Nadin wrote: т.е. опять место заработать грамотному инвестору.
граммотному инвестору всегда место найдется. но сейчас-то на рынке суетятся все подряд, много народу кто не может толком просчитать ни свой аффордабилити, ни риски, ни расходы на налоги, агентов и т.п. Просто обыватели на росте цен надеются заработать и влезают в моргичи выше своих возможностей. А цены от этой суеты растут и растут.
Но как есть Манхэттэн, так есть и Япония, где цены были ничем не ниже, а потом упали в разы и до сих пор не вернулись.
Да и чтоб далеко не ходить - в Торонто в 90-е годы тоже скачок вниз был неслабый, и держался несколько лет.
Так что надеяться на гарантированно растущий рынок несколько наивно. Пусть наивных с рынка вытеснят этим 20% порогом, если останутся только граммотные инвесторы - коррекция цен все равно наступит. Потому что ИМХО спекулянтов-дилетантов на сегоднящний день на рынке большинство.
Често говоря, я плохо понимаю, что означает спекулянты-дилетанты.
Это те кто покупает дома, а потом их без прибыли продает ?
Мы когда дома меняли часто видели любителей слегка заработать на недвижимости.
Почему-то все они были иммигрантами как и мы, у которых свой дом и они у строителя покупали новый дешевенький дом, брали под него второй моргиж и продавали дом сразу после сдачи строителем или после года-двух рента.
Но ведь дома-то у них покупали. Не все могут покупать дома от строителя, по разным причинам.
Цена домов растет без всяких ажиотажей при таких случаях. Тот кто подписался на моргиж и держал эти деньги (пусть малые) у строителя, ждал когда сдадут как обычно не в срок - зарабатывали они на этом тысяч десять, ну редко когда двадцать. Остальное покупатель такого дома оплачивал агентам - это от 1 до 5 процентов в цене дома и всякие там юристы и трансферы. Это еще минимум десять тысяч. Дом в цене вырастает в результате этого на двадцать тысяч минимум. То есть в среднем на пять процентов.
А сколько домов где вы живете каждую весну идут на продажу? Каждый раз когда дом продают накручивают пять процентов минимум чтобы вернуть даунпаймент за моргиж.
В росте цен виноваты не столько спекулянты сколько частота с которой дом меняет хозяев и сколько денег берут агенты, банки за расторжение моргижа и юристы с городом.
Или Вы думаете, что когда люди дом покупают они за это не платят и все деньги идут спекулянтам ?
Старый Ко wrote:Често говоря, я плохо понимаю, что означает спекулянты-дилетанты.
Это те кто покупает дома, а потом их без прибыли продает ?
Нет, я бы не так сформулировал. Спекулянты-дилетанты - это те, кто хапает только потому, что все хапают. Они как правило не разбираются и не хотят разбираться в том, что происходит или может произойти в ближайшее даже время на рынке, не просчитывают толком рисков, не имеют подушки безопасности, а руководствуются только какими-то соображениями типа "вон Джон купил дом, через год продал, положил на карман 70 тыщ. А мы что, лысые?". Я кстати сомневаюсь, что нормальные инвесторы покупают дома сейчас, когда они на пике или близко к тому. Только для "коротких сделок" может быть. Купил, через месяц-два-три продал, даже возможно не дожидаясь конца строительства. С небольшой прибылью, но зато надежно.
Me wrote:Спекулянты-дилетанты - это те, кто хапает только потому, что все хапают. Они как правило не разбираются и не хотят разбираться в том, что происходит или может произойти в ближайшее даже время на рынке, не просчитывают толком рисков, не имеют подушки безопасности, а руководствуются только какими-то соображениями типа "вон Джон купил дом, через год продал, положил на карман 70 тыщ. А мы что, лысые?"
Совершенно согласен, 2-3 года назад для них было раздолье - 0% даунпеймент, аммртизация на 40 лет и т.п. Потом, посмотрев на южного соседа, Канада вроде одумалась и решила, что выработанный столеятиями механизм мортгича не надо менять в угоду политическим играм (поселить каждого из ААА в отдельный дом), а нужно чтобы банк было точно уверен, что платежи за мортгич будут идти исправно (а не тольку на гос-страховку расчитывал).
Гош wrote:Совершенно согласен, 2-3 года назад для них было раздолье - 0% даунпеймент, аммртизация на 40 лет и т.п. Потом, посмотрев на южного соседа, Канада вроде одумалась и решила, что выработанный столеятиями механизм мортгича не надо менять в угоду политическим играм (поселить каждого из ААА в отдельный дом), а нужно чтобы банк было точно уверен, что платежи за мортгич будут идти исправно (а не тольку на гос-страховку расчитывал).
