какие есть альтернативы ренту?

[Nadin]

Что то в последнее время все знакомые делают такие глаза когда слышат что рент или покупка собственного жилья не единственные варианты найти место, которое можно будет назвать домом. Потому расскажу ка основную идею альтернативы, а если будет интересно, то постараюсь ответить на вопросы.

Большинству людей нашего воспитания (в смысле с просторов когда то большой и могучей), как только появляется финансовая возможность кажется очевидным, что надо покупать свое жилье. Постоянно слышу от будущих и только что прибывших иммигрантов, что хотелось бы прикупить свое жилье, а не снимать. Вопрос целесообразности я обсуждать не буду - у каждого своя голова есть на плечах, допустим Вы решили, что свое - лучше

Типичный иммигрант может позволить себе купить недвижимость или при наличии крупной суммы первого взноса (25-35% в зависимости от банка) или подождав какое то время (обычно год) пока будет найдена работа и заработана хоть какая то кредитная история. Для не располагающих такими суммами и желающим жить в своем сейчас существует вариант rent-to-own

Обычно он состоит из 2х частей: 1. Собственно рент, отличающийся от обычного только суммой - она обычно бОльше, но часть суммы идет в даунпеймент. Например, если обычный съем обходился бы вам $1300, то при RTO можно ожидать платежей в районе $1500 и $250 будет идти в даунпеймент (цифры могут варьироваться, приведены только что б понять идею). Вам помогают накопить необходимую сумму и дают небольшой бонус что бы сделать это быстрее. 2. Контракт на возможность покупки дома. Только дом Вы купите не сейчас, так как моргидж Вам никто пока не даст, а через год, два, три - как договоритесь. Понятное дело, что у владельца дома должен быть интерес держать для Вас дом и гарантия, что Вы его купите. Поэтому контракт на самом деле не на покупку, а на возможность купить (option to buy), в котором сказано, что если владелец решить продать дом, то он обязан предложить его Вам в первую очередь, цена по которой Вы купите дом оговаривается заранее и даже если кто-то будет предлагать больше, Вы первые в очереди покупателей и цена не измениться. За это Вы платите продавцу взнос, которые не возвращается, если в оговореный период (год-два-три) Вы так и не купили недвижемость. А если купите, то взнос пойдет в зачет даунпеймента

Основная прелесть заключается в том, что взнос не обязан быть больше 5% (как для моргиджа) и имея, скажем 3% на руках Вы можете въехать в понравившийся дом, обустраивать его под свой вкус, подкопить денег и через год взять моргидж. Кроме того заранее оговорена цена покупки, что особенно выгодно сейчас. Цена через огод обычно определяется по прогнозам CMHC (Canadian Mortgage and Housing Corporation), которые в последнее время весь сдержаные. Если за оговореный период реально недвижемость выросла на бОльшую сумму - вам повезло, доплачивать ничго не надо.

Понятное дело, что в этой схеме есть определенные риски, но а где ж их нет?

[Nadin]

Вторая возможность о которой хотела сказать, это Vendor Take Back или Seller Take Back. Эта опция уже может быть интересна не только новоприбывшим. Скажем Вы покупаете домик у дедушки, который моргдж уже выплатил, дете выросли и съежает теперь в кондо, которое и поменьше и ухаживать за ним столько не надо (траву косить, снег разгребать). Если он просто продаст домик, он получить кругленькую сумму, которую скорее всего отнечет в банк под 1-2% и будет потихоньку тратить на пенсии.

Вы можете предложить ему VTB, это означает, что он будет выступать в роли банка, который выдаст Вам моргидж. Вы будете платить ему не 1-2%, как банк, а скажем 3-5%. Дедушка доволен. Чем хорошо для Вас? Правила и рекомендации банков в этом случае не имеют никакого значения - вам не обязательно иметь кредитную историю, не обязательно иметь 5%, не обязательно платить $10-20 000 страховку моргиджа, за то, что у Вас нет 25% и т.д. Вы даже можете договориться с дедушкой, что платить будете только итерес - проценты по моргиджу. Для человека без работы, это может быть очень привлекательно - платить только несколько сотен в месяц за жилье

[Sergey]

Вы даже можете договориться с дедушкой, что платить будете только итерес - проценты по моргиджу. Для человека без работы, это может быть очень привлекательно - платить только несколько сотен в месяц за жилье

По-моему, основная сложность - найти такого дедушку, согласного сдавать жильё за несколько сотен в месяц

[Nadin]

нууу определеная сложность конечно есть, но к моему удивлению это встречается гораздо чаще, чем кажется. Не всегда конечно на всю сумму, но на половину (а значит банку, который даст вторую половину нужно давать меньший даунпеймент, меньше платить CMHC и т.д.), особенно при нынешнем рынке вполне. Рынок стоит последние несколько месяцев. Вот представь себе продавца, который с 1го июля (когда ввели HST и все перстали покупать, не смотря на то что на большинство домов этот налог никакого эффекта не имел) пытается продать свой домик. Он каждый месяц тыщу-две платить моргидж, возможно уже въехал в новый дом, т.е. платит 2 моргиджа, а ты ему предлагаешь не только избавить от этих платежей, но еще и на его эквити (как по русски то?) платить проценты каждый месяц.

