Why Canada's Housing Bubble Will Burst

[JT]

Имеют значение платежи в месяц, которые резко увеличиваются в сабпраймевовских моргитджах через пару лет. Эти моргиджи умело (с нулевым даунпейментом) впаривали малозарабатывающим и финансово-необразованным американцам

+1

[Nadin]

Мой прогноз - потихоньку канадская недвижимость пойдет вверх. Правительственное вмешательство представляется излишним, рынок переварил бы текущую ситуацию и без этого стимулирующего воздействия, тем более что рецессия и в Канаде, и в США закончились, если следовать экономическому определению этого термина.

рецессия в США (и Канаде следом, пусть в меньшей мере) почему началась? Проблемы с выплатами кредитов по недвижимости, так? Это отсеило недееспособных покупателей, шушару, покупавшую не известно на что надеящуюся и т.д. Плюс в Канаде рынок попер вверх в последнне время потому как любые депозиты давали меньше 2х процентов и вкладывать в недвижимость было гораздо выгоднее

Теперь посмотрим на мериканцев, которые пережили первый кризис. На сколько обычно заключают моргидж? От 3х до 5 лет. Обычно эквити растет и перезаключить контракт нет проблем. Теперь посмотрим на недвижимость в 300 000, моргидж у вас, скажем на 200 000, но рынок упал на столько, что продать вы можете только за 100 000. понятное дело, что продавать Вы не собираетесь, но банк не дает вам столько кредита = 100 000 надо найти саомому или пойти по лестнице банкротства.

Через год-другой как раз начнется дефолт подобных моргиджей. Что будет дальше?...

[Serega]

Последние несколько лет выдавались моргиджи с амортизацией 35-40 лет. Уже прозвучали заявления, что амортизация будет уменьшена до 25-30 лет. Тоесть при перезаключении таких мортгиджей [с амортизацией 35-40 лет] они будут перезаключены с новой амортизацией, что приведет к значительному росту платежей и многочисленным дефолтам.

[Sergey]

Я сейчас занимаюсь получением моргиджа,
столько смешного обнаруживаю, что просто трудно передать.

Закончится - расскажу.

Но если в двух словах, то методы выдачи мне займа гарантируют, что bubble есть

Меня это, впрочем, не останавливает, т.к. купить и жить в своём (что я всем и советую) сейчас выходит как бы не вдвое (если не вдвое, то уж по крайней мере значительно) дешевле, чем рентовать.

[prosto]

обьясните мне темному скажем если мы все-таки выходим из кризиса... начнется уваличиваться ВВП там ,уменьшаться безработица будет баббл или не будет.... или какой процент людев должен не работать ,чтобы все сразу стали продавать дома...


Sergey, а то что Вы видите с мортгиджем,то и 10 лет назад справки делали и половина тех кто так получил мортгедж если не все, так половину уже точно выплатили...

[Sergey]

обьясните мне темному скажем если мы все-таки выходим из кризиса... начнется уваличиваться ВВП там ,уменьшаться безработица будет баббл или не будет.... или какой процент людев должен не работать ,чтобы все сразу стали продавать дома...

У меня сложилось мнение, что экономика, безработица, кризис и обвал недвижимости в Канаде существуют в разных измерениях и не зависят напрямую друг от друга.

Sergey, а то что Вы видите с мортгиджем,то и 10 лет назад справки делали и половина тех кто так получил мортгедж если не все, так половину уже точно выплатили...

Со справками - это старые (не наши) методы.
Вы вот попробуйте без справок вообще!

[prosto]

Housing market 'unusually strong': Royal LePage

[Sergey]

Housing market 'unusually strong': Royal LePage

Если все вокруг говорят о мире,
значит, дело идёт к войне?

[prosto]

Housing market 'unusually strong': Royal LePage

Если все вокруг говорят о мире,
значит, дело идёт к войне?

или наоборот... все говорили и говорят о каком-то кризисе,а мы все еще работаем ,а некоторые даже умудряются что-то найти....

[Гош]

[Теперь посмотрим на мериканцев, которые пережили первый кризис. На сколько обычно заключают моргидж? От 3х до 5 лет. Обычно эквити растет и перезаключить контракт нет проблем. Теперь посмотрим на недвижимость в 300 000, моргидж у вас, скажем на 200 000, но рынок упал на столько, что продать вы можете только за 100 000. понятное дело, что продавать Вы не собираетесь, но банк не дает вам столько кредита = 100 000 надо найти саомому или пойти по лестнице банкротства...Через год-другой как раз начнется дефолт подобных моргиджей. Что будет дальше?...

