BornInUSSR.ca

А кто слышал о плюсах-минусах продажи дома без агента?
Вроде на МЛС самому уже выставить дом можно? В чём дальше заслуга агента, искренне не понимаю

Недостаток, о котором я слышала - "здесь так не принято" - покупатели могут пугаться подставы и не идти на покупку. Кроме того, у агентов жеж всё схвачено - в твой дом могут тупо не возить смотреть.

Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.
По-моему, достаточное количество покупателей могут так действовать, и в эту схему продажа без агента вписывается вполне.

К тому же - а почему агенты покупателей не будут возить ко мне?
Им надо, чтоб из клиент купил дом, а агент получил вознаграждение.
Если сделка состоится, их клиент будет доволен, агент покупателя получит свои комиссионные.
Почему им невыгодно привести покупателя в мой дом? Просто из вредности?

Anastassia wrote:покупатели могут пугаться подставы и не идти на покупку

а какие подставы?
дом проверяется хоум инспектором,
с юридической точки зрения - лоером,
особенных подводных граблей для покупателя я не вижу...

Sergey wrote:

Anastassia wrote:покупатели могут пугаться подставы и не идти на покупку

а какие подставы?
дом проверяется хоум инспектором,
с юридической точки зрения - лоером,
особенных подводных граблей для покупателя я не вижу...

Я читала про опыт продажи без агента - канадцы жеж народ консервативный - если принято, шоп у каждого был свой агент, то любой шаг вправо-влево рассматривается как что-то неправильное и априори подозрительное.

Общее впечатление из опыта людей, продававших без агента - если у тебя есть время и некуда спешить, можно продавать и так, но готовиться надо к более долгой продаже.

Ща придёт Массовик-Затейник и пнёт меня тут больно.

Sergey wrote:Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.
По-моему, достаточное количество покупателей могут так действовать, и в эту схему продажа без агента вписывается вполне.

Дома бывают оценены по-разному. Один может быть на 10% переоценен, потому как продавец так хочет (особенно те, кто без агента продаёт). Другой дом может быть оценен правильно, т.к. продавцу нужно продать и ему не надо, чтобы полгода висел на рынке и ходили там всякие. В первом случае вам как покупателю с удовольствием уступят 2%, но будет ли это правильная цена? Во втором случае дом уйдёт в первый день с multiple offers по большей цене, и вам скидка 2% точно не достанется. Кроме того, продающий агент будет как бы работать за двоих и заберёт все комиссионные. Типа как назло кондуктору купить билет и пойти пешком. Насчёт расходов типа хом инспектора: саш агент скорее их оплатит чем вражеский. Я уже молчу о том, что правильные дома могут быть уже проданы когда появились на млс.

Это на тему покупателя без агента. А продавать самому - пожалуйста! Если хотите делать сам всё работу: правильно оценить дом, "показать товар лицом", рекламировать, делать опенхаузы, аппойнтменты для покупателей, разбираться кто серьёзный покупатель, а кто просто посмотреть как у вас мебель расставлена(или не дай бог обчистить дом!), наконец вести переговоры о цене и условиях и разбираться в офферах. Если всё это сможете - вперёд! Наверное, из вас может выйти хороший агент.

Sergey wrote:А кто слышал о плюсах-минусах продажи дома без агента? Вроде на МЛС самому уже выставить дом можно? В чём дальше заслуга агента, искренне не понимаю

Плюсы - можно заработать немного больше (+1.5-2%).

Минусы - вам может быстро надоесть отвечать на однотипные вопросы в 11 вечера и 7 утра, показывать дом в неудобное для вас время и производить частичный отсев кандидатов "этот все равно не купит".

Еще можно продешевить. Наша соседка-агентша, например, предоставляет свою мебель/шторы/прочую шушеру чтобы отдекорировать дом на момент фотографирования/демонстрации. Агент может помочь подобрать правильные цвета (если будете перекрашивать перед продажей), подскажет, что из дома убрать, а что - переставить, чтобы товар смотрелся выгоднее (и продался подороже)

Плюс, хороший агент даст тебе точною картину, по какой цене, когда и как быстро подавались дома в твоем районе и что в тех домах отличалось от твоего. То есть - с хорошим агентом ты сможешь более точно оценить, по какой цене выставлять дом, чтобы не затянулось надолго и не продешевить.