Просто многие не знают о такой возможности, потому и не предлагают. Просите и дано вам будет

[Oleg]

По-моему, основная сложность - найти такого дедушку, согласного сдавать жильё за несколько сотен в месяц

+1

Найти бы дедушку который дал бы "ключ от квартиры где деньги лежат".

[Nadin]

Нууу, надеюсь Сергей за рекламу не забанит, но могу познакомить с "дедушкой" который даст VTB 10% если Вы у него будете снимать год таунхаус в районе Шеппард - Дон Милз. Вносите 10 000 даунпеймент и год рентуете. ВСЯ сумма рента идет в зачет. Через год покупаете - 80% берете в банке, 10% даст он, а оставшиеся накопятся к тому моменту из рента и даунпеймента. Еще и останется адвакатам заплатить и отпраздновать новоселье

так что есть такие дедушки

[verik]

А ведь интересно получается - ты вносишь наличными $10,000; наценка над обычным рентом за такой модифицированный рент за год, ну может около $3,000 набежит. Итого $13,000. 10% от стоимости дома, скажем, будет $45,000. Получается, разницу ($32,000) дедушка вносит в даунпеймент банку из своего кармана, после чего сразу же получает назад при продаже в виде полной стоимости дома. Т.е., фактически, он делает скидку в $32,000 от названной стоимости дома. И это работает как способ обойти высокий банковский даунпеймент. Оригинальненько.

[Nadin]

открою секрет. дедушка своих денег вам не дает - он купил домики эти еще когда они в проэкте были и стоили совсем других денег. причина зачем предлагаются такие вкусности - он кредит сейчас разорвать не может, вернее может но штраф больше, чем он вам в скидках даст, плюс какие-то денги, пусть небольшие нужны сейчас. Вот тут даунпеймент и выручает

это я все к чему - есть альтернативы

[Nadin]

кстати, у владельцев недвижимости только часть ежемеячного платежа (в моргидж) идет на погашения долга банку (увеличение своей доли в недвижимости). Дедушка же предлагает все 100% брать в зачет. Эта как беспроцентный кредит получается

[YC7]

"Альтернативы ренту" (ака кривые схемы финансирования) оживают в периоды, когда традиционные методы продаж не дают результата. Тогда идет поиск нетрадиционного покупателя (у которого есть 3%, но еще нет 5% на даунпеймент; или нет работы и кредитной истории, но через год банк конечно даст моргидж на 80%), которому объясняют почему выгодно покупать недвижимость сегодня по завтрашней цене (ведь сегодня по сегодняшней дедушка ее продать не может), заманивая всякими там зачетами, но умалчивая о слегка космической цене, оторванной от реального сегодняшнего рынка.

"Страшно узок круг этих нетрадиционных покупателей и страшно далеки они от народа". Конечно, звезды могут сойтись, и дедушка, желающий зафиксировать свой завтрашний профит уже сегодня, может найти покупателя, который купить то на самом деле не может, но сильно хочет и думает, что завтра сможет. Альтернатив у нетрадиционного покупателя на самом деле нет, у него вообще никакого выбора или альтернативы нет. Традиционная медицина (=традиционное финансирование) ему помочь не может, при этом остается уповать на кривые схемы (=нетрадиционную медицину-финансирование), утешая себя имеющимися якобы вкусностями. Обычно преимущества нетрадиционной медицины время от времени начинают пропагандироваться агентами по недвижимости, чтобы "не мытьем, так катаньем" что-то продать, при этом если через год моргидж не дадут, дедушка поимеет и даунпеймент, и год сильно повышенного рента. А если дадут моргидж, то он получит свою слегка космическую цену. Экономически более слабый покупатель несет все риски дедушки, и ему еще при этом объясняют, как его облагодетельствовали вкусностями... Такой хоккей нам не нужен...