Ой я Вас умоляю. 5% дауна и 35 лет амортизации несильно что-то поменяли. Флаерти потому что. Трусливый, половинчатый, мутный, нерешительный министр. Кстати, не итальянец ли? Может, свою строительную комьюнити лоббирует? Тогда это многое объясняет.
Не вдаваясь в спор о спекулянтах-дилетантах и куда пойдут цены на недвижимость, хочу привести реальный пример этой недели в абсолютно ближайшем ко мне кондо-доме.
Двухбедрумная с соляриумом (размером в спальню), двумя санузлами, одним паркингом, кондо-фи в 530 включает все (даже кабельное ТВ), налоги 140 в месяц. Отличное состояние, новые эпплайенсы. Продалась 16 февраля за 257К при аскинг прайс 238900 (считай 239К). На рынке была ровно 5 дней (в четверг поставили, после длинного уикенда во вторник продали на умело организованном аукционе - в условиях малтипл-офер ситуейшн). Площадь около 1150 кв футов (по моему, это чуть больше 100 кв метров). Было 5 офферов, два из которых твердые (то есть вообще без каких-либо условий), два раунда аукциона с каждым покупателем отдельно. Умело нагнали ажиотаж (показ перед уикендом, чтобы люди дошли до кондиции ко вторнику). Меня с китайцами не проняло, но взяла русская агентша для русского покупателя.
Грубо говоря, моргидж на 200К будет порядка 700 в месяц (если есть даунпеймент) с длинным амортизационным периодом и плавающим рейтом. То есть совокупные расходы будут порядка 1370-1400, что привлекательнее рента в соседнем сопоставивом (джим, сауна, застройщик. общее состояние) рентовочном доме.
Квартира была приобретена два года назад (весной 2008) за 197К (точнее 197500) и принесла продавцу 60К. Какая-то сумма была вложена в ремонт, но все равно продавец поживился. Квартиры в доме продаются по 2-3 месяца, некоторые по 3-4 недели. За 255К в прошлом году можно было купить трехбедрумные с двумя санузлами и двумя парковочными местами в том же доме (в этом году такого не будет).
16 февраля был установлен абсолютный рекорд по двухбедрумным с соляриумом в данном конкретном доме (лично я думаю, что 250К было бы еще объяснимой ценой, 240-245К - я бы заплатил, особо не задумываясь). Прямо перед длинным уикэндом в четверг (11 февраля) аналогичная квартира (но с одним санузлом и требующая ремонта, но вполне жилая) ушла за 227К при аскинг прайс в 237К.
Общался с моргидж-брокерами и вынес впечатление, что подкрутить в документах, конечно, можно. Но это стало труднее. Сделать справку о работе можно за 100 долларов (у моргидж-брокеров свои подхваты в компаниях, где подтвердят что угодно, если банк-лендер будет звонить), за столько же вам нарисуют пей-стебы. Один товарищ недавно погорел, что подрисовал заходящие к нему на чекинг-счет пэй-стебы (банк-лендер по каким-то внутренним каналам обнаружил эту неправду от банка-держателя чекового счета и в моргидже отказал). Когда один и тот же моргидж-брокер много работает с конвеером приписок от прибитых липовых работодателей, это может выйти иногда боком. Но и в банках могут смотреть в сторону, если моргидж-брокер попросит коллегу, с которым делает давно бизнес...
Даже если к лету цены на недвижимость упадут (в чем я лично сомневаюсь, но хотел бы ошибиться), разница будет компенсирована ожидаемым ростом прайм-рейта. Ужесточение правил по моргиджам призвано охладить рынок, снизить количество дефолтов, но рынок переварит и приспособится к изменениям. Я лично знаю человека, который держит под 8% годовых краткосрочный моргидж в спекулятивных целях и она совершенно спокойно отреагировала на ужесточение правил. Опыт работы (четыре лицензии - недвижимость, моргиджи, страхование, инвестиции) не даст ей пропасть, хотя как ужесточение правил отразится на ней и рынке я не знаю. Мне лично кажется, что резких колебаний не будет на рынке недвижимости.
Last edited by YC7 on Fri Feb 19, 2010 2:52 pm, edited 1 time in total.
