Why Canada's Housing Bubble Will Burst

[Sergey]

оптимист или пессимист?

реалист

А кто из нас не реалист?

[Serega]

Товарищ Мавроди по пирамидам специализировался, а не по недвижимости.

Как угодно можете называть, либо "пузырь", либо "пирамида", результат будет тот же - обманутые вкладчики.

[Me]

цены расти будут бесконечно, невзирая на ни на что.

Никто этого не утверждает.

Ok, допустим. Но тогда (еще раз) никто и не призывает к этому:

Поэтому я не понимаю оптимизма призывающих подождать с покупкой, так как якобы цены упадут.

Как-то мы вроде и слушаем, но не слышим

[ViRuCa]

Так с чего это рост прайма компенсирует снижение цен?

Видимо, логика в том, что народу придется больше платить -> соответственно, некоторая часть покупателей/домовладельцев отсеется (а. решит продать, т.к. моргидж станет невыгодным/неудобным/неподъёмным, б. решит не покупать по тем же причинам).
Меньше покупателей на маркете -> Больше продавцов -> Цены вниз.

с этой логикой согласна!
мой вопрос был вызван вот этим утверждением

Даже если к лету цены на недвижимость упадут (в чем я лично сомневаюсь, но хотел бы ошибиться), разница будет компенсирована ожидаемым ростом прайм-рейта.

не вижу как разница в упавших ценах будет компенсирована поднявшимся праймом. для покупателя купившего сегодня по высокой цене и низкому прайму ничего летом не компенсируется, у него и цена дома упадет и выплаты поднимутся.
или речь идет о компенсации для НЕ купивших, что их выплаты более маленького моргича по более высокому прайму будут теми же как у сегодняшних покупателей по более высокому моргичу и низкому прайму? так в этом случае сравнение некорректное, надо брать позицию обоих покупателей в один и тот же период.
те кто купит дорого сегодня летом все равно будет платить по высокому прайму, также как и тот кто купит дешево летом (упрощая для наглядности, резкого обвала летом я еще не представляю).
получается что торопиться покупать нет смысла, если только речь не о долгосрочном жилье as opposed to an investment.

[ViRuCa]

Но ведь большинство-то сейчас берет не фиксд, а вэриэбл. Поэтому с июня поднявшийся прайм сделает их платежи сплошным процентом, без выплаты в эквити.

Сумма ежемесячного обязательного платежа возрастет, чтобы компенсировать процент (а сумма выплат в эквити не изменится). По крайней мере для нас это будет именно так. Да и поднимать прайм вроде хотят всего на 0.25 или что-то типа того (ну никак ни сразу до 4%)

в разговорах об опасности роста прайма оптимисты как раз используют аргумент, что выросший прайм страшен только новым моргиче-подписчикам, а урвавшим по сегодняшней низкой ставке это до лампочки. якобы они размер своих выплат застолбили, так что на их бюджет дополнительной нагрузки рост прайма не наложит, дефолтов и срочных вынужденных продаж не вызовет и на цены на рынке таким образом не повлияет. поэтому типа надо бегом покупать сейчас, пока дают низкий процент.

Ваш пример свидетельствует об обратном - рост прайма в вашем случае напрямую касается размера выплат, и тут встает вопрос affordability. хорошо когда люди купили имея стабильный доход, подушку в нем заложили и имеют накопления. Но на рынке сейчас покупают далеко не все такие дальновидные. поэтому и нужен 20% порог, fixed rate qualification, etc, чтобы вытеснить спекулянтов-дилетантов.

[YC7]

или речь идет о компенсации для НЕ купивших, что их выплаты более маленького моргича по более высокому прайму будут теми же как у сегодняшних покупателей по более высокому моргичу и низкому прайму? так в этом случае сравнение некорректное, надо брать позицию обоих покупателей в один и тот же период.

Я честно не вижу, почему некорректно сравнивать месячные платежи, покупающего сегодня, с платежами того же самого летнего покупателя. На мой взгляд, единственным корректным сравнением является один и тот же покупатель в два разных времени (сейчас и летом). Я не совсем улавливаю, о каких ОБОИХ покупателей вы говорите.

