Продажа дома без агента

[Sergey]

А кто слышал о плюсах-минусах продажи дома без агента?
Вроде на МЛС самому уже выставить дом можно? В чём дальше заслуга агента, искренне не понимаю

[Anastassia]

Недостаток, о котором я слышала - "здесь так не принято" - покупатели могут пугаться подставы и не идти на покупку. Кроме того, у агентов жеж всё схвачено - в твой дом могут тупо не возить смотреть.

[Sergey]

Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.
По-моему, достаточное количество покупателей могут так действовать, и в эту схему продажа без агента вписывается вполне.

К тому же - а почему агенты покупателей не будут возить ко мне?
Им надо, чтоб из клиент купил дом, а агент получил вознаграждение.
Если сделка состоится, их клиент будет доволен, агент покупателя получит свои комиссионные.
Почему им невыгодно привести покупателя в мой дом? Просто из вредности?

[Sergey]

покупатели могут пугаться подставы и не идти на покупку

а какие подставы?
дом проверяется хоум инспектором,
с юридической точки зрения - лоером,
особенных подводных граблей для покупателя я не вижу...

[Anastassia]

покупатели могут пугаться подставы и не идти на покупку

а какие подставы?
дом проверяется хоум инспектором,
с юридической точки зрения - лоером,
особенных подводных граблей для покупателя я не вижу...

Я читала про опыт продажи без агента - канадцы жеж народ консервативный - если принято, шоп у каждого был свой агент, то любой шаг вправо-влево рассматривается как что-то неправильное и априори подозрительное.

Общее впечатление из опыта людей, продававших без агента - если у тебя есть время и некуда спешить, можно продавать и так, но готовиться надо к более долгой продаже.

Ща придёт Массовик-Затейник и пнёт меня тут больно.

[Creepy Dude]

Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.
По-моему, достаточное количество покупателей могут так действовать, и в эту схему продажа без агента вписывается вполне.

Дома бывают оценены по-разному. Один может быть на 10% переоценен, потому как продавец так хочет (особенно те, кто без агента продаёт). Другой дом может быть оценен правильно, т.к. продавцу нужно продать и ему не надо, чтобы полгода висел на рынке и ходили там всякие. В первом случае вам как покупателю с удовольствием уступят 2%, но будет ли это правильная цена? Во втором случае дом уйдёт в первый день с multiple offers по большей цене, и вам скидка 2% точно не достанется. Кроме того, продающий агент будет как бы работать за двоих и заберёт все комиссионные. Типа как назло кондуктору купить билет и пойти пешком. Насчёт расходов типа хом инспектора: саш агент скорее их оплатит чем вражеский. Я уже молчу о том, что правильные дома могут быть уже проданы когда появились на млс.

Это на тему покупателя без агента. А продавать самому - пожалуйста! Если хотите делать сам всё работу: правильно оценить дом, "показать товар лицом", рекламировать, делать опенхаузы, аппойнтменты для покупателей, разбираться кто серьёзный покупатель, а кто просто посмотреть как у вас мебель расставлена(или не дай бог обчистить дом!), наконец вести переговоры о цене и условиях и разбираться в офферах. Если всё это сможете - вперёд! Наверное, из вас может выйти хороший агент.

[Гош]

А кто слышал о плюсах-минусах продажи дома без агента? Вроде на МЛС самому уже выставить дом можно? В чём дальше заслуга агента, искренне не понимаю

Плюсы - можно заработать немного больше (+1.5-2%).

Минусы - вам может быстро надоесть отвечать на однотипные вопросы в 11 вечера и 7 утра, показывать дом в неудобное для вас время и производить частичный отсев кандидатов "этот все равно не купит".

Еще можно продешевить. Наша соседка-агентша, например, предоставляет свою мебель/шторы/прочую шушеру чтобы отдекорировать дом на момент фотографирования/демонстрации. Агент может помочь подобрать правильные цвета (если будете перекрашивать перед продажей), подскажет, что из дома убрать, а что - переставить, чтобы товар смотрелся выгоднее (и продался подороже)

Плюс, хороший агент даст тебе точною картину, по какой цене, когда и как быстро подавались дома в твоем районе и что в тех домах отличалось от твоего. То есть - с хорошим агентом ты сможешь более точно оценить, по какой цене выставлять дом, чтобы не затянулось надолго и не продешевить.