Рент-ту-оун имеет право на существование, но это никак не альтернатива, а просто мизерный процент сделок по недвижимости из серии, когда "на безрыбье и рак - рыба". Интересы сторон теоретически могут быть сбалансированы, но в реальности стороны несут совершенно разные риски. Если их это устраивает, зачем примешивать сюда якобы вкусности. Чистый бизнес с математическими выкладками для "дедушек", ничего личного. Смотришь на цифры, считаешь и думаешь головой. Покупка недвижимости на эмоциях ("сплошные выгоды для всех без исключения") к хорошему не приводит, а чудесные схемы финансирования конечно бывают, но как безработные могут облагодетельствовать дедушек, затоваренных недвижимостью, это некоторый перебор, на мой субъективный вкус...

[Nadin]

безусловно, благотворительностью никто не занимается и "дедушке" должно быть выгодно предлагать такой вариант. возможно выгодой будет являться более высокая цена, возможно что-то другое (например налоговые льготы для него). значит ли это, что покупатели в проигрише? отнють!

варианты, опясаные мной для случаев, когда традиционными способами получить свое жилье по той или иной причине не получается. понятное дело, что все хотели бы иметь достаточно денег, что б купить свой дом за наличные, но большинство вынуждено идти в банк и брать моргидж. да в конце концов выплачено будет гораздо больше, чем дом стоил, но дом будет ваш уже сейчас, а не через 25 лет. так и тут, любые бонусы стоят чего-то и каждый сам решает выгодна эта цена или нет. я лишь пыталась расказать о существующей альтернативе

[YC7]

так и тут, любые бонусы стоят чего-то

где бонусы то? безработного уговаривают расстаться с последними 10К, год переплачивать за рент за огромный риск не получить моргидж на оторванную от реальности цену. "собственник - это звучит гордо" и это похоже единственный реальный бонус, которым можно тешить свое самолюбие... все остальное от лукавого, но может быть красиво упаковано в фантик якобы альтернативы через описание "прелестей и вкусностей" почти святого дедушки, который позаботится и о новоселье, и адвокатах... сплошной шоколад, в котором большие банки не участвуют, чтобы не оказаться в проигрыше, а для покупателей это оказывается один большой выигрыш, почти счастливый лотерейный билет с призом на Дон Миллс и Шепард...
я согласен только с тем, что недвижимость надо продавать всегда, даже когда рынок стоит...

[Sergey]

Ну насколько я понимаю, бонусом, к примеру, является возможность купить дом, когда банк по каким-то причинам не даёт mortgage (например, только приехали в Канаду, нашли работу, но кредитная история ещё недостаточная).

[YC7]

Когда банк не дает моргидж, его дает трастовая компания под более невыгодный процент. Когда и трастовая компания не дает моргидж, а его очень хочется, тогда - да, на сцену выходят бонусы от дедушек с их зачетами...

VTB-STB - это обычно когда банк вам дает моргидж (что уже противоречит вводному условию про ньюкамера), а вы берете еще один (сэконд лиен) от застройщика или продавца. RTO - это для ньюкамеров-оптимистов, которые платят не за недвижимость, а только за возможность ее купить по космической цене будущего. RTO - это вообще по-моему самая кривая схема из существующих для покупателя, видеть в ней прелести-бонусы-вкусности очень трудно, во всяком случае лично мне. Это только для совсем нетрадиционного покупателя, который за свою нетрадиционность будет за все переплачивать. Если при этом он будет видеть бонусы, то это или чудо, или очень хорошая работа агента по недвижимости. Если посмотреть на цены аналогичной недвижимости, продающейся сегодня и традиционно, или на цены на будущий новострой (который можно перепродать через эссайнмент), то все может встать на свои места и RTO - это будет самый последний шанс ньюкамера (где он висит на крючке и соскочить слишком дорого). Если этот шанс - единственный, то разве это альтернатива? Если посчитать калькулятором, а не эмоциями, то может оказаться, что продолжать жить в ренте выгоднее, чем входить в RTO. А лучше войти в недвижимость традиционно, пусть спустя несколько месяцев.

[Sergey]

Я понятия не имею, что там за дом и по какой цене,
но по-моему, сама схема не привязана к ценам,
как везде, может быть выгодно, может быть невыгодно.

Когда продать трудно, как сейчас, продавцы могут идти на уступки и продавать без "космических наценок" в подобную рассрочку по такой вот схеме, т.к. альтернатива у них - просто не продать. Не пойму, как это дискредитирует саму схему.

А "трастовая компания под более невыгодный процент" - это тоже плохо?
Для кого-то плохо, а для кого-то неплохо, дял кого-то - вообще единственная возможность как-то стать домовладельцем, отчего это автоматически плохо?

[Serega]

IMHO. Этому топику место тут (в лучшем случае). А ващето тут. Администратору привет.

