Why Canada's Housing Bubble Will Burst

[Oleg]

Ну, я бы сказал, что в жизни есть вещи поважнее tax bracket.

Like what?

К тому же какой-такой интерес? Это который ниже inflation rate?

But without an RRSP, you earn the low interest, and THEN you have to send a significant fraction of that interest to the government

[Oleg]

Financial advisors often say things like "Assuming a 10% annual rate of return, ..." I find statements like that to be hilarious. When I plan for the future, I always assume that a small fraction of my savings will be lost to inflation.

[vadimus]

Ну, я бы сказал, что в жизни есть вещи поважнее tax bracket.

Like what?

К тому же какой-такой интерес? Это который ниже inflation rate?

But without an RRSP, you earn the low interest, and THEN you have to send a significant fraction of that interest to the government

Деньги можно инвестировать, тем или иным способом. При этом на выходе не обязательно должно быть нечто monetary and thus, taxable.

А RRSP это аттракцион "чудеса неслыханной щедрости"! Вы теряете деньги, и с вас берут за это только 50 процентов налогов!

Нет, Олег, все-таки Вы одно из ценнейших явлений нашего форума. Вы - настоящий, one hundred percent pure Canadian!
Спасибо, что Вы с нами Ваш взгляд часто коренным образом отличается от мнения тут пристутствующих - это здорово.

Вы почти всю жизнь прожили в стране, где не случалась ситуация - банк прогорел, денег нет, до свиданья. Вы вряд ли верите, что такое возможно.
Причем не частный, а государственный, столп экономики.

Те, кто видел это, а также вещи гораздо похуже, немножко по-другому будет строить свои планы на отдаленное будущее и старость.

[vadimus]

Financial advisors often say things like "Assuming a 10% annual rate of return, ..." I find statements like that to be hilarious. When I plan for the future, I always assume that a small fraction of my savings will be lost to inflation.

If you get lower interest than inflation rate then what is the point of so-called RRSP? Why save in bank and get being taxed and not to save your money putting it under mattress?

[Oleg]

Деньги можно инвестировать, тем или иным способом.

Are you talking about real estate?

The way I see it, investing into anything except GICs is a gamble. (I am assuming the inflation will stay below 10%.) I don't see a difference between taking your savings to a casino, and investing into stocks or real estate.

I am starting to understand why an average Canadian doesn't save.

If you get lower interest than inflation rate then what is the point of so-called RRSP? Why save in bank and get being taxed and not to save your money putting it under mattress?

http://lsminsurance.ca/calculators/canada/income-tax

Suppose your income is $100,000. Then you have to pay $27,562 in taxes. But if you invest $10,000 into an RRSP, then your taxable income becomes $90,000, and your taxes fall to $23,311. So you just made $4251 - a return of 42.5%.

If you were to place $10,000 under your mattress, you would lose the rate of inflation, next year. If you place it into a savings account, you will lose (rate of inflation - interest + tax on interest). If you invest this $10,000 into an RRSP savings account, you will lose (rate of inflation - interest) next year. As you can see, you will lose the least if you invest into an RRSP savings account.

[ViRuCa]

If you get lower interest than inflation rate then what is the point of so-called RRSP? Why save in bank and get being taxed and not to save your money putting it under mattress?

Because under mattress you get 0% interest, which is lower than ‘lower than inflation’ interest?

У RRSP все же есть ряд преимуществ:

1) first home buyer plan – одалживаешь у самого себя 25К денег на которые не брали налоги. В зависимости от размера твоей зарплаты это может быть существенная экономия, деньги которые ушли бы в карман государству в виде налогов идут в твой моргич – разве не радость?

2) mutual funds and stock options можно покупать через RRSP account, а там интерес гораздо выше инфляции. И его НЕобложение налогом тоже не может не радовать. Разумеется для этого надо поизучать рынки и посоветоваться со всякими советниками, что более трудозатратно чем тупо положить деньги на RRSP Savings account с интересом ниже инфляции. Но оно того стоит, ИМХО.

3) для работающих на толстых капиталистов могут быть также варианты с обналичкой бонусов в виде акций. Например ты можешь покупать акции своей фирмы с хорошей скидкой. Переводишь их в RRSP, получаешь дивиденды без налогов. Или просто продаешь их в своем RRSP по рыночной стоимости и зарабатываешь как минимум стоимость своей скидки. А по уму – еще и на росте акций с момента покупки. Причем это все тоже не облагается налогом.

4) на случай голодных лет (на пенсии или до нее) ты можешь вытащить из RRSP собственные деньги + весь накопленный интерес и заплатить на них налог гораздо ниже твоей ставки сейчас, когда у тебя хорошая зарплата.