Если дом долго не продается (но висит на МЛС) - агенты будут его обходить стороной, подозревая, что есть какая-то проблема. Если агенты по МЛС видят, что дом недавно продавался, но не был продан и снят с продажи - то опять могут обходить стороной.

Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.

Отличная стратегия, но при спокойном рынке. При горячем, учитывая что в публичный доступ дом на МЛС попадает где-то через 3 дня - все хорошие дома уже будут проданы, как миниум, кондишионал. То есть - покупатель без агента всегда будет опаздывать. В результате ему достанутся либо дома по завышенной цене, либо проблемные. Оно ему надо?

Плюс - агент видит на МЛС много больше, например - историю продаж дома (если дом уже продавался полгода назад - то надо быть очень внимательным, возможно - есть какая-то серьезная проблема, типа гроу-хауса, воды в подвале и т.п.) Хороший агент так же более точно скажет покупателю, стоит дом тех денег, что за него просят или нет.

У меня знакомый продавал сам - продал и был доволен (даже без МЛС, тогда туда не пускали). Да, было не быстро, но он и не спешил.

Плюс, читал на Торонтовке как-то случай (достоверность информации, понятно на уровне "баба Клава сказала..."), что агенты возят покупателей в такие дома (продающиеся без агентов) ни ради покупки, а чтобы в выгодном свете представить "более подходящий для вас вариант". Приводят покупателя к вам, потом (и в процессе) поливают ваш дом грязью, а потом везут в другое место, поясняя, что там всех недостатков вашего дома нет, но зато есть куча плюсов..."ну, чуть подороже, но оно того стоит".

[witch]

Когда мы искали дома, то на комфри варианты от продавцов были по явно завышенным ценам, что несколько отбивало желание иметь с ними дело изначально. Также мы работали с 2мя разынми агентами, и одна сказала, что в случае частника коммисию ей мы будем платить сами (если продавец откажется), а вторая сказала, что на частников будем смотреть в самом крайнем случае, т.к. по ее принципами коммисию должен платить НЕ покупатель, чего сложно добиться от частника.

[Anastassia]

Воот она мафия в действии - по-моему, адекватный частник легко заплатит комиссию агенту покупателя, только бы тот нашёл клиента. Но поскольку в таком деле рука руку моет, рассказывают страшилки про то, что частники агентам вообще не платят. Как грица "а я о чём!"

[Sergey]

Сейчас - явный рынок продавца.
Домов просто мало выставлено.
По Ричмонд Хиллу, например, до 500К даже таунхаузов практически нету.
Пусть от частника - я разве перебирал бы?

[Nadin]

ну, как народ сказал, главное неудобство это менеджить звонки и показы, но это не смертельно. причем много звонков будет от агентов, предлающих стать вашим представителем. про адекватную оценку - ну я б помониторила рынок с месечишко и было бы понятно почем народ выставляет. в крайнем случае можно позвонить первому попавшемуся агенту и сказать "мы тут продавать думаем, почем ныче дома как наш". к продажу через них это совершенно не обязывает. про грамотные подсказки от агента - это верно, но тоже можно и своим умом дойти

короче продавать можно, но главная проблема как раз в том, что клиентов к вам не поведут, даже если обещаете комиссию. многие агенты из принцыпа байкотируют такие дома.

что касается покупки без агента, то агент продавца по внутренним правилам должен будет подписать соглашение о предоставлении двойных интересов, а значит становится вашим агентом. и хоть и возьмет гораздо меньшую комиссию, все равно что-то возьмет, так как ему брокеру отчислять надо будет

[Бойцовый кролик]

Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.

Я одному такое предложил. Он че та нервничать начал...

[Me]

Имею мизерный опыт покупки недвиги - дом в количестве 1 (одна) штука, но поскольку посмотрели около 70 домов, и с агентами, и без, и сами, и не сами, и по МЛС, и по черте че еще чему, то думаю, что имею право на.