Это было бы верно, если бы все американцы взяли кредиты перед началом дефолта. Но по факту все брали в разное время и, соотвественно, у кого-то уже 5 лет истекли,а у кого-то еще 4 года впереди (кто купил в конце 2008). Иными словами - из-за этого взрыва быть не должно, перезаключения "размазаны" по времени.

Да и общие цены в США не упали на 2/3 (чтобы 300К стало 100К). Да, в отдельных взятых районах, где дома покупали для перепродажи, а жить там было не реально, падение могло быть серьезным. Так же и в сегменте элитарной недвижимости могли быть сильные падения. А "рядовой дом рядового американца" (не очень дорогой, не очень далеко от мест работы) так в цене не падал.

[prosto]

чтобы говорить об американских мортгиджах надо знать как их дают...
скажем у меня сестра в Вашингтоне взяла мортгедж на 30 лет под один и тот же процент на 30 лет (да было это 10 или того лет назад),была очень удивлена про наши 1,2,3,5...
хотя это не говорит что у них этого нет...

вот что нашел....US Mortgage Finance

[YC7]

чтобы говорить об американских мортгиджах надо знать как их дают...
скажем у меня сестра в Вашингтоне взяла мортгедж на 30 лет под один и тот же процент на 30 лет (да было это 10 или того лет назад),была очень удивлена про наши 1,2,3,5...

+1
Схемы выдачи моргиджей в Канаде и США действительно сильно отличаются. Среднему американцу со средним моргиджем в 30 лет никогда не понять среднего канадца с моргиджем в 5 лет.

Последние несколько лет выдавались моргиджи с амортизацией 35-40 лет. Уже прозвучали заявления, что амортизация будет уменьшена до 25-30 лет.

На мой субъективный взгляд канадский отход от нулевых даунпейментов и 40-летних моргиджей - очень правильный шаг, ставящий преграду малозарабатывающим или не умеющим накопить на первоначальный взнос, чтобы они не брали моргиджи на своем финансовом пределе и не надорвались по ходу дела, потеряв дом при изменении ситуации для них в худшую сторону. Это, конечно, косвенно должно стабилизировать рынок недвижимости.

Последние несколько лет выдавались моргиджи с амортизацией 35-40 лет. Уже прозвучали заявления, что амортизация будет уменьшена до 25-30 лет. Тоесть при перезаключении таких мортгиджей [с амортизацией 35-40 лет] они будут перезаключены с новой амортизацией, что приведет к значительному росту платежей и многочисленным дефолтам.

Не являясь специалистом по моргиджам, мне трудно это комментировать. По-моему, отказ от 40-летних сроков просто делает их недоступными новым клиентам, никак не затрагивая уже существующие контракты. Но совершенно точно, что 40-летние канадские моргиджи не являются синонимами или аналогами американских сабпраймовских. Многочисленные дефолты - не исключены, но маловероятны. Мне лично кажется, что ничего подобного американскому сценарию в Канаде не случится.

Я сейчас занимаюсь получением моргиджа,
столько смешного обнаруживаю, что просто трудно передать.
Закончится - расскажу.

Моя контора занимается преимущественно страхованием и инвестициями, но у нас есть моргидж-специалисты, которые с радостью возьмутся помочь. Контора считает себя серьезной уже по дате основания (1874 год) и я могу вас состыковать, если конечно с другими не договорились.

[Eug9n9]

Я сейчас занимаюсь получением моргиджа,
столько смешного обнаруживаю, что просто трудно передать.
Закончится - расскажу.

Моя контора занимается преимущественно страхованием и инвестициями, но у нас есть моргидж-специалисты, которые с радостью возьмутся помочь. Контора считает себя серьезной уже по дате основания (1874 год) и я могу вас состыковать, если конечно с другими не договорились.

