Why Canada's Housing Bubble Will Burst

[prosto]

вот вот, покупаете домик тыщ за 300-400 сейчас. В июле он подскочит в цене, как минимум процентов на 10% под шумок HST, и сделаете 30-40 тыщ за пол года..

если я не ошибаюсь это(HST) только на новые дома...

[Nadin]

вот вот, покупаете домик тыщ за 300-400 сейчас. В июле он подскочит в цене, как минимум процентов на 10% под шумок HST, и сделаете 30-40 тыщ за пол года..

если я не ошибаюсь это(HST) только на новые дома...

в смысле возврат? да есть такое, но кто мешает купить новый дом?

[prosto]

вот вот, покупаете домик тыщ за 300-400 сейчас. В июле он подскочит в цене, как минимум процентов на 10% под шумок HST, и сделаете 30-40 тыщ за пол года..

если я не ошибаюсь это(HST) только на новые дома...

в смысле возврат? да есть такое, но кто мешает купить новый дом?

да нет, просто если новые дома возрастут в цене, в случае HST ,тогда как-бы старые выгоднее покупать...

[Nadin]

я видать не разобралась с новым налогом. мне казалось что он распространяется на все дома, а компенсируется только по новым

[prosto]

я видать не разобралась с новым налогом. мне казалось что он распространяется на все дома, а компенсируется только по новым

ну да скажем как-то так....http://www.taxtips.ca/gst/onhst.htm

[Eug9n9]

я видать не разобралась с новым налогом. мне казалось что он распространяется на все дома, а компенсируется только по новым

Надя, ты все правильно говоришь. HST только на новые дома (как сейчас GST).
Но цены на вторичном рынке также вырастут на размер PST (как бы уже выросли), как было с ценами в пригородах с приходом в Торонто 5% добавки.

[prosto]

Housing bubble talk is premature

[Nadin]

чет я сама себя запутала

[Me]

Good news!!
Штоп квалифай теперича, надо доходы не на вариабл рейт показать, а на 5 лет фиксд. Для перекупщиков - 20% в даун. Для рефайненса - оценка дома максимум 90%, против прошлых 95%. Вступает в действие с 19 апреля.

Говорил с китайцами. Цены говорят пойдут вниз, и серьезно. И уже сейчас, а не после 19 апреля. Сам я тоже думаю, что пойдут вниз, но "серьезно" или нет - сомневаюсь. Может, откатятся до прошлогоднего уровня только. Хотя конечно справедливая цена была бы еще ниже. В-общем, я полагаю, что откат цен будет процентов 5-10, в течение полугода. Потом - стабилизец, причем на несколько лет. Делаем ставки, господа.

[Гош]

Не понял, почем ЭТО уронит цены на жилье. Да, тяжелее будет купить дом "под завязку", ну так оно изначально говорится, что на выплату мортгича надо отдавать не более половины чистого дохода семьи, иначе жить тяжко.

[Sergey]

Говорил с китайцами. Цены говорят пойдут вниз, и серьезно.

По-моему, мнение китайцев сильно зависит от того, являются ли домовладельцами эти китайцы или нет.
Let me guess - ты говорил с китайцами, живущими в ренте, да?

[Nadin]

Good news!!
Штоп квалифай теперича, надо доходы не на вариабл рейт показать, а на 5 лет фиксд. Для перекупщиков - 20% в даун. Для рефайненса - оценка дома максимум 90%, против прошлых 95%. Вступает в действие с 19 апреля.

Говорил с китайцами. Цены говорят пойдут вниз, и серьезно. И уже сейчас, а не после 19 апреля. Сам я тоже думаю, что пойдут вниз, но "серьезно" или нет - сомневаюсь. Может, откатятся до прошлогоднего уровня только. Хотя конечно справедливая цена была бы еще ниже. В-общем, я полагаю, что откат цен будет процентов 5-10, в течение полугода. Потом - стабилизец, причем на несколько лет. Делаем ставки, господа.