Видел работу нескольких агентов по продаже, от которой был просто в восторге. Одна (русская) даже убедила нас подписать офер, мы правда потом не подписали вейвер, ибо очухались через денек-другой, но вообще какое-то время были на крючке как кролик у удава. Тетка работала просто исключительно профессионально, умела говорить, убеждать. К встрече была подготовлена просто изумительно, например все предложения в округе были распечатаны, нужные места выделены маркером. И получалось, что если мы хотим дом в этой эрии, то просто лучше предложения нету - ни по цене, ни по качеству, ни по еще чему. И главное и возразить-то было нечего, всю правду говорила. Когда зашла речь о скидке (ну это нас уже "развели" по разным комнатам), то мы только слышали, как она отчитывала нашего агента (это я так "крик" называю ), и в-общем скидки мы толком не добились - тыщ 5 что ли, при цене-то 600+. Ну мы и подписали оффер в тот же вечер. А потом одумались. Сами порылись на МЛС по этой эрии, и выяснили, что ее выборка была явно нерепрезентативна, нашлись варианты и поинтереснее. А вот наш агент был неподготовлен, и навстречу ей ничего предъявить не смог. А может и не хотел..
Другая тетка была иранка, афигенно красивая иранка, но щас не об этом. Мы ездили без агента к ней на open house. Она так мягко все рассказывала, так как-то непринужденно и ловко обходила все острые углы, ну просто понравилось как она работает. Без нажима, не агрессивно, но убедительно. Красиво, я бы сказал. И так нам мягко, но четко сказала, что ребята, разговор о скидке уместен, но не в этом случае. В случае с этим домом скорее всего будет multiple offer, и надо думать не о скидке, а о сколько добавить. А дом был в самделе классный, с бассейном и фонтанчиками, шикарный ремонт, санруфы фсякия, бейсмент большой и финишед, ландскейпинг классный, два гаража, локейшн очень хороший, ну в-общем все при всем. Чуть-чуть не сделали оффер тоже. А вот видели примерно такой же дом, в том же локейшн, но там агентша была сильно напористая, деловая - мы оттуда быстро сбежали.

Агенты же по покупке (пытался работать с двумя из них, одна и та же фигня, результат - фтопку), да, так вот агенты по покупке действуют шаблонно, ИМХО. Их задача быстро-быстро тебе что-то втюхать. Они выбирают 5-6 домов, которые хотят показать за день (вечер), все они заведомое специально заготовленное г..но, кроме одного. Вот и едем смотрим, он ругает г..но (надо же, какая забота о клиенте! подумают лохи некоторые), не советует "это" брать, а потом вдруг bingo! - ребята, вот этот вариант действительно классный. Многие на это ведутся.

Короче, прекращаю поток букав. Мое такое скромное ИМХО - продавал бы я с агентом (только с хорошим агентом!), а покупал бы без него (что впрочем у меня и случилось).

[Гош]

короче продавать можно, но главная проблема как раз в том, что клиентов к вам не поведут, даже если обещаете комиссию. многие агенты из принцыпа байкотируют такие дома.

Слышал и про истории, что в подобных случая продавец потом просто отказывается платить комиссию и покупатель внезапно оказывается перед фактом, что нужно доплатить еще 2-2.5% агенту, причем из своего кармана (в мортгич это уже не затолкать). Поэтому, возможно, агенты и предпочитают работать по проверенной схеме.

что касается покупки без агента, то агент продавца по внутренним правилам должен будет подписать соглашение о предоставлении двойных интересов, а значит становится вашим агентом. и хоть и возьмет гораздо меньшую комиссию, все равно что-то возьмет, так как ему брокеру отчислять надо будет

Совершенно верно. Но в данной схеме (ее тут вроде много лет назад Старый Ко описывал) самый важный плюс - что раз агент получает не 1.5%, а 3% (остальное все равно уйдет брокеру), то он сразу готов уронить цену до минимально приемлемой для продавца, так как все равно получит больше, чем если бы купили по максимальной цене, но с другим агентом.

[Sergey]

Слышал и про истории, что в подобных случая продавец потом просто отказывается платить комиссию и покупатель внезапно оказывается перед фактом, что нужно доплатить еще 2-2.5% агенту, причем из своего кармана (в мортгич это уже не затолкать). Поэтому, возможно, агенты и предпочитают работать по проверенной схеме.