Me wrote:5% дауна и 35 лет амортизации несильно что-то поменяли
Еще как поменяли. Потому как даже 5% надо где-то взять (плюс - расходы на закрытие и т.п.). Да, конечно, есть кэшбеки и т.п., но это уже немного сложнее. В идеале - банк должен очень строго проверять, что эти 5% покупатель именно накопил, а не занял у друга. Ну а если покупатель сумел накопить хоть 5% - есть шанс, что он и дальше платить сможет, так сказать, отсев сразу тех, кто и без дома "еле концы с концами сводит" (при этом имея неплохую кредитную историю, так как текущие платежи делает, но откладывать ничего не умеет, куда ему еще инвестиции)
YC7 wrote:Грубо говоря, моргидж на 200К будет порядка 700 в месяц (если есть даунпеймент) с длинным амортизационным периодом и плавающим рейтом. То есть совокупные расходы будут порядка 1370-1400, что привлекательнее рента в соседнем сопоставивом (джим, сауна, застройщик. общее состояние) рентовочном доме
Да, верно, еще одно расхожее соображение. "Зачем я буду платить рент 1200, если я могу платить моргич 1250?". Правда, это скорее не про спекулянтов, а про простых смертных. И бегут покупать. Но ведь моргич - это не год и не два, и даже не 5. Поменяются и проценты, и амортизация тоже может поменяться. Ктстати, я уточнил в своем банчке. Если партия и правительство скажут: 25 лет, то при реньювале будет 25 лет, даже если люди изначально заключили 35 лет. А реньювал может быть и через год у кого-то, и через два. Это не обязательно 5 лет, а кто как заключил. Мне почему-то кажется, что Флаерти воздвигает себе нерукотворный памятник, прямо на наших глазах.
А вот объясните мне неопытной по поводу роста ставок. Ведь рост прайма ожидаемый в июне 2010 коснется всех, кроме тех кто взял фиксд рейт сейчас и избежал колебания выплат на 2-5 лет. Но ведь большинство-то сейчас берет не фиксд, а вэриэбл. Поэтому с июня поднявшийся прайм сделает их платежи сплошным процентом, без выплаты в эквити (что в условиях снижения цен выглядит как дорогой рент или даже рост моргича ибо сегодняшняя цена дома становится ниже суммы моргича).
Плюс к этому большинство банков дает variable, который на самом деле variable adjustable. Т.е. при изменении прайма банк имеет право изменить размер ежемесячных выплат (грубо говоря – чтобы ваша выплата не оказалась меньше или равна сумме interest). Так с чего это рост прайма компенсирует снижение цен? Больший прайм будут платить и те кто купили по высокой цене и те кто купили по низкой (при условии что цены снизятся). Не понимаю где тут компенсация.
ViRuCa wrote:Но ведь большинство-то сейчас берет не фиксд, а вэриэбл. Поэтому с июня поднявшийся прайм сделает их платежи сплошным процентом, без выплаты в эквити.
Сумма ежемесячного обязательного платежа возрастет, чтобы компенсировать процент (а сумма выплат в эквити не изменится). По крайней мере для нас это будет именно так. Да и поднимать прайм вроде хотят всего на 0.25 или что-то типа того (ну никак ни сразу до 4%)
ViRuCa wrote:А вот объясните мне неопытной по поводу роста ставок. Ведь рост прайма ожидаемый в июне 2010 коснется всех, кроме тех кто взял фиксд рейт сейчас и избежал колебания выплат на 2-5 лет. Но ведь большинство-то сейчас берет не фиксд, а вэриэбл. Поэтому с июня поднявшийся прайм сделает их платежи сплошным процентом, без выплаты в эквити (что в условиях снижения цен выглядит как дорогой рент или даже рост моргича ибо сегодняшняя цена дома становится ниже суммы моргича).
Плюс к этому большинство банков дает variable, который на самом деле variable adjustable. Т.е. при изменении прайма банк имеет право изменить размер ежемесячных выплат (грубо говоря – чтобы ваша выплата не оказалась меньше или равна сумме interest). Так с чего это рост прайма компенсирует снижение цен? Больший прайм будут платить и те кто купили по высокой цене и те кто купили по низкой (при условии что цены снизятся). Не понимаю где тут компенсация.
Good point! Все правильно. Единственный момент - по нашему банчку примерно 70% все-таки берут fixed, не variable. Старый Ко именно про фиксд и имеет в виду, как я понимаю. Ну а для оставшихся 30% - да, больно. И дом дорогой, и процент пошел вверх.
ViRuCa wrote: Так с чего это рост прайма компенсирует снижение цен?
Видимо, логика в том, что народу придется больше платить -> соответственно, некоторая часть покупателей/домовладельцев отсеется (а. решит продать, т.к. моргидж станет невыгодным/неудобным/неподъёмным, б. решит не покупать по тем же причинам).
Меньше покупателей на маркете -> Больше продавцов -> Цены вниз.
ViRuCa wrote:Так с чего это рост прайма компенсирует снижение цен? Больший прайм будут платить и те кто купили по высокой цене и те кто купили по низкой (при условии что цены снизятся). Не понимаю где тут компенсация.