а откуда дровишки?

[ViRuCa]

а откуда дровишки?

Флаерти сказал. в инете много где написано полностью, вот тут например http://www.ctv.ca/generic/generated/sta ... 69432.html

[ViRuCa]

Good news!!
Штоп квалифай теперича, надо доходы не на вариабл рейт показать, а на 5 лет фиксд. Для перекупщиков - 20% в даун. Для рефайненса - оценка дома максимум 90%, против прошлых 95%. Вступает в действие с 19 апреля.

Говорил с китайцами. Цены говорят пойдут вниз, и серьезно. И уже сейчас, а не после 19 апреля. Сам я тоже думаю, что пойдут вниз, но "серьезно" или нет - сомневаюсь. Может, откатятся до прошлогоднего уровня только. Хотя конечно справедливая цена была бы еще ниже. В-общем, я полагаю, что откат цен будет процентов 5-10, в течение полугода. Потом - стабилизец, причем на несколько лет. Делаем ставки, господа.

ИМХО, 20% даун это самый важный фактор и он скажется на росте/снижении цен. потому что по сути не будут страховать моргичи с даунпэйментом меньше 20%, значит и банки их выдавать будут очень неохотно. таким образом спекуляция (из-за которой в основном цены и растут) сильно осложнится. перекупщики редко имеют 20% даун, так что их сделки с рынка улетят, ажиотаж спадет.
и перворазовые покупатели без денег отвалятся. все ж таки на среднее жилье стоимостью 300 тыс теперь надо будет выложить даун в 60 тыс.

короче я из своего рента категорически поддерживаю мнение Ме и китайцев

[Sergey]

Me с китайцами заодно,
дома вот авось подешевеют -
всё перевернулось,
куда мир катится?

Просто так хочу заметить, что по личным наблюдениям, дома подорожали процентов на 5-10 за последние 4-6 месяцев.
И продолжают дорожать...

Поэтому какое-то падение, которое ждали уже лет 6, если оно окажется всего лишь 5%-ным, боюсь, может несколько разочаровать ожидающих.

[Старый Ко]

Говорили с коллегой. Он так давно тут работает, что собрался на полу-пенсию.
Его мнение что можно и подождать, когда правила вступят в силу и процентная ставка подрастет.
Слишком много людей набрали халявные моргижи без даунпаймента, чтобы спекульнуть.
Другое дело, что они могут эти дома вместо продажи выставить на рент.
Раз такой спрос есть на жилье, значит людям действительно нужно где-то жить.

И потом считать нужно. Что лучше взять сейчас по очень низкому моргижу или ждать будет понижение цен или нет, когда известно что будет повышение процентной ставки.
И не забывайте что на дорогие дома после четырехсот тысяч строители в Онтарио будут вынуждены поднять цену из-за решения партии и правительства.
В июле.
Дома на вторичном из-за этого дешевле не будут.

[Me]

Другой вопрос, что это все может работать, а может и не работать.
- требования квалифая на 5 лет фиксд легко обходятся т.н. "моргиджевыми брокерами"
- даун для перекупщиков 20% - а как проверить, что человек перекупщик, если он говорит, что будет там жить? Не разъяснено это... И Флаерти сам в этом вопросе плавает. Будет видимо зависеть от интерпретации вопроса CMHC и GE для банков, надеюсь что хоть там умные люди сидят. Вторая проперть - перекупка, и никаких хваздей. Тогда это будет работать, иначе - нет.
- не знаю, сильное ли условие на рефайненс снижения виздровала с 95% до 90%, подозреваю что нет, ибо на пол-лимона 5% это 25 тыщ, вряд ли делают они погоду.

Флаерти конечно в своем амплуа - туманные фразы, общие слова, половинчатые решения, "ни рыба ни мясо" в-общем.