Уверен, Сергей имеет в виду не "трудности" получения займа, а совсем наоборот. Сейчас только вслух на улице скажи, что хотешь моргич брать, так сразу со всех сторон брокеры набегут - не отобьешься

[Nadin]

ну хорошо, давайте не спорить об американских рынках (у меня есть примеры когда 300 тыщ превращались в 10, но какая нам разница). Что произошло за последний, скажем, год на рынке депозитов? Процентные ставки упали до 1%. Люди с чуть побольшим капиталом чем пара тыщ, но недостаточно большим для серьезных дел о чем задумались? Ну да, есть TFSA, но 1% и так не шибко серьезная сумма. Рынок жилья в среднем прет вверх на 5% в год, ставки по моргиджам тоже очень низкие, скажем в районе 3%. 5-3=2, все равно лучше чем депозиты, а если еще и купить в хорошем районе, где рост будет выше среднего или сдать эту недвижемость , что б проценты не Вы платили... короче гораздо более выгодное вложение, чем просто в банке держать. Алтернатива в виде акций, фондов и прочего пока тоже не очень привлекательна - слишком не стабилен рынок
Короче рост цен на недвижимость в последнее время, даже до объявления выхода из кризиса вполне понятен. Выводы о том что будет через 3-5 лет (это я к коментарию про равномерность выдачи кредитов) делайте сами. Теперь добавьте предполагаемый рост ставок = получившие моргиджи на 35 лет и делающие минимальные выплаты, окупаемые жильцами, совсем не обязательно смогут оплачивать кредит. Кроме того большинство нынче держит варьируемые моргиджи, т.е. даже не надо ждать 5 лет для того что бы попасть с платежами.
Короче думайте сами, решайте сами...
Только не забывайте что это определенный сегмент рынка (что обычно покупают под съем? 2 бэдрума, квартиры, район типа тауна даунов) и далеко не все просядет

По мне так, как только поднимут ставки будет хорошо покупать. Если покупать сейчас, надо закладывать бОльшие траты, что б можно было удержать недвижимость при растущий аппетитах. Рынок все равно вернется давольно быстро - одни продают, выселяют жильцов, спрос рента растет, а сами купить при таких ставках многие так и не могут, рент идет вврех-> покупать жилье и сдавать опять выгодно.... дале по цепочке

[Sergey]

Уверен, Сергей имеет в виду не "трудности" получения займа, а совсем наоборот. Сейчас только вслух на улице скажи, что хотешь моргич брать, так сразу со всех сторон брокеры набегут - не отобьешься

o!
Видно, что Eug9n9 недавно моргидж брал!

[YC7]

Сейчас только вслух на улице скажи, что хотешь моргич брать, так сразу со всех сторон брокеры набегут - не отобьешься

Это, конечно, так есть и будет всегда.

Что произошло за последний, скажем, год на рынке депозитов? Процентные ставки упали до 1%.

За последние две недели ставки поползли вверх. Это, конечно, десятые доли процента. Но INGDIRECT CANADA сегодня дает 3 процента наTFSA. Понятно, что это временная промо-акция, но тренд налицо.

...делающие минимальные выплаты, окупаемые жильцами, совсем не обязательно смогут оплачивать кредит

таких авантюристов-капиталистов будет не очень жалко...

[Nadin]

Что произошло за последний, скажем, год на рынке депозитов? Процентные ставки упали до 1%.

За последние две недели ставки поползли вверх. Это, конечно, десятые доли процента. Но INGDIRECT CANADA сегодня дает 3 процента наTFSA. Понятно, что это временная промо-акция, но тренд налицо.

ну так я то говорю про то что случилось - почему последние пол года цены так перли в верх? как раз потому что об окончании кризиса объявили, а ставки так и оставались низкими, вот народ начал на радостях скупать все подряд

[JT]

почему последние пол года цены так перли в верх? как раз потому что об окончании кризиса объявили, а ставки так и оставались низкими, вот народ начал на радостях скупать все подряд

Плюс Harmonized tax.
July 2010.

[Nadin]

вот вот, покупаете домик тыщ за 300-400 сейчас. В июле он подскочит в цене, как минимум процентов на 10% под шумок HST, и сделаете 30-40 тыщ за пол года, а то и меньше. Все то же самое что с 5% налогом введенном в Торонто несколько лет назад, который только поднял цены в пригородах на 5%

[Serega]

Что происходит, когда лопает пузырь, можно проследить на примере южного соседа. Возьмем, к примеру, Флориду - рай для пенсионеров. И конкретный новый отдельностоящий дом с участком.

Year Built - 2007
2006 Sale Price of the Land (Before the boom of 2006) - $28,500
2006 Building Price (when the house was completed and still went higher in value) - $200,000
Buy It Now - $129,995

Дом выставлен на аукцион. Стартовая цена $1. Текущая ставка $10,000. До конца аукциона примерно неделя. Мой прогноз на конечную цену $60-70K. Делаем ставки господа.

Подведем итоги. Конечная цена $63K