Если дом долго не продается (но висит на МЛС) - агенты будут его обходить стороной, подозревая, что есть какая-то проблема. Если агенты по МЛС видят, что дом недавно продавался, но не был продан и снят с продажи - то опять могут обходить стороной.

Sergey wrote:Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.

Отличная стратегия, но при спокойном рынке. При горячем, учитывая что в публичный доступ дом на МЛС попадает где-то через 3 дня - все хорошие дома уже будут проданы, как миниум, кондишионал. То есть - покупатель без агента всегда будет опаздывать. В результате ему достанутся либо дома по завышенной цене, либо проблемные. Оно ему надо?

Плюс - агент видит на МЛС много больше, например - историю продаж дома (если дом уже продавался полгода назад - то надо быть очень внимательным, возможно - есть какая-то серьезная проблема, типа гроу-хауса, воды в подвале и т.п.) Хороший агент так же более точно скажет покупателю, стоит дом тех денег, что за него просят или нет.

У меня знакомый продавал сам - продал и был доволен (даже без МЛС, тогда туда не пускали). Да, было не быстро, но он и не спешил.

Плюс, читал на Торонтовке как-то случай (достоверность информации, понятно на уровне "баба Клава сказала..."), что агенты возят покупателей в такие дома (продающиеся без агентов) ни ради покупки, а чтобы в выгодном свете представить "более подходящий для вас вариант". Приводят покупателя к вам, потом (и в процессе) поливают ваш дом грязью, а потом везут в другое место, поясняя, что там всех недостатков вашего дома нет, но зато есть куча плюсов..."ну, чуть подороже, но оно того стоит".

Когда мы искали дома, то на комфри варианты от продавцов были по явно завышенным ценам, что несколько отбивало желание иметь с ними дело изначально. Также мы работали с 2мя разынми агентами, и одна сказала, что в случае частника коммисию ей мы будем платить сами (если продавец откажется), а вторая сказала, что на частников будем смотреть в самом крайнем случае, т.к. по ее принципами коммисию должен платить НЕ покупатель, чего сложно добиться от частника.

Воот она мафия в действии - по-моему, адекватный частник легко заплатит комиссию агенту покупателя, только бы тот нашёл клиента. Но поскольку в таком деле рука руку моет, рассказывают страшилки про то, что частники агентам вообще не платят. Как грица "а я о чём!"

Сейчас - явный рынок продавца.
Домов просто мало выставлено.
По Ричмонд Хиллу, например, до 500К даже таунхаузов практически нету.
Пусть от частника - я разве перебирал бы?

ну, как народ сказал, главное неудобство это менеджить звонки и показы, но это не смертельно. причем много звонков будет от агентов, предлающих стать вашим представителем. про адекватную оценку - ну я б помониторила рынок с месечишко и было бы понятно почем народ выставляет. в крайнем случае можно позвонить первому попавшемуся агенту и сказать "мы тут продавать думаем, почем ныче дома как наш". к продажу через них это совершенно не обязывает. про грамотные подсказки от агента - это верно, но тоже можно и своим умом дойти

короче продавать можно, но главная проблема как раз в том, что клиентов к вам не поведут, даже если обещаете комиссию. многие агенты из принцыпа байкотируют такие дома.

что касается покупки без агента, то агент продавца по внутренним правилам должен будет подписать соглашение о предоставлении двойных интересов, а значит становится вашим агентом. и хоть и возьмет гораздо меньшую комиссию, все равно что-то возьмет, так как ему брокеру отчислять надо будет

Sergey wrote:Существует такая стратегия покупки - найти самому дом на млс, прийти к продающему агенту, тут же получить 2% скидку гарантированно (за отсутствие комиссии агенту покупателя) плюс выбить оплату home inspector + lawyer.

Я одному такое предложил. Он че та нервничать начал...

Имею мизерный опыт покупки недвиги - дом в количестве 1 (одна) штука, но поскольку посмотрели около 70 домов, и с агентами, и без, и сами, и не сами, и по МЛС, и по черте че еще чему, то думаю, что имею право на.

