10 лет) совпал с приблизительно тем же ростом цен на продукты. Из чего такой ненаучный дилетант, как я, может сделать вывод, что это не цены повысились - это они лишь догоняют напечатанные деньги. Т.е. это наши зарплаты понизились, а не цены на дома повысились.

а как твоя теория пояснит стабильность (умеренный рост) цен в Приниагарье

Serega wrote:

Sergey wrote:Удивительным образом рост цен на дома (скажем, в 2 раза за последние 10 лет) совпал с приблизительно тем же ростом цен на продукты. Из чего такой ненаучный дилетант, как я, может сделать вывод, что это не цены повысились - это они лишь догоняют напечатанные деньги. Т.е. это наши зарплаты понизились, а не цены на дома повысились.

а как твоя теория пояснит стабильность (умеренный рост) цен в Приниагарье

У меня нет теорий, лишь ненаучные предположения
Слушай, никакой фактор не может быть единственным.
На рост цен в GTA, видимо, накладываются массовый притрк иммигрантов, наличие работы, платежеспособность населения и тп.
Если в каких-то районах население малоплатежеспособно, то там жильё подешевело, с учётом предполагаемого мною количества напечатанных денег...

У тебя есть информация, насколько подорожала (в абсолютных цифрах) недвижимость у вас за последние 10 лет?

Sergey wrote:Слушай, никакой фактор не может быть единственным.
На рост цен в GTA, видимо, накладываются массовый притрк иммигрантов, наличие работы, платежеспособность населения и тп.

(жадность+тупость)*дешевые кредиты

Диман wrote: похожие таунхаусы на одной улице
2012 - продан за 548
2013 - продан за 490

По двум продажам трудно судить о тенденции.
Что за улица? Могу посмотреть все последние продажи на этой улице и вокруг.

Посмотрел. Вот такие цены (с начала 2012г). Это всё фрихолд таунхаузы. Улицу здесь не называю, Диман наверное захочет сохранить в секрете.
$425,000
$416,000
$430,000
$448,000
$508,000 8/21/2012
$489,500
$490,000 4/26/2013
$408,000 8/30/2013
Ещё есть один end unit, просят 519, уже проданный conditionally, всего 4 дня был на рынке. Цена продажи будет известна через пару дней, но вряд ли сильно ниже.

Заметим, что 548 нет и близко, максимум 508. Этот был в отличном состоянии, угловой юнит и 4 туалета.
489 и 490 - тоже угловые, но 3 туалета и не так были хороши.
Последний - самый маленький, только 2 туалета и состояние таксебе, зато да - "Best Value".

Вывод - яблоки надо сравнивать с яблоками. Последний год цены на похожие дома на этой улице практически стабильны, нельзя сказать что падают, но и не растут. Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Creepy Dude wrote: Заметим, что 548 нет и близко, максимум 508. Этот был в отличном состоянии, угловой юнит и 4 туалета.
489 и 490 - тоже угловые, но 3 туалета и не так были хороши.
Последний - самый маленький, только 2 туалета и состояние таксебе, зато да - "Best Value".

Вывод - яблоки надо сравнивать с яблоками. Последний год цены на похожие дома на этой улице практически стабильны, нельзя сказать что падают, но и не растут. Последнюю точку можно считать ошибкой эксперимента.

А можно узнать вот этот - $508,000 8/21/2012 - за сколько был выставлен?

Диман wrote: А можно узнать вот этот - $508,000 8/21/2012 - за сколько был выставлен?

Можно

за 519 тыс

Creepy Dude wrote:Заметим, что 548 нет и близко,
Вывод - яблоки надо сравнивать с яблоками. Последний год цены на похожие дома на этой улице практически стабильны, нельзя сказать что падают, но и не растут. Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Скорее всего я с домом перепутал. Дом и таунхаус действительно разные вещи, и их не надо сравнивать.

Спасибо за подтверждение того что цены расти прекратили, покрайне мере у меня в районе.

Creepy Dude wrote: Заметим, что 548 нет и близко, максимум 508. Этот был в отличном состоянии, угловой юнит и 4 туалета.
...
Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Не понял, там 408 или 508 было?

Sergey wrote: Не понял, там 408 или 508 было?

Было и то и другое, я огласил весь список выше

Creepy Dude wrote:Последнюю точку (408) можно считать ошибкой эксперимента.

Да нет, если домику 3 десятка лет, ремонта нет, окна надо менять и подвал уже откровенно воняет сыростью (а то и специями со всего востока) - то это нормальная цена.

Всегда есть нормальный разброс цен в зависимости от конкретного дома и его состояния