[ViRuCa]

Suppose your income is $100,000. Then you have to pay $27,562 in taxes. But if you invest $10,000 into an RRSP, then your taxable income becomes $90,000, and your taxes fall to $23,311. So you just made $4251 - a return of 42.5%.

Олег, справедливости ради надо отметить, что вы в своих расчетах не учитываете налоги при выемке денег из RRSP. так что возврат на руки будет не 42.5%, а пониже. хотя все равно это выгоднее, чем просто отдать полную ставку налога сейчас.

[vadimus]

Деньги можно инвестировать, тем или иным способом.

Are you talking about real estate?

The way I see it, investing into anything except GICs is a gamble. (I am assuming the inflation will stay below 10%.) I don't see a difference between taking your savings to a casino, and investing into stocks or real estate.

I am starting to understand why an average Canadian doesn't save.

If you get lower interest than inflation rate then what is the point of so-called RRSP? Why save in bank and get being taxed and not to save your money putting it under mattress?

http://lsminsurance.ca/calculators/canada/income-tax

Suppose your income is $100,000. Then you have to pay $27,562 in taxes. But if you invest $10,000 into an RRSP, then your taxable income becomes $90,000, and your taxes fall to $23,311. So you just made $4251 - a return of 42.5%.

If you were to place $10,000 under your mattress, you would lose the rate of inflation, next year. If you place it into a savings account, you will lose (rate of inflation - interest + tax on interest). If you invest this $10,000 into an RRSP savings account, you will lose (rate of inflation - interest) next year. As you can see, you will lose the least if you invest into an RRSP savings account.

Все это правильно, но RRSP не единственное средство получить tax shelter.
А Real estate - не единственная альтернатива.

Можно инвестировать в свое здоровье, например.
Абстрактный пример, just for lulz: вместо того, чтобы работать в поте лица, беря все проходящие мимо овертаймы и получая $100,000, уменьшить свою нагрузку, и соответственно, оплату, до $90,000, выиграв на этом $4,251 на налогах, и неустановленную, но существенную сумму на меньшей необходимости лечения в старости, а также улучшив свое качество жизни.

[Me]

Сбрасывать начнут в-основном:
a) спекулянты, шо понахапались, и щас либо не тянут платежи, либо решили, что пора продавать
б) те храждане, шо купились на низкий рейт, и взяли "на грани" афордобилити, и щас не тянут платежи при нынешних рейтах/амортизации, вотэва
в) просто граждане, которые по разным причинам решили продать свое жилье, когда оно на пике, ну и те же бебибумеры

first-home-buyers вроде бы к этим категориям не относятца.

Просто какая-то социалистическая ненависть к спекулянтам наблюдается!

Да, я не люблю спекулянтов, поскольку они во многом и подхлестывают нынешний ажиотаж, и тем самым несколько оттягивают сроки приобретения дома мною, любимым. И когда воно ляснетца, я буду улюлюкать вслед. По крайней мере тем из них, кто не просчитал всего, а влез просто с-дуру в этот "бизьнесь".

Я бы оставил п.2 как единственно применимый к ситуации. В него входят как спекулянты, так и неспекулянты, отчего выделять это в отдельную категорию не имеет смысла, кроме как в виде попытке дать пинка этим кровососам.

Ну да,
повысят рейт,
часть народа, что уже не тянет, начнет сбрасывать дома.
Если рейт повысят немного, то сбрасывать будут немногие.
Если рейт повысят сильно, то сбрасывать будут больше.
В конечном итоге всё будет вертеться вокруг того, как моргидж соотносится с рентом.

Отчего кто-то думает, что вот кому-то будет плохо, и рент станет более выгодным, чем владение, а вот для меня тогда всё будет наоборот?

Если можно купить что-то, моргидж на что, вместе с другими затратами вроде проперти такса, будет ниже или сравним с рентом (принимая во внимание также и удобства собственного жилья), то будут покупать. Если нет - то будут продавать и переселяться в рент.

Если можно купить что-то и сдать это в рент, при этом сумма рента будет покрывать моргидж и проперти такс, то какого лешего такой инвестор захочет продавать свой дом/квартиру?
Пусть рентуют на здоровье, с учетом того, что рент с каждым годом растет, - вот его логика, на мой взгляд.

На старости продаст - и будет небольшая прибавка к пенсии, и нафиг ему RRSP?

Рент по-любому всегда был, есть, и будет дешевле. Поскольку при нынешних ценах на дома только проперти такс - 500 в месяц (+/-). Добавим моргич, биллы, страховку, ремонты. Кстати о биллах. Введение HST автоматом увеличивает биллы тоже. А на рент оно не влияет. Вот и для многих будет: "при всем богатстве выбора иной альтернативы нет".