в разговорах об опасности роста прайма оптимисты как раз используют аргумент, что выросший прайм страшен только новым моргиче-подписчикам, а урвавшим по сегодняшней низкой ставке это до лампочки. якобы они размер своих выплат застолбили, так что на их бюджет дополнительной нагрузки рост прайма не наложит, дефолтов и срочных вынужденных продаж не вызовет и на цены на рынке таким образом не повлияет. поэтому типа надо бегом покупать сейчас, пока дают низкий процент.

конечно, застолбили, если взяли фиксд.
Сравните фиксд сейчас и какой он будет через полгода, это и будет корректным сравнением.

[Me]

Кстати о пытичках рейтах:

Bank of Canada Governor Mark Carney is grappling with a faster-than-expected increase in inflation that boosts the likelihood he will raise interest rates as soon as his “conditional” pledge to stay on hold through midyear runs out.

Mr. Carney's commitment to wait until July or later before raising interest rates from the current record-low level is based largely on his notion that inflation will stay below the central bank's 2-per-cent target until the second half of 2011. In January though, annual inflation quickened to 1.9 per cent, just shy of the key threshold. The core rate, which guides monetary policy because it strips out prices for volatile items such as fuel, jumped to 2 per cent from 1.5 per cent in December.
.....
http://www.theglobeandmail.com/report-o ... le1473385/

Может и такое случиться, хотя центробанк конечно все отрицает. Он говорит то, что ему положено говорить. Я думаю, что для Флаерти это был бы классный выход из положения с хаузинг маркетом, заодно.

А про его полумеры - нифига они работать не будут, почитал я тут гугл. Все верно, действовать будет сценарий Б - будет ажиотаж, аж до 19 апреля, потом продолжится небольшой рост цен до 1 июля, связанный с HST. Могут оказывать впрочем влияние два фактора: выброс домов на рынок теми, кто решит, что "пора продавать", но вряд ли это будет массовый выброс. Хотя существенный - вполне возможно. И второй фактор - это если вдруг гавермент поднимет рейт раньше июля. Вероятность этого отрицать нельзя. Трудно сказать, какие их всех этих факторов возьмут верх, но думаю, что пренебрегать народной тупостью мудростью недопустимо. Цены продолжат переть уверх.

Потом, после июля, и до конца года - уж точно не рост. Или стабилизация, или откат. Скорее откат, чем. В 2011 году - падение процентов 5. В долгосрочной перспективе (года 2-3) будет падеж, и нехилый. Дай Бог чтобы не обвал. Если что-то кардинально не поменяется, конечно: например, объявят 100 лет амортизации, 0% дауна, первый пеймент - через три года, или какой-то еще маразм в этом духе.

Сегодня видел в русской газете 5 объявлений: "продается банком". Из примерно 30 объявлений о продаже недвижимости. Как бы эта пропорция не поменялась на обратную через несколько лет...

[Oleg]

В долгосрочной перспективе (года 2-3) будет падеж, и нехилый.

Why?

In 1975, a certain brand new home was sold for $14,000. In 1992, it was selling for $140,000, and now it is worth about $240,000. I am sure that sometime back in 1985 (when the home's price was somewhere between $14,000 and $140,000), people thought that Canadian real estate was overvalued.

[Nadin]

Me, я надеюсь ты понимаешь, что в русских газетах (так же, как и не русских) подобные обявления никакого отношения к реальным недвижимостям не имеют. Это просто завликалка такая. вот есть группа реэлторов, специализирующихся на "продажах банком" вот они и дают такие объявления. позвони им и они скажут, что то что рекламировали давно ушло, но если интересует, мы подпишем на рассылку/имеем другие варианты/и т.д.

[Me]

В долгосрочной перспективе (года 2-3) будет падеж, и нехилый.

Why?

