Why Canada's Housing Bubble Will Burst

[Serega]

Очень интересная статейка нарылась. Tеперь понятно "откуда ноги растут". Рекомендуется к прочтению всем, кто озабочен покупкой недвижимости.

[Me]

Интересная статейка... Также комменты к ней. А вот эта схема вообще "гениальная":

In short, the government borrows money from the private chartered banks at interest then uses that money to buy the mortgage debt from the very same private chartered banks that it borrowed the money from.

Я-то думаю, почему это наш банчок так процветает-то, и выдает рекорды за рекордами, на фоне всеобщей задницы рецессии, не боясь никаких рисков... Плюс не очень понимал, почему в 2008-м нас так гнали с проектом "секьюритизация моргиджей". Планировали сдать в июле, заставили сдать в мае. Теперь все понятно. Реально, все расставлено по полочкам. Не, ну понятно, что экономисты с конфы скорее всего опровергнут все факты, изложенные в статье, но мне как работнику банка там все понятно. И я бы сказал: "все сходиться" (с).

[Тутта]

ммм... вытаскивать деньги из mutual funds, пока не поздно? Bubble же весь рынок за собой потащит вниз?

[Serega]

вытаскивать деньги

А куда вкладывать? Смотрим видео.

[Гош]

В самой "секьюритизация моргиджей" ничего крамольного нет. Как и нет какой-то зависимости между средним доходом и "взрывом пузыря" в США. Фактор, который реально запустил падение рынка в США, был массовая невыплата денег за мортгичи. Потому как давали им даже официальным вэлферщикам, считая вэлфер за доход.

И в Канаде рванет в том случае, когда хороший процент заемщиков не сможет вовремя платить. Собственно, любая банковская система (без привязки к недвижимости) "рванет", когда более определенного % заемщиков перестанут платить. А 0% даунпеймент и 40 лет аммортизации уже в прошлом.

А до того...у меня один знакомый ой как желеет, что почти 5 лет слушал сказки про грядущий обвал рынка и не покупал жилье.

[Serega]

В самой "секьюритизация моргиджей" ничего крамольного нет.

Не, ну понятно, что экономисты с конфы скорее всего опровергнут все факты, изложенные в статье

+1



Что происходит, когда лопает пузырь, можно проследить на примере южного соседа. Возьмем, к примеру, Флориду - рай для пенсионеров. И конкретный новый отдельностоящий дом с участком.

Year Built - 2007
2006 Sale Price of the Land (Before the boom of 2006) - $28,500
2006 Building Price (when the house was completed and still went higher in value) - $200,000
Buy It Now - $129,995

Дом выставлен на аукцион. Стартовая цена $1. Текущая ставка $10,000. До конца аукциона примерно неделя. Мой прогноз на конечную цену $60-70K. Делаем ставки господа.

[Serega]

дупликат удален автором

[Гош]

Что происходит, когда лопает пузырь, можно проследить на примере южного соседа. Возьмем, к примеру, Флориду - рай для пенсионеров...

Не надо ставить знак равенства между "пузырем" и "массовым невозвратом кредитов". Да, когда много заемщиков не могут возвращать кредиты, цены пойдут вниз. Но не потому что пузырь, а потому что банки забирают у неплатильщиком дома, но банка-то нужны деньги, а не дома, посему банки дома продают и, чтобы продать побыстрее, ставят демпинговые цены, по умному это называется "фиксация прибыли"

Так же и заемщики, кому платить тяжело, тоже стараются продать дома, до того как их заберет банк. И опять же ставят демпинговые цены. А когда на рынке много таких домов - цены начинают падать. Это реально сейчас и происходит в США.

А "пузырь" - понятие вообще виртуальное. "Переоцененные активы". Но беда в том, что оценивают-то люди. Пока люди могут покупать "средний дом" за 500К - "средний дом" будет не дешевле 500К. Если не смогут - то цена пойдет вниз. Если есть спрос на жилье - цены падать не будут. Если спроса не будет (как во Флориде) - дома будут продавать за бесценок.