[vadimus]

Рент по-любому всегда был, есть, и будет дешевле. Поскольку при нынешних ценах на дома только проперти такс - 500 в месяц (+/-). Добавим моргич, биллы, страховку, ремонты. Кстати о биллах. Введение HST автоматом увеличивает биллы тоже. А на рент оно не влияет. Вот и для многих будет: "при всем богатстве выбора иной альтернативы нет".

Рент ренту рознь, вааще-то.
Есть люди, платящие за рент больше, чем я моргидж+проперти такс.

К тому же с введением HST автоматом увеличит цены на почти все, больше или меньше.

[Sergey]

Рент по-любому всегда был, есть, и будет дешевле.

Угу.
Ты, разумеется, имеешь в виду сравнимые вещи?
Т.е. рент кондо / владение кондо, либо рент дома / владение домом?

Поскольку при нынешних ценах на дома только проперти такс - 500 в месяц (+/-).

Ага.
Но 500 - это на маленькие дома.
Я думаю, в среднем даже ближе к 600-700.

[vadimus]

Поскольку при нынешних ценах на дома только проперти такс - 500 в месяц (+/-).

Ага.
Но 500 - это на маленькие дома.
Я думаю, в среднем даже ближе к 600-700.

Вы это серьезно?

[Sergey]

Не.
Это шутка была.


Проперти такс идет с некоторой задержкой, насколько я знаю,
если дом купили за 500К, то на него проперти такс, скорее всего, не будет 5К в год, как кажется (берем для упрощения 1% проперти такс).
Property Assessment бумагу присылают каждый год, и там указывают стоимость дома, как её понимают в исполкоме.
Но это обычно ниже реальной цены, чтоб с ними никто не судился.

Я видел старые дома в Этобико по 700-800К, у которых налог был около 200 долл. в месяц.

А по 500 property tax в месяц я домов не видел,
но я на Post Rd / Forest Hill дома не смотрю

[vadimus]

Не.
Это шутка была.


Проперти такс идет с некоторой задержкой, насколько я знаю,
если дом купили за 500К, то на него проперти такс, скорее всего, не будет 5К в год, как кажется (берем для упрощения 1% проперти такс).
Property Assessment бумагу присылают каждый год, и там указывают стоимость дома, как её понимают в исполкоме.
Но это обычно ниже реальной цены, чтоб с ними никто не судился.

А по 500 property tax в месяц я домов не видел,
но я на Post Rd / Forest Hill дома не смотрю

Ну ладно, Ме купит дом с налогами 500 в месяц, мы придем такому дому апплодировать

Я видел старые дома в Этобико по 700-800К, у которых налог был около 200 долл. в месяц.

С одной стороны железная дорога, с другой ЛЭП, и рядом субсидированные дома?

[Sergey]

Я видел старые дома в Этобико по 700-800К, у которых налог был около 200 долл. в месяц.

С одной стороны железная дорога, с другой ЛЭП, и рядом субсидированные дома?

Не,
тогда бы стоимость была не 700К.

Если дом старый, и он не продается каждый год, то там проперти такс растет очень медленно (как мне объяснил агент).

[Sergey]

Придумал новую поговорку:
А ну-ка давайте померяемся проперти таксами!

[vadimus]

Придумал новую поговорку:
А ну-ка давайте померяемся проперти таксами!

Me победит, у него 0 потому что рент

[Me]

А по 500 property tax в месяц я домов не видел,
но я на Post Rd / Forest Hill дома не смотрю

Тююю, запросто На Post Rd ездить не надо! 104 Clovis St, торнхил вудс, самый север.
Вот его я смотрел. Просили 629К, улетел со свистом за 650К. Так там проперти такс был 5500 с чем-то. Ну ок, на сколько я ошибся? На 40 баксов? К тому же я же сказал: +/-. А сколько новым владельцам РИК выставит через год?
500 (+/-) - реальная цифра !!.

К этому дому. Что в нем такого? Золотые унитазы, бассейн, сауна, оушн вью? Да нихрена там нету. Простой советский дом на 4 спальни. И даже бейсмент модели "сделай сам", насколько я помню. За что там 650К платить-то?
Дома с видом на равин смотреть будете?

Update: нет, ошибся, сорри, 5200 там такс был. Ну да какая разница-то? Это все было в 2009г. А что будет в 2010?

[Serega]

К этому дому. Что в нем такого?

фтопку

[Me]

К этому дому. Что в нем такого?

фтопку

Дык