Mortgage rates

[Sergey]

Внезапно (с) понадобилось обновить mortgage.
Кто недавно получал, или просто вообще в курсе - расскажите, какие variable rates на 5 лет сейчас бывают?
О prime-0.8% кто-то когда-то говорил - это сейчас реально или вряд ли?

О posted rates я в курсе, но они все оторванные от жизни, вот пытаюсь понять, до какого уровня можно торговаться...

Заодно, если есть очень положительный личный опыт, посоветуйте кого-нибудь, кто этим занимается... спасибо!

[Nadin]

в декабре обновили моргидж на 2,45%
тебе на свое жилье или инветиционное (рейты обычно отличаются)?

[Sergey]

2.45 - это variable или fixed?

Я ж человек простой, у меня речь только о primary residence

Нашёл пока variable на 5 лет prime-0.85% в True North Mortgage, и prime-0.9% в какой-то совсем неизвестной конторе, название которой уже забыл, но завтра опять найду.

[Nadin]

наш рейт на инветиционное (обычно чуть выше), вэрибл в National Bank могу дать там контакт, с кем поговорить

[Sergey]

Ну напиши, если можно, на всякий случай, хотя я более с брокерами хотел говорить, чтоб не делать много запросов в кредитную историю от разных банков.
Но в любом случае начальный разговор завести можно - а вдруг сразу выдадут такое же, как и то, что я нашёл, тогда дальше и искать не надо

[Creepy Dude]

2.45 - это variable или fixed?

Я ж человек простой, у меня речь только о primary residence

Нашёл пока variable на 5 лет prime-0.85% в True North Mortgage, и prime-0.9% в какой-то совсем неизвестной конторе, название которой уже забыл, но завтра опять найду.

Лучше чем -0.9% вряд ли найдешь. И это too good to be true.

[witch]

А что, менять банк, выдающий ипотеку, при обновлении так легко? Никакой бумажной волокиты и дополнительных платежей?

[Sergey]

А контракт с банком на 5 лет всего заключается (или на 3, или на год, в зависимости от типа моргиджа), по умолчанию он просто заканчивается и всё.
Я, правда, до конца контракта в первый раз всего досиживаю - предыдущие разы расторгал раньше срока... Вот заодно и посмотрю

[Creepy Dude]

А что, менять банк, выдающий ипотеку, при обновлении так легко? Никакой бумажной волокиты и дополнительных платежей?

Если не вытаскивать при этом деньги, то относительно легко и платить обычно не надо. Но квалификацию на моргидж проходить надо, показывать бумаги о доходе и т.п.

[Nadin]

А что, менять банк, выдающий ипотеку, при обновлении так легко? Никакой бумажной волокиты и дополнительных платежей?

всяко бывает. обычно перерегистрация тайтла (а смена банка требует этого) влечет за собой юридические расходы. тут есть варианты, хорошо если банк делает это со своими юристами, тогда это будет стоить около 3х сотен. Если нет, то баксов 800-1000. Далее зависит от условий выставляемых новым банком. Например, если он просит погасить баланс по кредиткам (даже если Вы полностью выплачивает каждый месяц), то это дополнительно баксов по 100 за кредитку. Если есть кредитная линия на доме, то еще 250-300. Ну и само закрытие моргиджа/кредитной линии в банке 250-300 баксов каждый. Теоретически могут попросить новыую страховку тайтла, еще 350-500

[witch]

всяко бывает. обычно перерегистрация тайтла (а смена банка требует этого) влечет за собой юридические расходы. тут есть варианты, хорошо если банк делает это со своими юристами, тогда это будет стоить около 3х сотен. Если нет, то баксов 800-1000. Далее зависит от условий выставляемых новым банком. Например, если он просит погасить баланс по кредиткам (даже если Вы полностью выплачивает каждый месяц), то это дополнительно баксов по 100 за кредитку. Если есть кредитная линия на доме, то еще 250-300. Ну и само закрытие моргиджа/кредитной линии в банке 250-300 баксов каждый. Теоретически могут попросить новыую страховку тайтла, еще 350-500

Вот примерно так я это себе и представляла. И все равно получается выгодно менять лендера?

[Nadin]

ну всяко бывает. у нас например продалась осенью недвижимость и за досрочное прекращение моргиджа штраф был 12 000. Мы договорились, что переведем к ним другой моргидж. Все расходы по переводу все равно были гораздо меньше 12 000, так что имело смысл.

А вообще - спрашивайте в банке, куда переводите, какие расходы они могут взять на себя. Многие ради бизнеса оплатят юриста (или предложат своего по бросовым ценам) и дадут еще кэшбэк. Еще хороша идея погасить по максимуму все долги (кредитки, закрыть кредитные линии и прочее) до того, как подаваться. Самим это сделать обычно куда дешевле, чем когда будет делать юрист

[Sergey]

Сообщаю последние новости моргиджного рынка.