[Serega]

Eсли взглянуть на карту, то вышеозначеный дом не стоит одиноко где-то в джунглях. Рядом застроенные участки. И многие "успели" быть купленными за $250K+(cтоимость участка+стоимость строительства+навар строителя).
Теперь вопрос: кто будучи в здравом уме и рассудке хотел бы оказаться на месте этих "счастливчиков"?

Другая сторона медали. На самом деле проблема гораздо глубже. Читайте статью, коментарии к ней (как правильно заметил Me), ссылки в коментариях, а также видео. И делайте выводы.

[Serega]

Дом выставлен на аукцион. Стартовая цена $1. Текущая ставка $10,000. До конца аукциона примерно неделя. Мой прогноз на конечную цену $60-70K. Делаем ставки господа.

Так, резкий скачек всего за несколько часов. Текущая ставка $21,000 (видно, что форумчане подключились ). Прогноз не меняю.

[JT]

Наши предки предсказывали лучше.
http://www.finansmag.ru/95482

[Serega]

А если серьезно, то "массовый невозврат кредитов" (имеются в виду те, скажем так, кто не рассчитал своих сил) - это будет первый удар. Заним последуют запаниковавшие спекули (unreal estate инвесторы). Это будет вторым ударом. Ну и, наконец, окончательно всадят осиновый кол в раздутый пузырь бебби буммеры, расчитывающие извлечь свои кровные накопления из недвижимости и махнуть в теплые края. В ту же Флориду.

[JT]

окончательно всадят осиновый кол в раздутый пузырь бебби буммеры, расчитывающие извлечь свои кровные накопления из недвижимости и махнуть в теплые края.

Надо у бебибумеров отнимать паспорта, а вместо них выдавать "Удостоверение Бебибумера".

[Serega]

Нафига тебе сарай в стране, где происходит "полное крушение государственности" (с)

Мне не нужен. Сейчас не нужен. Далеко до пенсии.

"Полное крушение государственности" происходит по обе стороны Ниагары.

[JT]

"Полное крушение государственности" происходит по обе стороны Ниагары.

Обидно, однако.

[Me]

В самой "секьюритизация моргиджей" ничего крамольного нет. Как и нет какой-то зависимости между средним доходом и "взрывом пузыря" в США. Фактор, который реально запустил падение рынка в США, был массовая невыплата денег за мортгичи. Потому как давали им даже официальным вэлферщикам, считая вэлфер за доход.

И в Канаде рванет в том случае, когда хороший процент заемщиков не сможет вовремя платить. Собственно, любая банковская система (без привязки к недвижимости) "рванет", когда более определенного % заемщиков перестанут платить. А 0% даунпеймент и 40 лет аммортизации уже в прошлом.

А до того...у меня один знакомый ой как желеет, что почти 5 лет слушал сказки про грядущий обвал рынка и не покупал жилье.

Гош, в статье говорится про исскусственное, преднамеренное и осознанное раздувание пузыря. Осознанное и преднамеренное вкидывание бюджетных денег в эту самую секьюритизацию рискованных моргиджей. Которое может стоить нам, налогоплательшикам, 75 млрд долларов. В этом - цинизм ситуации, и даже отличие от Америки, причем в худшую сторону. Также обрати внимание на цифры 1:5 в Америке и 1:7.4 в Канаде сейчас. Впрочем, я могу понять, что сидя в своем домике, факты не хотят лезть в голову. Однако Serega же тоже в своем домике, но как-то реалистично смотрит на мир . Если серьезно, то в твоей ситуации сейчас неплохо было бы продать, а через пару лет купить, но ты вряд ли это будешь делать. Впрочем, как и я бы не делал этого наверное на твоем месте...

[Sergey]

Если серьезно, то в твоей ситуации сейчас неплохо было бы продать, а через пару лет купить...

Предлагаю вернуться к этой цитате через 2 года, в канун нового, 2012-го...

Мой личный прогноз (домовладельца с затуманенными от моргиджа глазами и мозгами) - цены на большинство домов будут выше, чем сейчас.