In 1975, a certain brand new home was sold for $14,000. In 1992, it was selling for $140,000, and now it is worth about $240,000. I am sure that sometime back in 1985 (when the home's price was somewhere between $14,000 and $140,000), people thought that Canadian real estate was overvalued.

В начале 90-х как раз и "хлопнуло" . Также:

At the peak of the U.S. housing bubble, just before it burst, house prices were five times the average American income; in Canada today that ratio is 7.4:1 -- almost 50 per cent higher.

[Oleg]

В начале 90-х как раз и "хлопнуло"

I believe the $140,000 was the price After that crash.

That quote is thought-provoking, though...

[Me]

Очень хочетца еще немного подразнить homo-owner-ов (зацените кстати игру слов! )
Цены-то уже падают (да-да, слона-то я и не заметил)! Сравните пиковый октябрь 2009 - $423,559, и сейчас: $409,058. Это уже минус 3.4%. Надо же как риелтеры умеют задурить моск. Даже уважаемая TREB сравнивает с "год назад", и не с "месяц назад". Им так выгодно, их можно понять, конечно.

Табличка презабавная тут: http://www.chpc.biz/ (скрол даун э литтл бит). Обратите внимание на прогноз и его начавшееся осуществление.

Катинка к ней:


Большой формат.

Инжоим неспеша

[Бойцовый кролик]

Сравните пиковый октябрь 2009 - $423,559, и сейчас: $409,058. Это уже минус 3.4%.

Не сезонное ли это? За рынок других городов не скажу, но у нас прослеживалась четкая картина - пик цен и предложений приходился на весну, когда народ возврат налогов получает, а в декабре на рынке оставались одни дрова неликвидные и народ охотней сбивал на них цену.

[Me]

Сравните пиковый октябрь 2009 - $423,559, и сейчас: $409,058. Это уже минус 3.4%.

Не сезонное ли это? За рынок других городов не скажу, но у нас прослеживалась четкая картина - пик цен и предложений приходился на весну, когда народ возврат налогов получает, а в декабре на рынке оставались одни дрова неликвидные и народ охотней сбивал на них цену.

Отчасти - может быть, но только отчасти. Количество транзакций по ГТА: октябрь - 8,476, ноябрь - 7,446, декабрь - 5,541, январь - 4,986. Все равно значительное число транзакций. При этом говорится "на рынке ни черта нету", и покупатели гоняются за домами как угорелые. Т.е. как бы цены все равно должны расти, а они падают. Купилова у народа просто нету уже. Гоняться-то гоняются, но покупают только то, что продается подешевле. А щас могут и повыбрасывать-то домики шпекулянтския, с 2005 года надутыя, бо "время продавать". От тут мы с тобой, Кролик, и скушаем морковку!

[YC7]

Когда берется один город (Торонто), один сегмент (только односемейные дома, без кондо и всего остального), короткий временной период (три месяца) статистикой можно доказать абсолютно любую точку зрения.

Возьмите тренд по стране за любые последние пять лет (большинство людей обычно не держит недвижимость по три месяца, корректнее сравнивать лет этак по пять, учитывая расходы на агентов, лоеров, трансферы и просто досрочный выход из закрытого моргиджа) и у вас получится совсем другая картина. А если вы возьмете конкретный кондо-дом (или конкретный микрорайон односемейных домов) и посмотрите цены продаж даже за последние 2-3 года (периода до и после экономической пертурбации и резкого движения вниз-вверх рынка ценных бумаг), то вряд ли вы увидите тренды обвала цен в Канаде. Скорее, тренд будет с точностью до наоборот. Ванкувер с Оттавой вообще в своей высшей точке, Торонто - просто флуктуирует (3 процента за 3 месяца - это несерьезно, агрессивный портфолио ценных бумаг показывает 3 процента флуктуаций за 3 недели или даже 3 дня). На коротких промежутках времени (типа трех месяцев) сравнивают только краткосрочные спекуляции, а не серьезные вещи типа недвижимости, пенсионных или образовательных счетов. Но каждый видит то, что он хочет видеть...

