Покупать ли недвижимость?

Покупка недвижимости в Канаде, займы (mortgage), рент и прочие сопутствующие вопросы
Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Вт апр 19, 2016 9:29 pm

Знающие люди, расскажите,
существуют ли сейчас варианты покупки недвижимости, чтоб сдать и оно как бы хотя бы в ноль выходило?
Ну и потенциально чтоб в цене росло (т.е. кондо не хотелось бы).
А то деньги не знаю, куда девать чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.

И попутно: реально ли / стоит ли / не лучше ли купить недвижимость на корпорацию, а не на себя лично?
И ещё о Канаде - читать и слушать.

Аватара пользователя
Nadin
Массовик-затейник
Сообщения: 3508
Зарегистрирован: Пн авг 07, 2006 9:34 pm
Откуда: Thornhill, ON, Canada

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Nadin » Ср апр 20, 2016 6:40 pm

По первому пункту, тут всегда столько всяких "но" и "если", но в целом - лучше брать, чем не брать. Что и как, другой вопрос, заслуживающий долгих рассуждений, а может даже и пива на дэке :wink:

По второму вопросу, однозначно лучше на корпорацию - и по налогам и по защите собственной задницы от судов. Но тут свои пляски с бубном, под 5% даунпеймента уже не возьмешь, минимум 20%, ну и другие нюансы есть

Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Сб апр 23, 2016 8:38 pm

Да, на корпорацию труднее моргидж взять, судя по всему...

Ну пиво на деке - так пиво на деке :wink:
Ща только весна начнётся, мусор поразгребаю, чтоб ступить было куда...
И ещё о Канаде - читать и слушать.

Ksyuh
Addicted
Сообщения: 107
Зарегистрирован: Пн июн 16, 2014 1:30 pm

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Ksyuh » Вс апр 24, 2016 7:34 am

А можно как-то присоединиться к беседе? Очень интересная тема для нас...

Пиво принесем, мусор разбребать поможем :)

Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Вс апр 24, 2016 4:43 pm

Ksyuh писал(а):Пиво принесем, мусор разбребать поможем :)
Ну вот это совсем другое дело, таким гостям мы всегда рады :wink:
И ещё о Канаде - читать и слушать.

Аватара пользователя
Serega
Капитан
Сообщения: 3776
Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Откуда: Приниагарье

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Serega » Вс апр 24, 2016 7:04 pm

почитайте Garth'a на досуге, может вправит мозги
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"

Аватара пользователя
Nadin
Массовик-затейник
Сообщения: 3508
Зарегистрирован: Пн авг 07, 2006 9:34 pm
Откуда: Thornhill, ON, Canada

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Nadin » Вс апр 24, 2016 8:59 pm

В чем-то это рассуждение из разряда на ком жениться - красивой или умной, блондинке или рыжей. Ком-то совсем лучше не жениться, а кому-то рай будет с той, которая никому не приглянулась. Тут столько всяких "но"

Данил
Strictly Addicted
Сообщения: 266
Зарегистрирован: Чт сен 28, 2006 1:15 am
Откуда: Торонто

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Данил » Пн апр 25, 2016 11:35 am

I've just bought a condo (to live, not as an investment), so curious to hear thoughts on the market too! :-)

Danil.
Когда генералы завоевывают все земли, которые только можно завоевать, они всегда возвращаются домой.

Аватара пользователя
Nadin
Массовик-затейник
Сообщения: 3508
Зарегистрирован: Пн авг 07, 2006 9:34 pm
Откуда: Thornhill, ON, Canada

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Nadin » Пн апр 25, 2016 2:23 pm

Сереж, пора собирать форум на бэкярде :)

Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Пт апр 29, 2016 10:56 pm

Мож, в следующие выходные попойку семинар провести?
В эти выходные я как бы не уверен, где я окажусь.
Хотя в воскресенье могу, наверное...
И ещё о Канаде - читать и слушать.