Видел работу нескольких агентов по продаже, от которой был просто в восторге. Одна (русская) даже убедила нас подписать офер, мы правда потом не подписали вейвер, ибо очухались через денек-другой, но вообще какое-то время были на крючке как кролик у удава. Тетка работала просто исключительно профессионально, умела говорить, убеждать. К встрече была подготовлена просто изумительно, например все предложения в округе были распечатаны, нужные места выделены маркером. И получалось, что если мы хотим дом в этой эрии, то просто лучше предложения нету - ни по цене, ни по качеству, ни по еще чему. И главное и возразить-то было нечего, всю правду говорила. Когда зашла речь о скидке (ну это нас уже "развели" по разным комнатам), то мы только слышали, как она отчитывала нашего агента (это я так "крик" называю ), и в-общем скидки мы толком не добились - тыщ 5 что ли, при цене-то 600+. Ну мы и подписали оффер в тот же вечер. А потом одумались. Сами порылись на МЛС по этой эрии, и выяснили, что ее выборка была явно нерепрезентативна, нашлись варианты и поинтереснее. А вот наш агент был неподготовлен, и навстречу ей ничего предъявить не смог. А может и не хотел..
Другая тетка была иранка, афигенно красивая иранка, но щас не об этом. Мы ездили без агента к ней на open house. Она так мягко все рассказывала, так как-то непринужденно и ловко обходила все острые углы, ну просто понравилось как она работает. Без нажима, не агрессивно, но убедительно. Красиво, я бы сказал. И так нам мягко, но четко сказала, что ребята, разговор о скидке уместен, но не в этом случае. В случае с этим домом скорее всего будет multiple offer, и надо думать не о скидке, а о сколько добавить. А дом был в самделе классный, с бассейном и фонтанчиками, шикарный ремонт, санруфы фсякия, бейсмент большой и финишед, ландскейпинг классный, два гаража, локейшн очень хороший, ну в-общем все при всем. Чуть-чуть не сделали оффер тоже. А вот видели примерно такой же дом, в том же локейшн, но там агентша была сильно напористая, деловая - мы оттуда быстро сбежали.

Агенты же по покупке (пытался работать с двумя из них, одна и та же фигня, результат - фтопку), да, так вот агенты по покупке действуют шаблонно, ИМХО. Их задача быстро-быстро тебе что-то втюхать. Они выбирают 5-6 домов, которые хотят показать за день (вечер), все они заведомое специально заготовленное г..но, кроме одного. Вот и едем смотрим, он ругает г..но (надо же, какая забота о клиенте! подумают лохи некоторые), не советует "это" брать, а потом вдруг bingo! - ребята, вот этот вариант действительно классный. Многие на это ведутся.

Короче, прекращаю поток букав. Мое такое скромное ИМХО - продавал бы я с агентом (только с хорошим агентом!), а покупал бы без него (что впрочем у меня и случилось).

Nadin wrote:короче продавать можно, но главная проблема как раз в том, что клиентов к вам не поведут, даже если обещаете комиссию. многие агенты из принцыпа байкотируют такие дома.

Слышал и про истории, что в подобных случая продавец потом просто отказывается платить комиссию и покупатель внезапно оказывается перед фактом, что нужно доплатить еще 2-2.5% агенту, причем из своего кармана (в мортгич это уже не затолкать). Поэтому, возможно, агенты и предпочитают работать по проверенной схеме.

Nadin wrote:что касается покупки без агента, то агент продавца по внутренним правилам должен будет подписать соглашение о предоставлении двойных интересов, а значит становится вашим агентом. и хоть и возьмет гораздо меньшую комиссию, все равно что-то возьмет, так как ему брокеру отчислять надо будет

Совершенно верно. Но в данной схеме (ее тут вроде много лет назад Старый Ко описывал) самый важный плюс - что раз агент получает не 1.5%, а 3% (остальное все равно уйдет брокеру), то он сразу готов уронить цену до минимально приемлемой для продавца, так как все равно получит больше, чем если бы купили по максимальной цене, но с другим агентом.

Гош wrote:Слышал и про истории, что в подобных случая продавец потом просто отказывается платить комиссию и покупатель внезапно оказывается перед фактом, что нужно доплатить еще 2-2.5% агенту, причем из своего кармана (в мортгич это уже не затолкать). Поэтому, возможно, агенты и предпочитают работать по проверенной схеме.