[Гош]

И многие "успели" быть купленными за $250K+(cтоимость участка+стоимость строительства+навар строителя). Теперь вопрос: кто будучи в здравом уме и рассудке хотел бы оказаться на месте этих "счастливчиков"?

А кто НЕ хотел бы оказаться не их месте, если бы вместо падаения, цены прыгнули до 500К? Но, еще раз, покупка жилья ради жизни и ради инвестиций - разные вещи.

Для жизни можно было купить и за 250, если экономика США не завалистся окончательно, то через несколько лет цена вернет утраченные позиции. А вот инвестор конечно погорел крепко. Но такова она жизнь инвесторов, особенно для краткосрочных проектов.

Читайте статью, коментарии к ней (как правильно заметил Me), ссылки в коментариях, а также видео. И делайте выводы.

Да, да, я же тебе уже рассказывал историю про знакомого, который пять лет слушал подобные разговоры "не покупай жилье сейчас, завтра оно сильно подешевеет". Он уже 2 года живет в своем доме. И ругает себя (и советчиков), что не живет 7 лет.

Есть о-о-о-чень доказательные статьи, что завтра США развалится и будет всеобщий коллапс...кроме пары "избранных стран". Есть обратные статьи, что развлалятся "избранные", а США на этом страшно нагреет руки. И в каждой статье куча фактов. И к каждой куча одобрительных комментов

А если серьезно, то "массовый невозврат кредитов" (имеются в виду те, скажем так, кто не рассчитал своих сил) - это будет первый удар. Заним последуют запаниковавшие спекули

В США между первыми и вторыми стоял знак равенства. Люди не просто "не расчитали сил", а заранее знали, что у них нет доходов, чтобы платить за кредит и надеялись лишь на рост цен.

Если серьезно, то в твоей ситуации сейчас неплохо было бы продать, а через пару лет купить, но ты вряд ли это будешь делать.

Дык, я бы так и сделал. Если бы имел 99% гарантию, что в течении этих двух лет цены упадут, но черед 2 года падение остановится. Когда только-только начался крЫзис в США, на форумах куча крика была "канадцы, продавайте дома сейчас за 60%, через год купите за 10%". Прошел год...тем, кто последовал мнению "советчиков" теперь остается только рвать на себе волосы.

P.S. Serega, А зачем ты несколько раз постишь фото дома? Или вся цель топика - продать именно данный дом подороже? Шутка

[Serega]

Ну да, я тут втихаря от админа под шумок впариваю форумчанам недвижимость во Флориде.

Кстати, если кто решится. В 2003-2006 годы Штаты импортировали сотни тон дефектного гипсокартона из Китая, который в основном пошел на строительство/восстановление домов во Флориде и Вирджинии. В условиях теплого влажного климата гипсокартон выделяет газы, которые плохо пахнут, приводят к корозии проводки и медных труб, а так же, возможно, вредны для здоровья.

[YC7]

Также обрати внимание на цифры 1:5 в Америке и 1:7.4 в Канаде сейчас.

Эти цифры имеют мало значения, так как покупка дома в 500К под 5% годовых обходится дешевле в месяц, чем покупка дома в 300К под 12% годовых. Имеют значение платежи в месяц, которые резко увеличиваются в сабпраймевовских моргитджах через пару лет. Эти моргиджи умело (с нулевым даунпейментом) впаривали малозарабатывающим и финансово-необразованным американцам, плюс спекулянты внесли свою лепту в кирдык пузыря. В Канаде вряд ли повторится американский сценарий в недвижимости (хотя это не исключено, но крайне маловероятно). Мой прогноз - потихоньку канадская недвижимость пойдет вверх. Правительственное вмешательство представляется излишним, рынок переварил бы текущую ситуацию и без этого стимулирующего воздействия, тем более что рецессия и в Канаде, и в США закончились, если следовать экономическому определению этого термина.

вытаскивать деньги из mutual funds, пока не поздно?

Мне кажется - наоборот. Сейчас очень хорошее время их покупать. Возьмите индексные фонды под завязку своих RRSP или RESP для детей, а лучше и то, и то.