Ksyuh
Addicted
Сообщения: 107
Зарегистрирован: Пн июн 16, 2014 1:30 pm

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Ksyuh » Сб апр 30, 2016 6:56 am

Мы - за! Следующие выходные просто замечательно, но можно и в воскресенье. Если не утром ;)

Аватара пользователя
Nadin
Массовик-затейник
Сообщения: 3508
Зарегистрирован: Пн авг 07, 2006 9:34 pm
Откуда: Thornhill, ON, Canada

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Nadin » Пн май 02, 2016 7:35 pm

на 7е мая у нас уже планы, на 8 надо думать, но можно организовать задуманное вокруг посиделок

Ksyuh
Addicted
Сообщения: 107
Зарегистрирован: Пн июн 16, 2014 1:30 pm

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Ksyuh » Пт май 06, 2016 1:09 pm

Нам 8 очень даже удобно. Встречаемся?

Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Пт май 06, 2016 1:11 pm

Я не забыл, всё держу в уме, но до сих пор не уверен на 100%.
Хотя вроде бы как бы ок :)
Напишу окончательное подтверждение чуточку позже.
И ещё о Канаде - читать и слушать.

Аватара пользователя
Creepy Dude
Strictly Addicted
Сообщения: 904
Зарегистрирован: Сб окт 22, 2011 3:17 pm
Откуда: Mississauga ON

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Creepy Dude » Сб май 07, 2016 6:54 pm

Sergey писал(а): чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.
Интересно, что же это такое вот-вот начнётся?

Собираетесь завтра? Могу поучаствовать в обсуждении вопроса ;)
redirect.php?url=http%3A%2F%2Fwww.getOleg.com" target="_blank" rel="nofollow

Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Сб май 07, 2016 7:13 pm

Приезжайте, конечно.
Мнение специалиста будет особенно интересным :)
И ещё о Канаде - читать и слушать.

Аватара пользователя
Бойцовый кролик
Maniac
Сообщения: 1790
Зарегистрирован: Пн сен 29, 2008 5:00 pm
Откуда: Waterloo, ON

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Бойцовый кролик » Вс май 08, 2016 8:00 am

Sergey писал(а):Приезжайте, конечно.
Мнение специалиста будет особенно интересным :)
Аккуратней, кУпите еще по пьяни пару кондо у специалиста :)
Во мне однажды умер клоун,
поэт, художник, и певец,
и это кладбище талантов
мешает мне водить комбайн…

Аватара пользователя
Старый Ко
Коверный
Сообщения: 5661
Зарегистрирован: Ср апр 11, 2007 10:05 am
Откуда: Шапито Милтон Онтарио (выступает в антрактах)
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Старый Ко » Ср май 11, 2016 4:04 pm

Sergey писал(а):Знающие люди, расскажите,
существуют ли сейчас варианты покупки недвижимости, чтоб сдать и оно как бы хотя бы в ноль выходило?
Ну и потенциально чтоб в цене росло (т.е. кондо не хотелось бы).
А то деньги не знаю, куда девать чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.

И попутно: реально ли / стоит ли / не лучше ли купить недвижимость на корпорацию, а не на себя лично?
Об иммиграции, ситуации на рынке недвижимости и с отмывом денег из Китая и т.д. вы уже по радио слышали на днях? Это никуда не денется. Иностранный денежный поток для скупки жилья, обдираловка местными агентами. Никто это не будет прикрывать.

Лучше брать в ноль, но несколько. Чем больше домов, тем чаще на их рефинасирование будете брать ещё один.

Варианты покупки и сдачи в ноль все равно существуют без большого риска, когда у вас достаточно денег. Наличных или в долг, с выплатой интереса. Берете стоимость дома, сравниваете с тем сколько у вас на даунпаймент и моргиж.
Дом - миллион. У вас стольник налом, девятсот моргиж. Выплата за моргиж - две в месяц. Дом сдается за две с половиной, плюс утилиты, страховка съемщиком тоже оплачивается. Шесть тысяч на руки, но у вас налог на недвижимость - шесть. Ноль. В лучшем случае.