Но с другой стороны, предел афордобилити уже ли не перейден, по крайней мере - многими? Очень может быть. Сейчас любые изменения правил игры могут повлиять на цену, но вверх ли? уже и так зашкал... А вот что легко может случиться:
- продавцы решат: it's time to sell!!
- покупатели решат: надо подождать, буит падать.
И усе, маятник попер взад.

Нда, если про даун 20% страховщики примут правильную интерпретацию, то наверное я поменяю немного мнение: 5-10% вниз за пол-года как и говорил, но потом не стабилизец, а потом еще на 5% в течение года после поднятия рейта, потом - еще 5-10% когда пойдет реньювал тех халявщиков, что схватили халяву на низком рейте. И чтобы не случилось вообще обвала боюсь...

Иначе - до 19 апреля вообще ажиотаж, а потом хрен его знает, может и продолжится увеличение цен. Тогда через пару лет Флаерти надо будет бежать до американской границы.

[Гош]

и перворазовые покупатели без денег отвалятся. все ж таки на среднее жилье стоимостью 300 тыс теперь надо будет выложить даун в 60 тыс.

А перворазовые-то тут при чем? Там вроде про 20% даун только для домов, которые для перепродажи а не жизни покупают. Перворазовые по прежнему могут пройти с 5%.

не знаю, сильное ли условие на рефайненс снижения виздровала с 95% до 90%, подозреваю что нет, ибо на пол-лимона 5% это 25 тыщ, вряд ли делают они погоду.

Условие с одной стороны тоже разумное - чтобы стимурировать людей выплачивать хотя бы 5% за 5 лет. А не пользоваться мортгичем как кредитной линией.

IMHO - общий смысл всей заварухи - выдавить с рынка спекуляций игроков, кто играет "на пределе", не имея финансовых резервов. Потому как именно такие игроки (которым дом не для жизни нужен, а для перепродажи) и бросятся все продавать по любой цене, как только "гром грянет". Что как раз случилось в США и вызвало завал рынка. Посему очень логично таким ребятам предложить либо плавно уйти из этой сферы деятельности (заранее обозначив сроки, когда им тяжело станет, чтобы избежать резких скачков), либо повысить капитализацию своего бизнеса.

А падение цен может быть только если будут серьезные негативные тенденции в экономике. Да, запросто возможно замедление роста вплоть до стабилизации цен. Но тому, кто дом для жизни покупал - это не важно.

[Nadin]

Спасибо, Вик, за ссылку. Давно слышала про все это, рада видеть точную дату теперь

Честно сказать 20% даун на инвестменты, с тех кто не по одной недвижимости на инвестмент берут требуют уже сейчас и уже сейчас инвесторы такого маштаба обходят это требование и будут обходить (через vendor take back, cash back и прочее). Для новых владельцев, да это будет проблемой (введение 20% для всех очень возможный следующий шаг), но просто получит развите такое направление, как rent-to-own, т.е. опять же место для зарабатываня денег инвесторами. 95% на 90%... ну не знаю, не знаю, по мне так особой погоды это не делает. Через пару лет, те кто глупо набрали моргиджей (закладываясь под низкие текущие ставки) сейчас, действительно попадут в тяжелую ситуацию, но отдавать недвижимости за бесценок тоже никто торопиться не будет, а значит будут искать креативные схемы слива (options to buy, lease, wrap-around mortgage), т.е. опять место заработать грамотному инвестору

Так что инвесторы на рынке не только останутся, но и буду зарабатывать больше, так что не вижу никаких причин для падения цен. Если бы affordability действительно был главным фактором лопанья "пузыря", то не было б Манхетана с его ценами.

[ViRuCa]

Да, запросто возможно замедление роста вплоть до стабилизации цен. Но тому, кто дом для жизни покупал - это не важно.

золотые слова! если рассматривать покупку именно для жизни, а не для инвестиций, то в любой момент можно покупать - в долгосрочной перспективе и рост и падение цен усредняются.