Ну договор составьте так, чтоб отказаться не было возможности, делов-то

[Creepy Dude]

Слышал и про истории, что в подобных случая продавец потом просто отказывается платить комиссию и покупатель внезапно оказывается перед фактом, что нужно доплатить еще 2-2.5% агенту, причем из своего кармана (в мортгич это уже не затолкать). Поэтому, возможно, агенты и предпочитают работать по проверенной схеме.

Ну договор составьте так, чтоб отказаться не было возможности, делов-то

Договор-то будет, но если действительно продавец откажется платить, то с ним остаётся только судиться, с расходами на лоеров и пр. что никому не нужно. Если же продавца представляет агенство, то оно непременно заплатит, даже если ему не заплатит продавец (и оно будет судиться с ним, если что). Разницу замечаете?

В заключение: всё можно сделать самому, например поменять масло или тормозные колодки в машине, сделать ремонт в доме или продать(купить) этот дом. Некоторые так и делают, а другие нанимают профи кто знают как это сделать лучше. Выбор за вами.

[Sergey]

Договор-то будет, но если действительно продавец откажется платить, то с ним остаётся только судиться, с расходами на лоеров и пр. что никому не нужно. Если же продавца представляет агенство, то оно непременно заплатит, даже если ему не заплатит продавец (и оно будет судиться с ним, если что). Разницу замечаете?

Я знаю этот приём - испугать на ровном месте
Деньги сначала получает не продавец, а лоер, разницу замечаете?
Составьте договор, по которому лоер отдаст продавцу сумму за исключением комиссии, вот и всё.

В заключение: всё можно сделать самому, например поменять масло или тормозные колодки в машине, сделать ремонт в доме или продать(купить) этот дом. Некоторые так и делают, а другие нанимают профи кто знают как это сделать лучше. Выбор за вами.

Я готов платить за работу по замене масла $40/час или сколько оно там стоит.
Но если это будет стоить $500/час, то я подумаю - может, самому поменять, чем такого профи нанимать?

Я лично не вижу, что может стоить таких денег (скажем, 10К на продаже дома ценой 500К) - выставить на млс (стоит 200 долларов на comfree.com), провести 1-2 опен хауза (потратить несколько часов), ответить на несколько вопросов клиентов, отвечать на emails? Это не та работа, что требует специальных навыков, как, скажем, кардиохирургия.

За экономию 10К я вполне готов отвечать на однотипные вопросы, и даже показывать дом в неудобное время.
Кому не нравится отвечать на однотипные вопросы, и кто в связи с этим готов потратить 10К (ага, у богатых свои причуды), могут нанять меня за 5000, я это с радостью сделаю за вас.

Узнать правильную цену - мне раз в неделю реклама сыпется от агентов "мы бесплатно расскажем историю продаж в вашем районе и скажем, сколько стоит ваш дом именно сейчас", никаких обязательств-контрактов это не требует.

У меня сложилось мнение, что цены на услуги агентов несколько завышены, что обычно и происходит в ситуации монополии, коей является млс.

Может, я чего-то недопонимаю - вот и вопрос задал такой в этой теме.

[Бойцовый кролик]

...Кому не нравится отвечать на однотипные вопросы, и кто в связи с этим готов потратить 10К (ага, у богатых свои причуды), могут нанять меня за 5000, я это с радостью сделаю за вас...

Ты попал

[Anastassia]

...Кому не нравится отвечать на однотипные вопросы, и кто в связи с этим готов потратить 10К (ага, у богатых свои причуды), могут нанять меня за 5000, я это с радостью сделаю за вас...

Ты попал

Да весь топик небось и затевался ради этой фразы!

[Nadin]

Основные деньги платятся не за ответы на телефоны и имейлы, а за клиентов, которых приводят смотреть. К сожалению приводят благодаря "монопольной" системе млс. И опять же, к сожалению, само-выставление появилось еще совсем недавно и народ не проникся потенциальными экономиями. Но если не жалко 200 баксов и не торопишься с продажей, то почему бы не попробовать?