[ViRuCa]

что-то вы народ слишком резко реагируете.

во-первых нужно смотреть конкретные цифры сделки, а не абстрактно утверждать что цены космические. так ведь и про традиционных продавцов можно сказать, практически каждый домовладелец выставляет свой дом дороже, чем покупал, потому что уже привыкли к росту цен. это тоже можно назвать обдираловкой и надувательством, так же как и банковские проценты по моргичу, ставку страховки CMHC и т.п.
цена может быть космической, а может и ниже рыночной. например у этого дедушки неудачная инвестиция и кредиторы на хвосте, поэтому ему срочно нужны наличные, он готов продать в меньшим наваром и т.п. Бывают разные ситуации когда людям приходится быстро сбрасывать недвижимость любой ценой. И сейчас когда рост цен остановился, инвесторов с недвижимостью что жжет дыру в кармане, может оказаться довольно много. это же как игра в музыкальный стул - они инвестируют в надежде успеть пересесть на свободный, но музыка внезапно останавливается, а стульев на всех не хватает.

а во-вторых Надинка рассказала про альтернативную схему, но никого не уговаривала заключать с ней сделку. даже если лично вам эта информация не пригодится, может кому-то другому она интересна. действительно ведь разные у всех ситуации.

[Serega]

слишком резко реагируете.

я за то, чтобы все называть своими именами, даже если кому-то это покажется резким. еще я за

Платон мне друг, но истина дороже

и против двойных стандартов.

а не нравится кому... (см. ниже)

[YC7]

Для кого-то плохо, а для кого-то неплохо, дял кого-то - вообще единственная возможность как-то стать домовладельцем, отчего это автоматически плохо?

разве ж кто-то говорит слово "плохо" или тем более "автоматически плохо".

по-моему, сама схема не привязана к ценам

такое разве бывает в недвижимости? по-моему любая схема привязана к деньгам в виде цен, платежей или их комбинации с различными условиями. золотой стандарт (стакан наполовину полный, наполовину пустой) - это условный оффер, когда покупатель может без последствий отыграть назад в течение 5 дней, продемонстрировав серьезность своих намерений, скажем, суммой в 10К. У покупателя есть альтернативы - банковский процент или процент трастовой компании, фиксированный или плавающий. Интересы сторон здесь относительно сбалансированы, никто никому руки не выкручивает.

Когда покупатель может купить за кэш, его стакан полон до краев. Поиск покупателя, который не может положить 5% в даун или не имеет кредитной истории или работы, это поиск покупателя с почти пустым стаканом, которому хотят показать "бонусы от дедушек, переезжающих в кондо". Это ровно тот же самый покупатель, которому давали сабпраймовские моргиджи в США. Это группа повышенного риска, которой так или иначе выкручивают руки, порой незаметно для клиента.

Никто не говорит, что интересы риэлторов всегда не совпадают с интересами клиентов. Схем в недвижимости великое множество, просто некоторые из них - сильно неравноценны для сторон. Честный риэлтор вполне может осчастливить ньюкамера. Но в этой ветке одни только вкусности, прелести и бонусы от святых дедушек для наивных ньюкамеров в крайне рискованной схеме с вводными данными без работы, дохода и кредитной истории. И потом виноватой окажется не схема, а глупый ньюкамер или противный банк, который не даст моргидж, или рынок недвижимости. Рент-ту-оун никакая ни обдираловка, ни надувательство, просто нетрадиционная схема для нетрадиционного покупателя, а потому никакая не альтернатива, а просто лотерейный билет от переезжающего куда-то дедушки, "то ли в кондо от снега", то ли затоварился недвигой по самые помидоры и несколько моргиджей ему бороду жгут.

Можно спекулировать до бесконечности о дедушках, лучше уж напрямую запостить конкретный таунхаус на Дон Миллс и Шепард. Может кто и купит... Пользы точно будет больше...

[ViRuCa]

а почему обязательно рассматривается покупатель без денег?
может быть и обратная ситуация, продавец с горящей недвижимостью и покупатель с деньгами.
абстрактно, есть я с неким даунпэйментом, живу в ренте, потому что мне дешевле так/больше нравится/нет ума/неохота возиться со стрижкой газона/whatever. поскольку у меня нет сильного рвения стать домовладельцем, я куплю дом только если посчитаю сделку по цене ниже рыночной. почему бы мне в такой ситуации не взять верх над дедушкой, которому надо срочно продать/сдать?

все опять упирается в цену этого конкретного таунхауса. если дед хочет за него мульен через год, это одно. а если 300 тыс - совсем другое.