Наконец-то сегодня начал более предметно разговаривать с брокерами.
Выяснилось, что сейчас на 5 лет реальны рейты prime-0.9% для variable (что в данный момент есть 2.1%), либо 2.59% для fixed (на 3 года fixed - даже 2.49%, но на 3 года неохота, т.к. утомительно это всё через 3 года перезаключать заново).
В целом - очень даже ничего, как по мне.

Действительно, при обновлении моргиджа и уходе от одной компании к другой надо платить т.н. mortgage discharge fee (250-300 долл вроде).
Кроме того, если из дома вытаскивать немного денег путём увеличения моргиджа, то понадобится house appraisal, за который тоже надо платить (500-700 долл).
Ну и как вишенка на торте, также платить надо адвокату по заверению сделки (не помню сколько, возможно, около 1000).

Мне моргидж брокер предложил отменить первые 2 платежа (discharge fee & appraisal fee) в качестве бесплатного бонуса, чтоб подписал именно с ним. Завтра послушаем, что другой брокер скажет.

[witch]

Сообщаю последние новости моргиджного рынка.

Очень полезная информация, спасибо, ждем продолжения.

[Anastassia]

А Центробанк наш ставку понизил - теперь должны и ипотечные ставки снизится.

[Sergey]

А Центробанк наш ставку понизил - теперь должны и ипотечные ставки снизится.

Ну собственно prime rate ещё не понизился,
но это всё, мне кажется, может привести к повышению variable rate (например, с prime-0.9 до prime-0.7, при этом абсолютный процент уменьшится, скажем, с 2.1 до 2.05). А fixed rate, по идее, должен понизиться.

А вообще это всё говорит о некоторых проблемах в экономике.
Что есть нехорошо.

[Anastassia]

Дык я и не говорила, что это хорошо - я сказала, что ставки, наверное, скорректируются. Не надо за мной додумывать!

[YC7]

Действительно, при обновлении моргиджа и уходе от одной компании к другой надо платить т.н. mortgage discharge fee (250-300 долл вроде).
Кроме того, если из дома вытаскивать немного денег путём увеличения моргиджа, то понадобится house appraisal, за который тоже надо платить (500-700 долл).
Ну и как вишенка на торте, также платить надо адвокату по заверению сделки (не помню сколько, возможно, около 1000).

По теме сухие цифры для ориентира-
1. Обновлял моргидж в сентябре 2014 г. в ТД. Ничего не стоило, так как лендер не менялся. Перешел с истекающего через 9 месяцев плавающего (2.5%, прайм - 0.5) в фиксированный (2.34%) на 2 года, отмел четырехлетний на 2.77%. Заняло 5-10 минут, так как опция перехода с плавающего в фиксированный предусмотрена в моргидже. В сентябре был такой промоушн в ТД на моргиджи.
2. "Вытаскивание денег путем увеличения моргиджа" (более точно называемое HELOC), оформленное на прошлой неделе, повлекло расходы на оценку ($200), банковского юриста/оформление ($495) и в будущем может привести к расходам на закрытие этой кредитной линии в ($260). Оформляли на всякий случай (так как по сути бесплатно и даже с небольшой прибылью за сбор бумаг) под влиянием предновогоднего промоушна в ТД, который выплачивает $1000 до конца февраля за HELOC, запущенные в оформление в декабре. Процент ровно прайм (то есть 3%) на плавающие суммы с выплатой только процентов. Если вдруг хочешь фиксированный и на срок, то процент будет исходя из ставок моргиджа и будет обсуждаться отдельно.

[Александр1]

в ТД. Ничего не стоило, так как лендер не менялся. Перешел с истекающего через 9 месяцев плавающего (2.5%, прайм - 0.5) в фиксированный (2.34%) на 2 года, отмел четырехлетний на 2.77%. Заняло 5-10 минут, так как опция перехода с плавающего в фиксированный предусмотрена в моргидже. В сентябре был такой промоушн в ТД на моргиджи.

Да-да, я тоже взял мортгидж в июле в ТД фиксированный 2.34 % на 2 года. Тогда там этот промоушен только начался.

Притом, что я работаю в RBC, но получить лучший\равный в RBC не получилось.

[Sergey]

2. "Вытаскивание денег путем увеличения моргиджа" (более точно называемое HELOC)

Нет, я имел в виду не HELOC, а именно "Вытаскивание денег путем увеличения моргиджа", т.е. у меня моргидж на $NNN, я его перезаключаю, увеличивая сумму до, к примеру, $NNN+50K, а 50К получаю наличными в небольшом чемоданчике чеком.
HELOC у меня тоже от ТД, но под prime+0.5% Чувствую, где-то меня обманули с процентами

Притом, что я работаю в RBC, но получить лучший\равный в RBC не получилось.

РБС со Скошией определённо делят звание самого жмотнического банка