Ну договор составьте так, чтоб отказаться не было возможности, делов-то

Sergey wrote:

Гош wrote:Слышал и про истории, что в подобных случая продавец потом просто отказывается платить комиссию и покупатель внезапно оказывается перед фактом, что нужно доплатить еще 2-2.5% агенту, причем из своего кармана (в мортгич это уже не затолкать). Поэтому, возможно, агенты и предпочитают работать по проверенной схеме.

Ну договор составьте так, чтоб отказаться не было возможности, делов-то

Договор-то будет, но если действительно продавец откажется платить, то с ним остаётся только судиться, с расходами на лоеров и пр. что никому не нужно. Если же продавца представляет агенство, то оно непременно заплатит, даже если ему не заплатит продавец (и оно будет судиться с ним, если что). Разницу замечаете?

В заключение: всё можно сделать самому, например поменять масло или тормозные колодки в машине, сделать ремонт в доме или продать(купить) этот дом. Некоторые так и делают, а другие нанимают профи кто знают как это сделать лучше. Выбор за вами.

Creepy Dude wrote:
Договор-то будет, но если действительно продавец откажется платить, то с ним остаётся только судиться, с расходами на лоеров и пр. что никому не нужно. Если же продавца представляет агенство, то оно непременно заплатит, даже если ему не заплатит продавец (и оно будет судиться с ним, если что). Разницу замечаете?

Я знаю этот приём - испугать на ровном месте
Деньги сначала получает не продавец, а лоер, разницу замечаете?
Составьте договор, по которому лоер отдаст продавцу сумму за исключением комиссии, вот и всё.

Creepy Dude wrote: В заключение: всё можно сделать самому, например поменять масло или тормозные колодки в машине, сделать ремонт в доме или продать(купить) этот дом. Некоторые так и делают, а другие нанимают профи кто знают как это сделать лучше. Выбор за вами.

Я готов платить за работу по замене масла $40/час или сколько оно там стоит.
Но если это будет стоить $500/час, то я подумаю - может, самому поменять, чем такого профи нанимать?

Я лично не вижу, что может стоить таких денег (скажем, 10К на продаже дома ценой 500К) - выставить на млс (стоит 200 долларов на comfree.com), провести 1-2 опен хауза (потратить несколько часов), ответить на несколько вопросов клиентов, отвечать на emails? Это не та работа, что требует специальных навыков, как, скажем, кардиохирургия.

За экономию 10К я вполне готов отвечать на однотипные вопросы, и даже показывать дом в неудобное время.
Кому не нравится отвечать на однотипные вопросы, и кто в связи с этим готов потратить 10К (ага, у богатых свои причуды), могут нанять меня за 5000, я это с радостью сделаю за вас.

Узнать правильную цену - мне раз в неделю реклама сыпется от агентов "мы бесплатно расскажем историю продаж в вашем районе и скажем, сколько стоит ваш дом именно сейчас", никаких обязательств-контрактов это не требует.

У меня сложилось мнение, что цены на услуги агентов несколько завышены, что обычно и происходит в ситуации монополии, коей является млс.

Может, я чего-то недопонимаю - вот и вопрос задал такой в этой теме.

Sergey wrote:...Кому не нравится отвечать на однотипные вопросы, и кто в связи с этим готов потратить 10К (ага, у богатых свои причуды), могут нанять меня за 5000, я это с радостью сделаю за вас...

Ты попал

Бойцовый кролик wrote:

Sergey wrote:...Кому не нравится отвечать на однотипные вопросы, и кто в связи с этим готов потратить 10К (ага, у богатых свои причуды), могут нанять меня за 5000, я это с радостью сделаю за вас...

Ты попал

Да весь топик небось и затевался ради этой фразы!

Основные деньги платятся не за ответы на телефоны и имейлы, а за клиентов, которых приводят смотреть. К сожалению приводят благодаря "монопольной" системе млс. И опять же, к сожалению, само-выставление появилось еще совсем недавно и народ не проникся потенциальными экономиями. Но если не жалко 200 баксов и не торопишься с продажей, то почему бы не попробовать?