Я не являюсь оптимистом по отношению к снижению цен на недвижимость в принципе (power of sale - можно найти и сейчас). Даже если сделать очень смелое допущение или прогноз (как некоторые в этом топике), что недвижимость по тем или иным причинам упадет в цене в краткосрочной перспективе, то это падение цен будет компенсировано ростом прайм-рейта, которое точно случится летом. Поэтому для покупающего недвижимость сегодня особого смысла ждать нет. Стоимость его захода на рынок сегодня (с низким праймом) не будет ниже стоимости его захода на рынок летом (когда прайм вырастет), даже если вдруг (что маловероятно) цены на недвижимость будут падать. Ежемесячные выплаты по моргиджу (единственное, что важно) - комбинация цены на недвижимость и обслуживания долга - будет выше при заходе на рынок летом, а не сейчас. Поэтому я не понимаю оптимизма призывающих подождать с покупкой, так как якобы цены упадут.
Вариебл против фиксд - считается, что на длительной перспективе вариебл выгоднее, так как при формировании цены фиксд банки перезакладываются с расчетом своей прибыли. Брать фиксд в данный конкретный момент имеет смысл, так как прайм рейт падать не будет (а будет только расти), плюс это гарантирует пис оф майнд. Что сейчас выгоднее - вариебл или фиксд - сказать невозможно. Если каждые три месяца повышать прайм-рейт на 0.25, то это 1% в год. Но будет ли рост в 1% в год (например, в течение пяти лет), или больше, или меньше - это рулетка с красным и черным. Если посмотреть на 20-25 лет назад, то прайм-рейты вообще были двузначными...
Партия и правительство вроде не заикаются про переход на амортизацию в 25 лет, а значит паника преждевременна. Изменение на 5 лет в амортизации - это меньше 100 долларов в месяц (в текущей ситуации на 200К), изменение на 1% - это примерно изменение на сотку в месяц. Это совсем незначительно, если речь идет о разумных покупателях кондо. При более дорогих покупках (например, дома) риски возрастают. Но при нормальных подушках безопасности, и это не очень страшно. Ну даже если и погорит какая-то часть спекулянтов, ну и что... Коррекция рынка, понимаешь...
YC7 wrote:Поэтому я не понимаю оптимизма призывающих подождать с покупкой, так как якобы цены упадут.
А кто призывает? Я бы таких к стенке ставил! Уже даже и козе было бы понятно, если бы она почитала этот топик, что цены расти будут бесконечно, невзирая на ни на что. А Ричмонд Хилл и Торнхилл - это Манхеттен, практически. Корректировка цен если и допускается, то на 1% и на один месяц, потом опять вверх, все выше и выше. До 100% зарплаты. Питаться можно за хоум эквити лайн оф кредит, какие проблемы. Колебания рейтов никому здесь не страшны. Амортизация тоже побоку. И вообще эти все формулы выдумали пессимисты, казлы и лузеры.
А я говорю пузырь и скоро жахнет. Эт еще товарищ Мавроди доказал.
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"
Товарищ Мавроди по пирамидам специализировался, а не по недвижимости.
Возвращаясь к первой странице топика, я разделяю высказанный тезис, что не надо ставить знак равенства между "пузырем" и "массовым невозвратом кредитов". Не совсем одно и тоже. Например, манхетоновский пузырь не знает массового невозврата кредитов.
Me wrote:И вообще эти все формулы выдумали пессимисты
Формулы о доходах и расходах на моргидж вполне хорошие, просто они не всегда и не везде соблюдаются, что иллюстрируют саб-праймовские моргиджи в США. Колебания рейтов как раз не страшны при соблюдении этих формул. Меньше двух процентов между фиксд и вариабл в Канаде - это не та причина, по которой рухнуло что-то во Флориде.
Me wrote:цены расти будут бесконечно, невзирая на ни на что.
Никто этого не утверждает. Утверждается, что оснований для паники пока нет, как и нет оснований говорить об обвале цен на недвижимости в Канаде.
Риэлторы и банкиры говорят о возросшей популярности фиксированных моргиджей. Правила по выдаче моргиджей плавненько корректируют и, по-моему, в правильном направлении. Инфляция низкая, безработица не растет, почему должно жахнуть? Пожар мировой революции оказался сильно преувеличен большевиками... Ничего, конечно, исключать нельзя, но пока не очень похоже. Упредительные меры вроде как принимаются.
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"
Уже даже и козе было бы понятно, если бы она почитала этот топик, что цены расти будут бесконечно, невзирая на ни на что. А Ричмонд Хилл и Торнхилл - это Манхеттен, практически. Корректировка цен если и допускается, то на 1% и на один месяц, потом опять вверх, все выше и выше. До 100% зарплаты. Питаться можно за хоум эквити лайн оф кредит, какие проблемы. Колебания рейтов никому здесь не страшны. Амортизация тоже побоку. И вообще эти все формулы выдумали пессимисты, казлы и лузеры.