Списывать с налогов расходы по поддержанию рентовочного жилья вы можете без inc.
Единственное чего я не знаю это как быть если надо соскочить до того как дом вырастет в цене раза в два. Одно дело после десяти лет продавать, а другое дело через год, два.
Пример. Таунхаус за два года вырос на шестьдесят тысяч. Сейчас продавать - двадцатку агентам, сорок остается, но ведь CGT налог с сорока надо платить. А если вас эта продажа подвигает в другие рамки подоходного налога? Может ли inc помочь, не знаю.

Аватара пользователя
Sergey
Maniac
Сообщения: 10171
Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Откуда: Близторонтье
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение Sergey » Ср май 11, 2016 4:09 pm

Старый Ко писал(а): Дом - миллион. У вас стольник налом, девятсот моргиж. Выплата за моргиж - две в месяц. Дом сдается за две с половиной, плюс утилиты, страховка съемщиком тоже оплачивается. Шесть тысяч на руки, но у вас налог на недвижимость - шесть. Ноль. В лучшем случае.
Схема рушится, когда выясняется, что на 900К моргиджа платить отнюдь не 2 тысячи в месяц, а скорее 4-5 :roll:
И ещё о Канаде - читать и слушать.

YC7
Strictly Addicted
Сообщения: 281
Зарегистрирован: Сб июн 06, 2009 8:50 pm
Откуда: 34-NY-CA-ON
Контактная информация:

Re: Покупать ли недвижимость?

Сообщение YC7 » Чт май 12, 2016 8:55 pm

Рабочая схема - очень округленно каждые 250К моргиджа соответствуют 1К расходов в месяц. Если округлить и купить кондо в даунтауне за 300К без паркинга (50К своих + 250К моргиджа), то чтобы выйти в ноль его надо сдать за 1500 (отбив кондо фи и налог на недвижимость). Мне субъективно кажется, что таких вариантов ('золотое правило' 1:200, или 1500:300К) сейчас реально нет или крайне мало (что говорит, что смысла в инвестменте нет). Не получится найти за 300К, то что можно сдать за 1500. Я думаю, что даунпеймент должен быть 25% (а не 20%), чтобы выйти в ноль сегодня. Или покупать надо было 5 лет назад, чтобы при 20% своих выходить в ноль сегодня.

Мы покупали осенью 2010 'преконстракшн' кондо в даунтауне за 337К (1+ден, 585 кв футов плюс балкон, локер, паркинг), его построили летом 2014 и заселили, моргидж дали весной 2015, когда весь дом достроили и приняли. Мы сдаем сейчас за 1800 (в 2014 - за 1700, в 2015 - за 1750), что при даунпейменте в 25% и моргидже на 30 лет, дает небольшой, но приятный позитивный кэш-флоу (при даунпейменте в 20% на 25 лет - это было бы в районе нулевого варианта). Продавать не планируем, дочь осенью начнет учиться в университете, подержим еще года четыре квартиру и передадим ей. Брали не спекуляции ради.

Лично я думаю, что низкие ставки по моргиджу будут продолжать разгонять цены в Торонто в ближайший год-полтора точно. Покупка недвижимости все еще привлекательна, но не так как 5 лет назад. Квартиру в хорошем месте даунтауна пересдать нетрудно. Думаю, что с таунхаусом или домом в пригороде расчет надо делать не на позитивный кэш-флоу (с этим будет труднее), а на рост цен (что наверное случится и будет выгоднее, чем кондо). Но мне представляется, что рост процента по моргиджам мгновенно остановит рост цен на недвижимость или, скажем так, сильно замедлит (и тогда последними пострадают кондо). Крах рынка недвижимости Калгари показывает, что не все зависит от процентных ставок. Я думаю, что пока не рухнул Ванкувер, в Торонто ничего плохого не случится. В хорошем месте хороший проект брать можно, но хороших цен чего-то нет, исчезают как-то.

Оформлять ли на корпорацию? В большинстве случаев это не имеет смысла для среднестатистической ситуации (1-2 рентальных объекта, нужен моргидж, корпорация не купается в деньгах). Корпорация не защитит от исков, удорожит бухучет, но может снизить налогообложение при перепродаже (а может и не снизить, зависит от ставки личного подоходного).

Закрыто