[Me]

Вы читали по ссылкам, которые я привел? Начало пятилетнего периода, предлагаемого Вами - это 2005 год, т.е. как раз момент начала спекулятивного всплеска цен. Спекулятивного - в том смысле, что спрос подогревается спекулянтами, или т.н. "инвесторами". На рынке кондо "инвесторы" - это 40% покупателей, где-то видел эту цифру. Не видел цифры по домам, впрочем, не знаю че там. И там любая цифра будет недостоверной, видимо, ибо я до сих пор не знаю, как определить, кто "инвестор", а кто нет. В кондо легче - это в-основном для сдачи в рент, они там как на ладони. С домами труднее, это для перепродажи. Могу только предположить, что они составляют значимую долю покупателей и здесь.

Т.е. механически взять 5 лет и смотреть статистику смысла особого нету. (Она кстати есть на картинке, которую я привел.) Надо знать подноготную и междустрочную.

[Me]

Что до реальной потребности в жилье, что я когда-то делал анализ.

Вот, нашел кое-какие цифры и факты.
За 2001-2006 гг. население Toronto (CMA) выросло на 430,252 человек. Данные тут.
CMA это практически тот же GTA, с небольшой разницей. Разница тут. Она составляет 5,555,912 - 5,113,149 = 442,763 чел., т.е. менее 8% от населения GTA.
ОК, я добавляю эти 8% к росту населения CMA и получаю, что за 2001-2006гг. население GTA увеличилось на ~ 465,000 человек, или на 93,000 в год.

Сколько нам нужно нового жилья на эту цифру? Пусть даже среднестатистическая семья не 4, а 3 человека. Хотя наши братья из ААА стараются не по-детски. Ладно, считаем даже 3, хотя это явно "недобор". Получаем, что нам надо 31,000 новых домов/кондо ежегодно.

За 2006 год их построено 40,611, т.е. на 10,000 больше чем надо. Или, скажем так, на 33% больше, чем надо.

Сейчас цифры явно изменились, ибо строить стали больше, а потребность в жилье вряд ли сильно выросла. Это еще раз подтверждает, что рынок подогревается спекулянтами.

[YC7]

Я читаю ваши ссылки и смотрю ваши графики, но в упор не вижу пузыря (надуваемого, по вашему, последние пять лет) и почему-то никак не лопающемуся. Может это просто нормальный рост недвижимости в цене с периодическими коррекциями в три процента время от времени? Сейчас может еще кто-то подтянется в топик и что-нибудь выскажет по теме...

[Me]

Я читаю ваши ссылки и смотрю ваши графики, но в упор не вижу пузыря (надуваемого, по вашему, последние пять лет) и почему-то никак не лопающемуся. Может это просто нормальный рост недвижимости в цене с периодическими коррекциями в три процента время от времени? Сейчас может еще кто-то подтянется в топик и что-нибудь выскажет по теме...

Я не говорю про пузырь с 2005 года, ну почему же все время такое непрерывное переиначивание моих слов. Я говорю про пузырь последнего года только. До этого был всплеск цен, ну ок, назовите это "нормальный рост цен несколько выше инфляции", и только в последний год - явный пузырь. Ибо вряд ли можно назвать нормальным рост цен 20% за год.

[Sergey]

Сравните пиковый октябрь 2009 - $423,559, и сейчас: $409,058.

Сравнивать "всегда-мертвые" январь-февраль с любыми другими месяцами некорректно.
Оттого и сравнивают с тем, что было год назад.

А TREB и риэлторам вторичного жилья и нету особенного смысла врать.
Растет - они будут агитировать "надо покупать, пока не поздно!",
падает - будут агитировать "надо продавать, пока не поздно!".

Если сравнить цены сейчас и 35 лет назад, то точно так же явно напрашивается вывод "ну и пузырь надулся", и все рассуждения по поводу пузыря можно применить и к этой ситуации.
Но ведь даже самые отъявленные пузырефобы не предполагают падение цен до того уровня.